Quali sono i documenti e gli adempimenti che i condomini e l’amministratore devono predisporre per usufruire dello sconto in fattura per il bonus facciate? Scopriamolo insieme, con la prima guida ad hoc.

Tra gli interventi sulle parti comuni che danno diritto a maxi incentivi fiscali, il bonus facciate consente, al contribuente, di beneficiare di una detrazione d’imposta Irpef pari al 90% delle spese sostenute.

Prorogato fino al 31 dicembre 2021, con il bonus facciate è possibile scegliere l’opzione della cessione del credito o lo sconto in fattura in ragione del credito d’imposta.

Ma quali sono i documenti e gli adempimenti in capo all’amministratore e ai condomini per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate?
E’ il quesito più ricorrente tra i nostri lettori, condomini e amministratori condominiali.

Per questo motivo, spinti da una crescente necessità di informazioni, abbiamo raccolto una grande quantità di materiale ed elaborato la guida che stai per leggere.

Attenzione: nonostante le nostre ricerche siano state particolarmente accurate, qualcosa ci può essere sfuggito. Per questo motivo ti consigliamo sempre di rivolgerti ad un tecnico abilitato o ad un commercialista di fiducia.
Sentiti libero di commentare ed aggiungere informazioni mancanti o che ritieni incomplete.
Fatta questa doverosa premessa non ci resta che iniziare!!

Valutazione dei requisiti per accedere al bonus facciate

Il primo step per accedere agli incentivi fiscali per il bonus facciate è quello di verificare la sussistenza dei requisiti minimi. Per non dilungarci oltremodo possiamo dire che la principale limitazione del bonus facciate è che gli immobili oggetto dei lavori di risanamento della facciata siano all’interno delle zone A e B.(D.M. n. 1444/1986)
In pratica se l’immobile non si trova all’interno di una di queste due zone, i lavori di recupero non potranno avvalersi dell’agevolazione fiscale del bonus facciate 90%.

La determinazione dell’area non può essere attestata da un architetto o un ingegnere iscritto agli albi professionali, ma bensì deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti, generalmente il Comune in cui è situato l’immobile.

L’altra limitazione è che l’intervento di rifacimento delle parti di trasmittanza termica non superino il 10% del totale delle superfici opache. Cioè, le parti di intonaco ripristinato, non deve superare il 10% del totale della superficie. D.M. 26/06/2015 Decreto requisiti minimi.
Questo limite è molto importante da tenere in considerazione.
Propedeutico alla verifica di questo requisito è richiedere un sopralluogo di un tecnico che dovrà valutare lo stato delle facciate e gli interventi indispensabili da eseguire. Successivamente, redigerà un computo metrico estimativo sulla base delle evidenze risultati dal sopralluogo.

Per maggiori informazioni ti rimandiamo all’approfondimento Bonus facciate 2021, qui puoi trovare tutte le informazioni sui requisiti e i lavori ammessi.

Proseguendo la lettura di questo articolo, invece, troverai i documenti che l’amministratore e i condomini devono approntare, gli adempimenti per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate.

Delibera assemblea bonus facciate e sconto in fattura

Stabilito che l’edificio rientra nei requisiti minimi per accedere al bonus facciate, il primo degli adempimenti dell’amministratore è procedere alla convocazione dell’ assemblea condominiale con all’ordine del giorno gli interventi sulle facciate e lo sconto in fattura.
Attenzione: Entrambi i punti andranno inseriti all’ordine del giorno, discussi e deliberati.

Se il condominio non possiede un amministratore il singolo condomino potrà convocare l’assemblea.

In quella sede l’assemblea è chiamata a deliberare i lavori sulle parti comuni in ragione di un computo metrico estimativo preventivamente redatto da un tecnico abilitato e una serie di offerte da parte di imprese interessate ad eseguire i lavori con l’opzione sconto in fattura. I preventivi sono stati redatti sulla base del computo metrico, dunque omogenei dal punto di vista degli interventi e dei materiali utilizzati.

I preventivi dovranno contenere anche l’impegno dell’ impresa ad effettuare lo sconto in fattura.
Ricorda l’impresa non è obbligata a fare lo sconto in fattura per i lavori eseguiti. Dunque è un accordo privato tra le parti. Le maggioranze necessarie per effettuare i lavori sono: maggioranza costituiva 500 millesimi del totale, deliberativa maggioranza degli intervenuti almeno 1/3 dei millesimi.

Attenzione: l’assemblea dovrà essere chiamata a discutere e deliberare anche in merito all’opzione dello sconto in fattura. Infatti la procedura della comunicazione dell’opzione dello sconto in fattura all’Agenzia delle Entrate, che vedremo successivamente, e l’art. 1135 del codice civile impone all’amministratore o chi ne fa le veci di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, unico soggetto che può dare l’autorizzazione alla richiesta dello sconto in fattura.

Sconto in fattura: comunicazione all’Agenzia Entrate

I condomini che intendono avvalersi dello sconto in fattura per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (bonus facciate), devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione può avvenire solo per via telematica (Qui).
Attraverso il modello predisposto con il provvedimento del 12 ottobre 2020, la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici è inviata direttamente dall’amministratore di condominio, oppure avvalendosi di un intermediario. (commercialista o tecnico abilitato)

Per gli interventi eseguiti nell’anno 2020, la finestra temporale utile per l’invio della scelta dell’opzione sconto in fattura è 15 ottobre 2020 – 16 marzo 2021.
Mentre per i lavori eseguiti nell’anno 2021 la comunicazione dovrà essere inviata entro il 16 marzo 2022.
A seguito dell’invio del modulo, viene rilasciata entro 5 giorni una ricevuta che ne attesta la presa in carico.
Entro i primi 5 giorni del mese successivo alla comunicazione è possibile annullare l’operazione, e ripresentarne una nuova. Se l’operazione non viene annullata, le successive presentazioni si andranno ad aggiungere alle altre già inviate.

Il modulo per l’opzione sconto in fattura

Vediamo insieme, leggendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate come si compila e si invia il modulo indispensabile per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate.
Il modulo (Qui) è composto da un frontespizio e 4 quadri: A, B, C e D.
Il frontespizio raccoglie i dati del :

• Beneficiario;
• Rappresentate del beneficiario;
• Condominio;
• Impegno alla presentazione telematica

Il quadro A raccoglie i dati sulla tipologia di intervento, il quadro B quelli catastali.
Nel quadro C andrà barrata la tipologia di opzione, nel nostro caso il contributo sotto forma di sconto, e indicati i soggetti beneficiari.
Il quadro D è dedicato ai dati dei cessionari o dei fornitori che applicano lo sconto e va compilato solo se è intervenuta la relativa accettazione.
Qui trovi le istruzioni complete dell’Agenzia delle Entrate.

Bonus facciate sconto in fattura: documenti da predisporre

• Attestazione della zona territoriale omogenea A o B (Comune)
• Computo metrico estimativo relativo ai lavori da eseguire (Tecnico abilitato)
• Delibera degli interventi e della scelta dello sconto in fattura (Verbale assemblea)
• Contratto di appalto lavori con accettazione dello sconto in fattura da parte della impresa che esegue i lavori
• Tabella ripartizione delle spese
• SAL ( max. 2 per intervento min. 30% max. 60% )
• Invio modulo Agenzia delle Entrate opzione sconto in fattura
• Ricevuta Agenzia delle Entrate presa in carico

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