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Sottobalcone ammalorato chi paga?

Il sottobalcone è ammalorato chi paga le spese di ristrutturazione in condominio?
In questo articolo prenderemo in esame il sottobalcone di un balcone aggettante in condominio.
Chi deve mettere mano al portafoglio per la manutenzione?

Sarà forse capitato anche a voi di vedere in condominio, sottobalconi che presentano evidenti ammaloramenti. Questi sono dovuti non solo al naturale passare del tempo, ma anche a vecchie infiltrazioni.
Crepe e distacchi dell’intonaco sono evidenti soprattutto in edifici datati.
A parte l’aspetto puramente estetico, il distacco di porzioni di intonaco sono una cosa da non sottovalutare.
Ma chi paga i lavori di recupero del sottobalcone?

Che cosa è il sottobalcone

Il sottobalcone detto cielino è la parte sottostante del balcone. E’ dunque la parte sottostante il piano calpestabile del balcone.

Sottobalcone parte comune del condominio?

Per comprendere a chi spetta le spese di manutenzione di un sotto balcone ammalorato, è utile stabilire se il sottobalcone è una parte comune del condominio o se invece è privata.
Per questo è necessario innanzitutto procedere ad una prima distinzione, tra balcone aggettante o incassato.
Nel primo caso, il balcone sporge rispetto alla facciata. Mentre il balcone incassato è arretrato verso l’interno rispetto alla facciata.

Il balcone aggettante, cioè che sporge rispetto alla facciata, costituisce il prolungamento dell’unità abitativa e quindi di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare.
A questa conclusione è giunta anche la Cassazione (Cass. 4 luglio 2004 n. 14576).

Peraltro il balcone aggettante, a differenza del balcone incassato, non ha funzione di copertura ad altri appartamenti sottostanti.
Dunque anche la parte sottostante del balcone è di totale pertinenza della unità immobiliare.
Ma è sempre così?

Sottobalcone aggettante è sempre una parte privata?

No. In casi particolari anche la parte sottostante del balcone aggettante così come il parapetto e il frontalino è parte comune condominiale.
Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile.
Questo si verifica quando i balconi  per forma, materiali e colore, hanno una funzione estetica per il fabbricato.
In questo caso è tutto il condominio a dover intervenire alla spesa, secondo una ripartizione millesimale.

Responsabilità del proprietario balcone aggettante

Stabilito che le spese di manutenzione del cielino di un balcone aggettante sono da imputare esclusivamente al proprietario dell’immobile, l’altro aspetto da valutare è la responsabilità per eventuali danni cagionati dalla cattiva manutenzione del sottobalcone.
Anche in questo caso, il responsabile dei danni causati dalla cattiva manutenzione del cielino sono da imputarsi al proprietario dell’unità immobiliare di cui il balcone è il suo prolungamento.

A chi spetta la messa in sicurezza del sottobalcone?

Dunque per quanto descritto sopra nel caso di un sottobalcone ammalorato, con evidenti crepe o distacchi di intonaco, il condomino proprietario dell’immobile è chiamato alla messa in sicurezza.
In questo caso il condomino procederà alla messa in sicurezza del sottobalcone mediante una veneziana, in attesa dei lavori di manutenzione.
Cosa succede se il condomino, non interviene?
In questo caso è fondamentale l’azione dell’amministratore, che si attiverà, dapprima intimando un sollecito intervento e nel caso non riceva soddisfazione incaricando un tecnico di fiducia per valutare l’entità del danno.

L’amministratore a seguito di una perizia nella quale si dovesse evidenziare un reale pericolo per l’incolumità potrà mettere in sicurezza il balcone addebitando i costi dell’intervento al proprietario del balcone.
Stesso discorso vale nel caso in cui sia il Comune, allo scopo di tutelare l’incolumità pubblica, ad imporre con apposita ordinanza, la rimozione di parti pericolanti e la messa in sicurezza del balcone.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Corte di Cassazione, Sez.Civile – Ordinanza 12 marzo 2020, n.7042
  • Corte di Cassazione n. 30071/2017

© RIPRODUZIONE RISERVATA

20 risposte

  1. livio gallotta ha detto:

    Parlavo della manutenzione del sottobalcone di un balcone aggettante.Cioe’ i negozi che sono al pianoterra sono soggetti alla manutenzione del sottobalcone?

  2. livio gallotta ha detto:

    I vostri argomenti sono molto interessanti.Li leggo molto spesso

  3. Nicola Antonio Tirotta ha detto:

    Sarebbe più intuitivo pensare che se il balcone aggettante è considerato un prolungamento dell’unità immobiliaria , che ne fa uso, allora deve essere legata alle stesse spese di manuntenzione della stessa. Quindi il pavimento a carico del proprietario a livello , il cielino a carico del proprietario sottostante, la struttura portante a carico di entrambi. In questo modo si eviterebbero molti litigi per incomprensione fra i condomini.

    • Clarmit ha detto:

      Secondo questa tua visione metti a carico di quello di sotto l’incuria e la mancata manutenzione di quello di sopra, che causa distacchi di intonaco anche pericolosi per il sottostante. Come se, all’interno dell’appartamento, i danni da infiltrazione in quello di sotto se li dovesse pagare lui. Ci hai pensato?

