Condominio minimo: costituzione, obbligo e maggioranza
Condominio minimo, adempimenti, obblighi e norme che regolano gli edifici con un numero di appartamenti e proprietari ridotti.
Costituzione del condominio minimo
Di recente ci siamo occupati del concetto, talvolta frainteso, di costituzione del condominio che lo associa, erroneamente, al limite di 8 condomini.
Un richiamo al tema della costituzione del condominio, propedeutico all’argomento trattato in questo articolo, ci sembra doveroso e che riassumiamo in breve di seguito.
La costituzione del condominio avviene già nel momento in cui una proprietà viene frazionata in due unità abitative con almeno due proprietari. Ovvero che alcune parti restino in comune, al servizio delle singole unità.
Dunque la costituzione di un condominio non è un atto formale. Il condominio che si viene così a costituire è definito condominio minimo. Tuttavia se la definizione di condominio minimo ha la sua genesi dalla presenza di due condomini, è prassi consolidata considerare condominio minimo anche quegli edifici costituiti da non più di 8 condomini, limite oltre il quale è obbligatorio, per esempio, nominare un amministratore.
Le norme che regolano il condominio minimo
La riforma del condominio ha introdotto delle novità anche per il condominio minimo. Talune non di poco conto.
Nel caso del condominio minimo il legislatore ha pensato a norme cucite sartorialmente, per realtà condominiali più piccole che non necessitano di una particolare struttura in termini di gestione.
Tra queste la nomina dell’amministratore che per i condomini minimi è su base volontaria e non obbligatoria. Ma non solo. Anche alcuni aspetti prettamente fiscali trovano applicazione solo nel condominio minimo.
E’ il caso del codice fiscale, che nel condominio minimo, non è obbligatorio, o del regolamento condominiale che scatta per condomini di oltre 10 condomini. Resta invece invariata l’applicazione delle norme contenute nel codice civile in materia di condominio negli edifici.
Dunque la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà o l’utilizzo e la gestione delle parti comuni.
A sancirlo è la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 2046 del 2006, che conferma l’applicazione della disciplina del condominio degli edifici e non quella della comunione.
Condominio minimo senza amministratore
L’obbligo di nominare l’amministratore è legato al numero di condomini (proprietari) che formano il condominio.
Con la riforma del condominio tale obbligo scatta per gli edifici con almeno 9 condomini.
Dunque il cosiddetto condominio minimo, ha tra le deroghe l’obbligo di nominare l’amministratore.
Tuttavia la gestione del condominio minimo non differisce di molto dai condomini ordinari, dove si è scelto di nominare un amministratore. Probabilmente la scelta di gestire il condominio senza amministratore è dettata da esigenze pratiche, come la mancanza di parti comuni che necessitano manutenzione periodiche, vedi scale e androni in comune o giardini.
Ciò nonostante anche nel condominio minimo le spese per la manutenzione e la gestione delle parti comuni, richiedono una delibera dei condomini convenuti in assemblea e una ripartizione in base ai millesimi di proprietà.
In un condominio minimo dove non è presente l’amministratore la figura facente funzione è un condomino che s’impegna alla tenuta dei registri obbligatori e alla contabilità.
Assemblea nel condominio minimo
Come sottolineato in precedenza il condominio minimo usufruisce di alcune deroghe come quello dell’obbligo dell’amministratore o di dotarsi di un regolamento di condominio. L’assemblea nel condominio minimo non si discosta da quello ordinario. Una rituale convocazione dell’assemblea e maggioranze stabilite dal codice civile per le delibere.
Tuttavia se parliamo di due soli condomini, il legislatore ha previsto degli aggiustamenti doverosi.
Per esempio in materia di assemblea validamente costituita, entrambi i condomini dovranno essere presenti, mentre per quanto riguarda il quorum deliberativo, questo dovrà essere necessariamente all’unanimità. Cioè entrambi i condomini deliberano favorevolmente l’oggetto della votazione. Nel caso in cui non vi sia l’unanimità e quindi uno dei due condomini è contrario o si astiene, di fatto si verifica una situazione di stallo che può essere risolta solo con l’intervento del giudice. In questo caso è facoltà di ciascun condomino ricorrere all’autorità giudiziaria.
Condominio minimo e detrazioni fiscali
Nel caso di condominio minimo alcune particolarità applicative non provengono direttamente dal codice civile e dalla riforma del condominio, pur tuttavia ne sono una conseguenza. Infatti a riguardo è intervenuta L’Agenzia delle Entrate che con la circolare 7/E del 27 aprile 2018 ha fornito dei chiarimenti in merito alla fruizione delle detrazioni fiscali in ambito di ristrutturazione su parti comuni nei condomini minimi.
Dunque in presenza di edifici fino a 8 condomini ed in mancanza del codice fiscale del condominio (non obbligatorio) i condomini che hanno sostenuto le spese di ristrutturazione possono effettuare il bonifico pro quota dell’intervento, inserendo successivamente nella dichiarazione per usufruire della detrazione il proprio codice fiscale.
Dovranno anche dimostrare, in sede di controllo, che i lavori sono stati eseguiti su parti comuni dell’edificio.
Sentenze e riferimenti normativi
- Corte di Cassazione a Sezioni Unite sentenza n. 2046 del 2006
- Corte di Cassazione sentenza n. 5329/2017
- Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018
- Tribunale di Sanremo, 22 novembre 2012
- Agenzia delle Entrate circolare 7/E del 27 aprile 2018
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L’articolo mi ha fornito validi spunti di riflessione, vi ringrazio. Colgo l’occasione per sottoporvi una domanda. In presenza di un condominio composto da 20 proprietà, possono di 10 di questi costituirsi in condominio minimo per gestire i lavori di manutenzione o efficientamento che li riguardano?
Grazie anticipatamente del riscontro.
No
Sono Proprietaria di un appartamento in un edificio con 8 unità. questo dice la visura catastale della particella, anche se alcune unità hanno accessi diretti e tetti distinti. Condominio Minimo Senza Amministratore. 7 proprietari vorrebbero procedere all’affidamento di un incarico per la redazione delle tabelle millesimali. 1 Invece si oppone sostenendo di non far parte del condominio.
Come Si può procedere visto che lla redazione delle tabelle prevedono l’effettuazione di un rilievo in tutte le unità abitative, rilievo che ora non esiste?
Salve ma come sin stabilisce la maggioranza in un condominio da 5 appartamenti e solo 4 i proprietari essendo un condomino proprietario di due appartamenti? Non esiste ne una tabella millesimale ne un regolamento. Quali sono le delibere che devono essere prese all’unanimità? Quali azioni si possono intraprendere se c’è un dissenziente? Esempio spese pulizie scale Dopo aver deciso di incaricare un condomino ad eseguire le pulizie senza alcuna giustificazione logica viene deciso non proposto di cambiare. Non sappiano ancora quali cambiamenti vogliano fare,ma non mi pare la giusta procedura da adottare. Qualora la proposta non venisse approvata all’unanimità ma bensì da due condomini che possiedono i 2/5 del valore del condominio, contro gli altri 2 che possiedono i 3/5 vale questo tipo di maggioranza oppure si considera la parità numerica? Grazie per le risposte o suggerimenti che gentilmente attendo. Cesare