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La convocazione dell’assemblea condominiale

Convocazione assemblea condominiale: tempi, modalità e strumenti. Scopri come deve essere convocata una assemblea condominiale.

La convocazione è l’atto formale con il quale l’amministratore convoca l’assemblea condominiale.
L’amministratore deve convocare l’assemblea ogni anno per riferire sul suo operato.
Questa è chiamata assemblea ordinaria e può trattare qualsiasi argomento di amministrazione ordinaria e straordinaria.
Tutte le altre assemblee convocate durante la gestione quando l’amministratore o i condomini lo ritengono necessario, sono dette straordinarie.

Per una corretta convocazione dell’assemblea condominiale, sia essa ordinaria che straordinaria, è indispensabile ottemperare a quanto sancito da alcuni articoli del Codice Civile.

Convocazione assemblea condominiale: l’avviso

L’avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora della riunione, ed includere l’ordine del giorno, cioè l’elenco degli argomenti da discutere qui. Quest’ultimo, pena l’annullamento di una delibera, deve essere menzionato in modo specifico, sebbene in modo non analitico e meticoloso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).

Ricorda: trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale l’inosservanza dell’invio dell’avviso di convocazione comporta l’annullabilità delle delibere. Dunque è importante avere una prova della convocazione di tutti i condomini.

La riunione nell’ambito della seconda convocazione deve aver luogo in un giorno diverso dal primo, altrimenti le delibere saranno nulle. Tutti i condomini devono essere convocati all’assemblea pena l’annullamento delle deliberazioni.

Gli strumenti per inviare l’avviso di convocazione

I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione, pena la nullità delle delibere. Ne consegue la necessità di poter dimostrare da parte dell’amministratore dell’invio della convocazione stessa.

Gli strumenti indicati dall’ Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. per l’invio della convocazione sono:

  • posta raccomandata
  • posta elettronica certificata
  • fax
  • consegna a mano

Dunque non è previsto l’invio tramite mail ordinaria, comunicazione a voce o messaggi whatsapp.

Se l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale è stato inviato per posta raccomandata, non inoltrato a causa dell’assenza del destinatario e di un’altra persona autorizzata a riceverlo, il momento in cui l’atto è considerato noto coincide con l’emissione della relativa notifica di giacenza al destinatario, e non al momento in cui verrà successivamente consegnato.

A riguardo va ricordato l’importanza del registro anagrafe condominiale, che oltre ad essere uno dei 4 registri obbligatori nella gestione del condominio, deve essere necessariamente mantenuto aggiornato.

Convocazione assemblea condominiale: casi particolari

  • In assenza di un amministratore, ogni condominio può, di propria iniziativa, convocare una riunione.
  • Almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto dei millesimi di proprietà dell’edificio possono chiedere all’amministratore di convocarla per discutere e considerare gli argomenti specificati. Decorsi 10 giorni e in mancanza di una convocazione,  i richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
  • Nel caso in cui l’ordine del giorno dell’assemblea, presenti un cambio di destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio, l’avviso di convocazione deve:
    essere “affisso per 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati”
    pervenire ai condomini, con lettera raccomandata o nei modi previsti dall’Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. almeno 20 giorni prima dell’adunanza fissata per la prima convocazione.

Domande frequenti

  • In assenza di un amministratore è possibile convocare una assemblea?
    Si. Di propria iniziativa ogni condomino può convocare una riunione.
  • E’ possibile inviare l’avviso di convocazione attraverso mail ordinaria o whatsapp?
    No non è possibile inviare l’avviso di convocazione con mail ordinaria o whatsapp.
  • La convocazione dell’assemblea condominiale deve contenere l’ordine del giorno?
    Si. la convocazione deve contenere l’ordine del giorno.
  • Quali sono i termini minimi per l’invio della convocazione dell’assemblea di condominio?
    5 giorni per assemblee ordinarie e straordinarie, 20 giorni nel caso in cui all’ordine del giorno sia inserito un argomento di delibera che proponga la modifica della destinazione d’uso di parti comuni.

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6 risposte

  1. elio ha detto:

    Buongiorno,
    avrei bisogno di un vostro cortese parere: mio padre (80 anni) non possiede e non è capace ad utilizzare un pc e viene estromesso dalle assemblee condominiali in quanto sono convocate dall’amministratore via posta elettronica (e non pec) inviando un link su Zoom per partecipare via video conference. Secondo voi è corretto/legale?
    Vi ringrazio per l’attenzione.
    Cordialità .
    Elio

    • redazione ha detto:

      Buongiorno Elio, rispetto a ciò che scrive, distinguerei due aspetti: la modalità di convocazione e l’impossibilità di suo padre a partecipare all’assemblea da remoto.
      Per quanto riguarda la modalità di convocazione attraverso una mail non certificata, non vi è dubbio che le delibere votate possono considerarsi annullabili ed essere impugnate. Mentre, se l’amministratore ha provveduto a raccogliere preventivamente il consenso per lo svolgimento delle assemblee da remoto, di almeno il 50% + 1 dei condomini in numero e per millesimi di proprietà, le assemblee così svolte sono valide parimenti a quelle tradizionalmente in presenza. L’incapacità di utilizzare un computer per collegarsi da remoto, da parte dei condomini, seppure in minoranza pone indubbiamente dei quesiti sull’opportunità di utilizzare questa modalità di svolgimento che tuttavia può essere parificata all’impossibilità sopraggiunta con l’età, di non poter più percorrere lunghe distanze in auto per assemblee condominiali di proprietà che distano, per esempio, centinaia di chilometri dalla propria residenza abituale.

  2. Vittoria ha detto:

    Buongiorno. Tra le varie modalità di comunicare la convocazione di assemblea di condominio c’è anche la pec. In tal caso anche il condomino deve disporre di un indirizzo pec?
    Vi ringrazio dell’attenzione.

  3. Giuseppe Scandura ha detto:

    Buon giorno,
    la convocazione dell’assemblea condominiale recante data 13/05/2022, da tenere, in prima convocazione, il giorno 19 marzo 2022 alle ore 24,00 ed occorrendo, in seconda convocazione, il giorno 20 maggio 2022 alle ore 20,00, notificata in data 15 maggio 2022, è da considerare valida?
    Ad ogni buon conto va precisato che la data della prima convocazione (19/03/2022) è anteriore alla data della convocazione (13/05/2022) ed alla data di notifica della convocazione (15/05/2022).

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