  4. Roberto ha detto:

    E quando un balcone è semiaggettante cioè chiuso da un solo lato?

  5. Paula ha detto:

    Quando gli ammaloramenti del cielino sono causati da infiltrazioni provenienti dalla facciata, che la maggioranza dei condomini non vuole rifare, (evidenti fesssurazioni che segnano i pilastri) a chi compete la riparazione se il proprietario dell’alloggio invece, non solo si è già pagato la messa in sicurezza togliendo a proprie spese i pericoli da distacco, ma continua a richiedere il rifacimento della facciata per togliere la causa del danno al suo balcone?

  6. Anita ha detto:

    Urge consiglio…abito in una palazzina dove non c’è il condominio, di proprietà di tre persone. Parcheggiando sotto il mio balcone si sono staccati dei pezzi di cemento che hanno creato danni alla mia auto. La proprietaria dell’appartamento di sotto non ha mai sistemato l’appartamento: è un grezzo. Mentre dal primo piano in sù è tutto sistemato.
    In questo caso la manutenzione del sotto balcone di chi è? Non ci sono infiltrazioni ma la mancata sistemazione da 40 anni da parte della proprietaria del pian terreno

  7. EUSONIO FERRARO ha detto:

    abito in condominio di 8 piani ,è in corso la ristrutturazione dei frontalini dei balconi aggettanti , la spesa verrà distribuita su tutti i mm. compresi i piani terra che non hanno balconi trattandsi di facciata , ok.
    ora si aggiugerà la spesa dei sottobalconi,come deve essere suddivisa tale spesa?

  8. Donato ha detto:

    Abito in un condominio di 5 piani restaurate le facciate 5 anni fa mi ritrovo con il sottobalcone scrostato a differenza che io ho fatto manutenzione al mio con pavimento nuovo il proprietario sopra no vorrei sapere a chi spetta la manutenzione e la riverniciatura del sottobalcone grazie.

  9. Salvatore Borriello ha detto:

    Se il proprietario del piano sopra di me, ha una perdita di acqua, tipo condutture di acqua o similari, è trapela al cielino del mio balcone, chi paga eventuali danni?

  10. Nicola Petruzzelli ha detto:

    Nel mio condominio l’amministratore ha dichiarato uno stato di emergenza ripartendo le spese di messa in sicurezza su tutti i condomini per sottobalconi ammalorati che hanno intaccato i frontalini solo ed esclusivamente in corrispondenza del cielino di ogni singolo balcone.
    Io, che sono al primo piano, e altri 3 condomini abbiamo pagato la messa in sicurezza nonostante i nostri balconi siano in ottime condizioni.
    È corretto?
    Al momento della ricostruzione dei cielini e frontalini, dobbiamo provvedere anche noi alla spesa da sostenere?

  11. ORAZIO DE ANGELIS ha detto:

    Allora ho capito che le spese di ristrutturazione dei balconi e dei cerini spetta alproprietario dei balconi è se il cielo viene danneggiato ggiato dal proprietario di sotto causato da una tenda sole attaccata sotto il frontalino che facendo vela dal forte vento demolisce parte di cielino è frontalino chi deve pagare i danni?

  12. Germano Raccagna ha detto:

    Buongiorno, abito al pianterreno di un condominio di due piani. L amministratore ha deciso di rifare i .balconi aggettanti (sostituzione ringhiere da cemento ad alluminio), rifacimento piano calpestabile e rifacimento sottobalcone. Noi del piano terra dobbiamo partecipare a tutte le spese?

  13. TERESA ha detto:

    Buongiorno, vivo al 1 piano di un lotto di 8 unità e ho dovuto montare i tendoni da sole sotto il cielino del 2 piano per presenza di travi. In caso di balcone aggettante ma decorativo del prospetto frontale, di chi è la proprietà del sottobalcone? Il secondo piano può vietare il montaggio dei tendoni che già ci sono da 10 anni? Grazie

  14. Antonio ha detto:

    Buonasera, ho un quesito:
    uno dei balconi della mia abitazione ha un frontalino ammalorato pericoloso per l’incolumità di chi vi è sotto , a chi spetta metterlo in sicurezza? grazie

  15. Terenzio ha detto:

    Preso atto che il cielino del balcone aggettante e’ di esclusiva propreita’ del condomino sovrastante, posso impedire che l’inquilino sottostante aggange stenditoi per asciugare il bucato e aggangiare la parte di vano box vetrato anche se condonato/autorizzato dal Comune?(la porzione del box vetrato sul suo balcone sottostante e’ a tutta altezza, quando spazio libero di mia pertinenza per manutenzione deve distaccarsi?) Grazie

  16. Claudio ha detto:

    Claudio 13-03-24
    In una palazzina di otto appartamenti, il mio è l’unico ad avere un balcone aggettante in quanto è stato realizzato per controbilanciare una torretta realizzata nell’appartamento superiore, quindi, una struttura necessaria per il bilanciamento della palazzina, a chi compete la manutenzione delle parti esterne del balcone?

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