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Lavori su parti comuni pagati da un solo condomino e cessione del credito

Un condomino può pagare tutta la spesa ed usufruire della relativa detrazione fiscale e/o dell’opzione cessione del credito per lavori su parti comuni in condominio?

” Salve, vorrei conoscere il vostro parere circa la possibilità di usufruire della detrazione fiscale / opzione di cessione del credito per lavori di manutenzione straordinaria in un condominio minimo, costituito da 2 unità abitative intestate a distinti proprietari. Il sottoscritto vorrebbe intervenire nella manutenzione delle facciate usufruendo del bonus facciate 90%, accollandosi l’intera spesa. L’altro proprietario, pur non aderendo per la sua parte alla spesa, sarebbe favorevole a che il sottoscritto sostenga tutti i costi preventivati.

La mia domanda è la seguente: uno solo dei condomini può assumersi tutta la spesa dell’intervento e richiedere la detrazione fiscale e/o cessione del credito anche per la parte imputata all’altra proprietà,  ma di fatto pagata da me? Grazie

Lavori su parti comuni a carico di un solo condomino

Per rispondere al quesito posto dal nostro lettore partiamo dalla decisione di svolgere i lavori.
Chi decide la manutenzione ordinaria o straordinaria sulle parti comuni dell’edificio?
A decidere sulla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni è la collettività condominiale.

Dunque è l’assemblea dei condomini a decidere se e quando procedere ad interventi di manutenzione.
Ciò indipendentemente se il condominio è o meno amministrato da un professionista.

Chi paga la spesa da sostenere dei lavori deliberati?
La regola di base è che le spese sostenute e deliberate vengano ripartite secondo i millesimi di proprietà.

Tuttavia, in sede di assemblea o in mancanza di tabelle millesimali, nulla vieta ai condomini di deliberare una diversa ripartizione delle spese. Per esempio in parti uguali. Tale scelta è molto comune in piccoli condomini e nel condominio minimo. Tuttavia c’è un aspetto fondamentale che devi cnoscere.

In presenza di condominio minimo, cioè di 2 unità abitative intestate a due differenti proprietari, la decisione deve essere unanime. Ciò vuol dire che entrambi i condomini sono in accordo nell’eseguire i lavori.

Dunque paradossalmente, in un condominio minimo, potrebbe essere più complicato deliberare per lavori su parti comuni, che in un condominio di medie o grandi dimensioni.
Infatti non sempre gli interessi di un condomino coincidono con quelli dell’altro.
Cosa fare se uno dei condomini non è d’accordo?
Per ovviare a questo apparente stato di stallo, il condomino interessato ad effettuare i lavori sulle parti comuni potrebbe rivolgersi al Giudice.

Lavori su parti comuni pagati da un solo condomino: Come fare

La scelta di rivolgersi ad un Giudice per uscire dallo stallo di una delibera non all’unanimità nel condominio minimo è una via. Tuttavia non l’unica, e possibilmente da evitare. In caso di lavori di manutenzione straordinaria ed in presenza di detrazioni fiscali sostanziose come nel caso del bonus facciata 90%, un solo condomino potrebbe decidere di accollarsi l’onere totale della spesa, sollevando l’altro vicino dal pagamento della sua parte.

Come procedere nel caso in cui uno solo dei condomini si assume l’onere della spesa dell’intervento su parti comuni dell’edificio? Di fatto è questo il punto cruciale della discussione. Una volta compreso che è possibile per il singolo condomino pagare tutte le spese dell’intervento su parti comuni, ed usufruire della detrazione fiscale, vediamo come procedere nel concreto.

Innanzitutto sarà necessario convocare una assemblea condominiale con all’ordine del giorno:

  • nomina del direttore dei lavori
  • scelta del preventivo
  • affidamento dei lavori all’impresa prescelta

Ma soprattutto andrà verbalizzato il consenso degli altro/i condomino/i a che il solo condomino Tizio sostenga l’intera spesa e ne usufruisca della relativa detrazione fiscale se prevista.

Quest’ ultimo è il passagggio fondamentale che va verbalizzato con chiarezza onde evitare contenziosi successivi sia con l’amministrazione pubblica, nel caso di detrazioni fiscali, che con il/i condomini che non partecipano alla spesa.

Detrazioni fiscali in caso di spese intervenute su parti comuni

Secondo la regola di base, dunque in caso di spese intervenute su parti comuni condominiali, le detrazioni (per interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio o di efficientamento energetico, ai sensi dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986) deve essere calcolata in base alle quote millesimali di proprietà.

Tale criterio si ritiene possa essere superato a condizione che, in conformità all’art. 1123 del Codice civile, l’unanimità dei condomini acconsenta all’esecuzione dei lavori con sostenimento delle relative spese da parte di un singolo condomino, derogando al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali.

Fatturazione dei lavori al singolo condomino

A questo punto vi chiederete come fatturare i lavori che si eseguiranno sulle parti comuni? Occorre il codice fiscale del condominio? Deliberato che solo il condomino Tizio pagherà i lavori sulle parti comuni, è evidente che non sarà necessario richiedere il codice fiscale per il condominio. Relativamente alla fatturazione, questa avrà l’indicazione del soggetto destinatario o intestatario che sarà il condomino che sostiene interamente la spesa. Conseguentemente il bonifico partirà dal conto corrente del condomino proprietario.

7 risposte

  1. Biagio ha detto:

    Ma è vero che in un condominio di due io posso fare tutti i lavori che voglio senza chiedere nulla all’altro proprietario purché li paghi di tasca mia? In alcuni forum dicono che io potrei intervenire sull’intero edificio facendo un cappotto termico senza dire nulla, senza delibera, senza assemblea basta che mi accollo i costi e l’altro si trova il cappotto davanti alle finestre. È vero??

  2. Biagio ha detto:

    Scusate se insisto. Ma secondo il decreto semplificazioni “un condomino può avvalersi dell’articolo 10, comma 3, della legge 120/2020 (Decreto semplificazioni), che stabilisce come ciascun partecipante alla comunione o al condominio possa realizzare a proprie spese ogni opera di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L 19 maggio 2020, n. 34), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c.

    I condomini interessati (si pensi, ad esempio, ai proprietari degli appartamenti sotto il lastrico solare comune) possono realizzare un cappotto termico integralmente a proprie spese, pur nei limiti dell’articolo 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro.”

    Quindi non capisco… un solo condomino dei due può realizzare il cappotto andando a coprire una parte di facciata di un altro senza dire niente?

  3. Domenico ha detto:

    Salve, in un condominio di due piani e tre unità abitative, un condomino vorrebbe realizzare il cappotto coprendo solo il piano terra e il primo piano della”intera palazzina. La sola comunicazione ai due restanti proprietari potrebbe bastare per effettuare il cappotto di cui le spese graverebbero ad un solo condomino?

    • redazione ha detto:

      No. Le facciate sono parti comuni, dunque è necessaria una delibera favorevole dell’assemblea. Peraltro l’intervento va ad incidere anche su parti private, soglie, per esempio.

      • Biagio ha detto:

        Grazie per fare chiarezza su questi punti (necessarie delibere, assensi etc) che spesso sono fraintesi in alcuni forum da certi utenti che dicono che si può apporre cappotto termico in quanto miglioria senza chiedere nulla a nessuno, basta pagarselo…

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