Condominio minimo, adempimenti, obblighi e norme che regolano gli edifici con un numero di appartamenti e proprietari ridotti.

Costituzione del condominio minimo

Di recente ci siamo occupati del concetto, talvolta frainteso, di costituzione del condominio che lo associa, erroneamente, al limite di 8 condomini.
Un richiamo al tema della costituzione del condominio, propedeutico all’argomento trattato in questo articolo, ci sembra doveroso e che riassumiamo in breve di seguito.

La costituzione del condominio avviene già nel momento in cui una proprietà viene frazionata in due unità abitative con almeno due proprietari. Ovvero che alcune parti restino in comune, al servizio delle singole unità.

Dunque la costituzione di un condominio non è un atto formale. Il condominio che si viene così a costituire è definito condominio minimo. Tuttavia se la definizione di condominio minimo ha la sua genesi dalla presenza di due condomini, è prassi consolidata considerare condominio minimo anche quegli edifici costituiti da non più di 8 condomini, limite oltre il quale è obbligatorio, per esempio, nominare un amministratore.

Le norme che regolano il condominio minimo

La riforma del condominio ha introdotto delle novità anche per il condominio minimo. Talune non di poco conto.

Nel caso del condominio minimo il legislatore ha pensato a norme cucite sartorialmente, per realtà condominiali più piccole che non necessitano di una particolare struttura in termini di gestione.
Tra queste la nomina dell’amministratore che per i condomini minimi è su base volontaria e non obbligatoria. Ma non solo. Anche alcuni aspetti prettamente fiscali trovano applicazione solo nel condominio minimo.
E’ il caso del codice fiscale, che nel condominio minimo, non è obbligatorio, o del regolamento condominiale che scatta per condomini di oltre 10 condomini. Resta invece invariata l’applicazione delle norme contenute nel codice civile in materia di condominio negli edifici.

Dunque la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà o l’utilizzo e la gestione delle parti comuni.
A sancirlo è la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 2046 del 2006, che conferma l’applicazione della disciplina del condominio degli edifici e non quella della comunione.

Condominio minimo senza amministratore

L’obbligo di nominare l’amministratore è legato al numero di condomini (proprietari) che formano il condominio.
Con la riforma del condominio tale obbligo scatta per gli edifici con almeno 9 condomini.
Dunque il cosiddetto condominio minimo, ha tra le deroghe l’obbligo di nominare l’amministratore.

Tuttavia la gestione del condominio minimo non differisce di molto dai condomini ordinari, dove si è scelto di nominare un amministratore. Probabilmente la scelta di gestire il condominio senza amministratore è dettata da esigenze pratiche, come la mancanza di parti comuni che necessitano manutenzione periodiche, vedi scale e androni in comune o giardini.

Ciò nonostante anche nel condominio minimo le spese per la manutenzione e la gestione delle parti comuni, richiedono una delibera dei condomini convenuti in assemblea e una ripartizione in base ai millesimi di proprietà.
In un condominio minimo dove non è presente l’amministratore la figura facente funzione è un condomino che s’impegna alla tenuta dei registri obbligatori e alla contabilità.

Assemblea nel condominio minimo

Come sottolineato in precedenza il condominio minimo usufruisce di alcune deroghe come quello dell’obbligo dell’amministratore o di dotarsi di un regolamento di condominio. L’assemblea nel condominio minimo non si discosta da quello ordinario. Una rituale convocazione dell’assemblea e maggioranze stabilite dal codice civile per le delibere.

Tuttavia se parliamo di due soli condomini, il legislatore ha previsto degli aggiustamenti doverosi.
Per esempio in materia di assemblea validamente costituita, entrambi i condomini dovranno essere presenti, mentre per quanto riguarda il quorum deliberativo, questo dovrà essere necessariamente all’unanimità. Cioè entrambi i condomini deliberano favorevolmente l’oggetto della votazione. Nel caso in cui non vi sia l’unanimità e quindi uno dei due condomini è contrario o si astiene, di fatto si verifica una situazione di stallo che può essere risolta solo con l’intervento del giudice. In questo caso è facoltà di ciascun condomino ricorrere all’autorità giudiziaria.

Condominio minimo e detrazioni fiscali

Nel caso di condominio minimo alcune particolarità applicative non provengono direttamente dal codice civile e dalla riforma del condominio, pur tuttavia ne sono una conseguenza. Infatti a riguardo è intervenuta L’Agenzia delle Entrate che con la circolare 7/E del 27 aprile 2018 ha fornito dei chiarimenti in merito alla fruizione delle detrazioni fiscali in ambito di ristrutturazione su parti comuni nei condomini minimi.

Dunque in presenza di edifici fino a 8 condomini ed in mancanza del codice fiscale del condominio (non obbligatorio) i condomini che hanno sostenuto le spese di ristrutturazione possono effettuare il bonifico pro quota dell’intervento, inserendo successivamente nella dichiarazione per usufruire della detrazione il proprio codice fiscale.
Dovranno anche dimostrare, in sede di controllo, che i lavori sono stati eseguiti su parti comuni dell’edificio.

Sentenze e riferimenti normativi

• Corte di Cassazione a Sezioni Unite sentenza n. 2046 del 2006
• Corte di Cassazione sentenza  n. 5329/2017
• Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018
• Tribunale di Sanremo, 22 novembre 2012
• Agenzia delle Entrate circolare 7/E del 27 aprile 2018

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