Sottobalcone ammalorato chi paga?
Il sottobalcone è ammalorato chi paga le spese di ristrutturazione in condominio?
In questo articolo prenderemo in esame il sottobalcone di un balcone aggettante in condominio.
Chi deve mettere mano al portafoglio per la manutenzione?
Sarà forse capitato anche a voi di vedere in condominio, sottobalconi che presentano evidenti ammaloramenti. Questi sono dovuti non solo al naturale passare del tempo, ma anche a vecchie infiltrazioni.
Crepe e distacchi dell’intonaco sono evidenti soprattutto in edifici datati.
A parte l’aspetto puramente estetico, il distacco di porzioni di intonaco sono una cosa da non sottovalutare.
Ma chi paga i lavori di recupero del sottobalcone?
Che cosa è il sottobalcone
Il sottobalcone detto cielino è la parte sottostante del balcone. E’ dunque la parte sottostante il piano calpestabile del balcone.
Sottobalcone parte comune del condominio?
Per comprendere a chi spetta le spese di manutenzione di un sotto balcone ammalorato, è utile stabilire se il sottobalcone è una parte comune del condominio o se invece è privata.
Per questo è necessario innanzitutto procedere ad una prima distinzione, tra balcone aggettante o incassato.
Nel primo caso, il balcone sporge rispetto alla facciata. Mentre il balcone incassato è arretrato verso l’interno rispetto alla facciata.
Il balcone aggettante, cioè che sporge rispetto alla facciata, costituisce il prolungamento dell’unità abitativa e quindi di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare.
A questa conclusione è giunta anche la Cassazione (Cass. 4 luglio 2004 n. 14576).
Peraltro il balcone aggettante, a differenza del balcone incassato, non ha funzione di copertura ad altri appartamenti sottostanti.
Dunque anche la parte sottostante del balcone è di totale pertinenza della unità immobiliare.
Ma è sempre così?
Sottobalcone aggettante è sempre una parte privata?
No. In casi particolari anche la parte sottostante del balcone aggettante così come il parapetto e il frontalino è parte comune condominiale.
Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile.
Questo si verifica quando i balconi per forma, materiali e colore, hanno una funzione estetica per il fabbricato.
In questo caso è tutto il condominio a dover intervenire alla spesa, secondo una ripartizione millesimale.
Responsabilità del proprietario balcone aggettante
Stabilito che le spese di manutenzione del cielino di un balcone aggettante sono da imputare esclusivamente al proprietario dell’immobile, l’altro aspetto da valutare è la responsabilità per eventuali danni cagionati dalla cattiva manutenzione del sottobalcone.
Anche in questo caso, il responsabile dei danni causati dalla cattiva manutenzione del cielino sono da imputarsi al proprietario dell’unità immobiliare di cui il balcone è il suo prolungamento.
A chi spetta la messa in sicurezza del sottobalcone?
Dunque per quanto descritto sopra nel caso di un sottobalcone ammalorato, con evidenti crepe o distacchi di intonaco, il condomino proprietario dell’immobile è chiamato alla messa in sicurezza.
In questo caso il condomino procederà alla messa in sicurezza del sottobalcone mediante una veneziana, in attesa dei lavori di manutenzione.
Cosa succede se il condomino, non interviene?
In questo caso è fondamentale l’azione dell’amministratore, che si attiverà, dapprima intimando un sollecito intervento e nel caso non riceva soddisfazione incaricando un tecnico di fiducia per valutare l’entità del danno.
L’amministratore a seguito di una perizia nella quale si dovesse evidenziare un reale pericolo per l’incolumità potrà mettere in sicurezza il balcone addebitando i costi dell’intervento al proprietario del balcone.
Stesso discorso vale nel caso in cui sia il Comune, allo scopo di tutelare l’incolumità pubblica, ad imporre con apposita ordinanza, la rimozione di parti pericolanti e la messa in sicurezza del balcone.
Sentenze e riferimenti normativi
- Corte di Cassazione, Sez.Civile – Ordinanza 12 marzo 2020, n.7042
- Corte di Cassazione n. 30071/2017
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Parlavo della manutenzione del sottobalcone di un balcone aggettante.Cioe’ i negozi che sono al pianoterra sono soggetti alla manutenzione del sottobalcone?
Buonasera Livio
Per come è posto il quesito, No i negozi al piano terra non sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione del sottobalcone aggettante.
I vostri argomenti sono molto interessanti.Li leggo molto spesso
Sarebbe più intuitivo pensare che se il balcone aggettante è considerato un prolungamento dell’unità immobiliaria , che ne fa uso, allora deve essere legata alle stesse spese di manuntenzione della stessa. Quindi il pavimento a carico del proprietario a livello , il cielino a carico del proprietario sottostante, la struttura portante a carico di entrambi. In questo modo si eviterebbero molti litigi per incomprensione fra i condomini.
Secondo questa tua visione metti a carico di quello di sotto l’incuria e la mancata manutenzione di quello di sopra, che causa distacchi di intonaco anche pericolosi per il sottostante. Come se, all’interno dell’appartamento, i danni da infiltrazione in quello di sotto se li dovesse pagare lui. Ci hai pensato?
E quando un balcone è semiaggettante cioè chiuso da un solo lato?
Quando gli ammaloramenti del cielino sono causati da infiltrazioni provenienti dalla facciata, che la maggioranza dei condomini non vuole rifare, (evidenti fesssurazioni che segnano i pilastri) a chi compete la riparazione se il proprietario dell’alloggio invece, non solo si è già pagato la messa in sicurezza togliendo a proprie spese i pericoli da distacco, ma continua a richiedere il rifacimento della facciata per togliere la causa del danno al suo balcone?
Urge consiglio…abito in una palazzina dove non c’è il condominio, di proprietà di tre persone. Parcheggiando sotto il mio balcone si sono staccati dei pezzi di cemento che hanno creato danni alla mia auto. La proprietaria dell’appartamento di sotto non ha mai sistemato l’appartamento: è un grezzo. Mentre dal primo piano in sù è tutto sistemato.
In questo caso la manutenzione del sotto balcone di chi è? Non ci sono infiltrazioni ma la mancata sistemazione da 40 anni da parte della proprietaria del pian terreno