Probabilmente ti sarà capitato di partecipare ad una assemblea condominiale. Tuttavia non ti è chiaro chi ha la responsabilità di verificare che tutti i condomini siano stati convocati regolarmente. Chi deve controllare la regolarità della convocazione all’assemblea condominiale? Se questa è la domanda che ti stai facendo, sei nel posto giusto.
In questo post scoprirai chi deve controllare la corretta convocazione dell’assemblea condominiale.

1. Il ruolo dell’amministratore di condominio

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale è uno degli aspetti fondamentali per garantire la validità delle decisioni che vengono adottate all’interno del condominio. La normativa italiana, in particolare il Codice Civile (articoli 1135 e seguenti), stabilisce delle regole precise sulla convocazione dell’assemblea e su chi ha il compito di verificare che queste vengano rispettate.
L’assemblea condominiale è l’organo decisionale del condominio e le sue deliberazioni sono vincolanti per tutti i condòmini. Tuttavia devono essere adottate seguendo procedure che assicurino la rappresentatività e la partecipazione di tutti i soggetti coinvolti.

L’amministratore di condominio è la figura principale incaricata di convocare l’assemblea condominiale.
La convocazione deve avvenire con il rispetto di alcune formalità previste dalla legge. La funzione dell’amministratore non si limita a convocare, ma include anche la responsabilità di assicurarsi che il processo avvenga in modo regolare, evitando vizi che potrebbero compromettere la validità dell’assemblea stessa.

Modalità e tempistiche della convocazione

Secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo. La convocazione deve avvenire in forma scritta, e deve essere inviata a ciascun condòmino, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, o altre modalità che permettano di avere una prova dell’avvenuta ricezione (ad esempio posta elettronica certificata – PEC o a mano). La convocazione deve essere inviata almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea.

Il contenuto della convocazione deve essere chiaro e preciso, indicando la data, l’ora e il luogo dell’assemblea, nonché l’ordine del giorno con i punti che saranno discussi. Ogni condòmino ha il diritto di ricevere questa comunicazione, affinché possa partecipare all’assemblea e esprimere il proprio voto.

2. Chi verifica la correttezza della convocazione?

Sebbene l’amministratore sia il principale incaricato della convocazione formale dell’assemblea, il presidente ha il compito di verificarne la regolarità. L’amministratore, infatti, si occupa di inviare gli inviti, ma sarà il presidente dell’assemblea a dover confermare, all’inizio della riunione, che ogni condòmino ha ricevuto la convocazione e che non vi siano irregolarità.

In alcune situazioni, se il presidente rileva problematiche o dubbi sulla convocazione, potrebbe essere necessario un confronto con l’amministratore per chiarire eventuali discrepanze, ad esempio in caso di cambiamenti nell’elenco dei condòmini o difficoltà nel recapito degli avvisi.

Se un condòmino ritiene che la convocazione non sia stata effettuata in modo conforme alla legge o allo statuto, ha il diritto di contestare la validità della convocazione. La contestazione può avvenire prima, durante o dopo l’assemblea.
In particolare, il condòmino interessato può sollevare la questione durante l’assemblea stessa, chiedendo di annullare la delibera per vizi formali, oppure può impugnare la delibera in sede giudiziaria, chiedendo che venga dichiarata nulla per irregolarità nella convocazione.

In ultima istanza, la verifica della regolarità della convocazione spetta al giudice. Se un condòmino impugna una delibera per vizi nella convocazione, sarà il tribunale a stabilire se la convocazione è stata corretta. In particolare, il giudice esaminerà se sono stati rispettati i termini, le modalità e l’ordine del giorno previsti dalla legge e dallo statuto, e se la convocazione è stata inviata a tutti i condòmini.

3. Conseguenze di una convocazione irregolare

La mancata osservanza delle modalità di convocazione stabilite dalla legge comporta la possibilità di impugnazione della delibera adottata in assemblea. In caso di impugnazione, il giudice potrebbe annullare la delibera per vizi procedurali, anche se il contenuto della stessa risulta conforme agli interessi del condominio. La nullità della delibera, quindi, non dipende dal merito delle decisioni prese, ma dal fatto che la convocazione non è avvenuta correttamente.

Le delibere assembleari possono essere dichiarate nulle se la convocazione non rispetta le formalità previste, ad esempio se non sono stati rispettati i termini minimi di preavviso, se l’ordine del giorno non è stato correttamente formulato, o se non sono stati coinvolti tutti i condòmini legittimi.

4. Quali sono le conseguenze per l’amministratore

Nel caso di una convocazione irregolare, l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere per i danni derivanti dall’annullamento della delibera, specialmente se la sua condotta è stata negligente. Tuttavia, se l’amministratore ha agito in buona fede e ha fatto tutto il possibile per garantire una convocazione regolare, difficilmente sarà ritenuto responsabile.
Mentre l’assemblea e per tramite del presidente ricade l’onere della verifica della regolarità.

5. Conclusioni

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale è essenziale per la validità delle delibere adottate e per il buon funzionamento della vita condominiale. Sebbene sia l’amministratore la figura principale incaricata di effettuare la convocazione, spetta ai condòmini e, in ultima analisi, al presidente dell’assemblea verificare che le formalità siano state rispettate.

Il presidente dell’assemblea ha una responsabilità fondamentale nel garantire che le decisioni prese durante l’assemblea siano legittime e vincolanti. La verifica della corretta convocazione di tutti i condòmini è un elemento cruciale in questo processo. La sua funzione è quella di tutelare i diritti di tutti i condòmini, assicurando che nessuno venga escluso dalla partecipazione o privato della possibilità di esprimere il proprio voto.

Se il presidente non compie correttamente questo compito, le delibere potrebbero essere facilmente impugnate, con gravi conseguenze per il condominio. Pertanto, è essenziale che il presidente dell’assemblea sia ben consapevole dei suoi doveri e svolga il suo ruolo con attenzione, cooperando con l’amministratore e facendo in modo che ogni condòmino sia correttamente convocato e possa partecipare validamente alle decisioni dell’assemblea.

Sentenze e normative di riferimento

• Tribunale Civile di Modena sentenza 5 maggio 2021 n. 752
• Cassazione Civile 29878/2019

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