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Bonus facciate sconto in fattura, documenti e adempimenti

Quali sono i documenti e gli adempimenti che i condomini e l’amministratore devono predisporre per usufruire dello sconto in fattura per il bonus facciate? Scopriamolo insieme, con la prima guida ad hoc.

Tra gli interventi sulle parti comuni che danno diritto a maxi incentivi fiscali, il bonus facciate consente, al contribuente, di beneficiare di una detrazione d’imposta Irpef pari al 90% delle spese sostenute.

Prorogato fino al 31 dicembre 2021, con il bonus facciate è possibile scegliere l’opzione della cessione del credito o lo sconto in fattura in ragione del credito d’imposta.

Ma quali sono i documenti e gli adempimenti in capo all’amministratore e ai condomini per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate?
E’ il quesito più ricorrente tra i nostri lettori, condomini e amministratori condominiali.

Per questo motivo, spinti da una crescente necessità di informazioni, abbiamo raccolto una grande quantità di materiale ed elaborato la guida che stai per leggere.

Attenzione: nonostante le nostre ricerche siano state particolarmente accurate, qualcosa ci può essere sfuggito. Per questo motivo ti consigliamo sempre di rivolgerti ad un tecnico abilitato o ad un commercialista di fiducia.
Sentiti libero di commentare ed aggiungere informazioni mancanti o che ritieni incomplete.
Fatta questa doverosa premessa non ci resta che iniziare!!

Valutazione dei requisiti per accedere al bonus facciate

Il primo step per accedere agli incentivi fiscali per il bonus facciate è quello di verificare la sussistenza dei requisiti minimi. Per non dilungarci oltremodo possiamo dire che la principale limitazione del bonus facciate è che gli immobili oggetto dei lavori di risanamento della facciata siano all’interno delle zone A e B.(D.M. n. 1444/1986)
In pratica se l’immobile non si trova all’interno di una di queste due zone, i lavori di recupero non potranno avvalersi dell’agevolazione fiscale del bonus facciate 90%.

La determinazione dell’area non può essere attestata da un architetto o un ingegnere iscritto agli albi professionali, ma bensì deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti, generalmente il Comune in cui è situato l’immobile.

L’altra limitazione è che l’intervento di rifacimento delle parti di trasmittanza termica non superino il 10% del totale delle superfici opache. Cioè, le parti di intonaco ripristinato, non deve superare il 10% del totale della superficie. D.M. 26/06/2015 Decreto requisiti minimi.
Questo limite è molto importante da tenere in considerazione.
Propedeutico alla verifica di questo requisito è richiedere un sopralluogo di un tecnico che dovrà valutare lo stato delle facciate e gli interventi indispensabili da eseguire. Successivamente, redigerà un computo metrico estimativo sulla base delle evidenze risultati dal sopralluogo.

Per maggiori informazioni ti rimandiamo all’approfondimento Bonus facciate 2021, qui puoi trovare tutte le informazioni sui requisiti e i lavori ammessi.

Proseguendo la lettura di questo articolo, invece, troverai i documenti che l’amministratore e i condomini devono approntare, gli adempimenti per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate.

Delibera assemblea bonus facciate e sconto in fattura

Stabilito che l’edificio rientra nei requisiti minimi per accedere al bonus facciate, il primo degli adempimenti dell’amministratore è procedere alla convocazione dell’ assemblea condominiale con all’ordine del giorno gli interventi sulle facciate e lo sconto in fattura.
Attenzione: Entrambi i punti andranno inseriti all’ordine del giorno, discussi e deliberati.

Se il condominio non possiede un amministratore il singolo condomino potrà convocare l’assemblea.

In quella sede l’assemblea è chiamata a deliberare i lavori sulle parti comuni in ragione di un computo metrico estimativo preventivamente redatto da un tecnico abilitato e una serie di offerte da parte di imprese interessate ad eseguire i lavori con l’opzione sconto in fattura. I preventivi sono stati redatti sulla base del computo metrico, dunque omogenei dal punto di vista degli interventi e dei materiali utilizzati.

I preventivi dovranno contenere anche l’impegno dell’ impresa ad effettuare lo sconto in fattura.
Ricorda l’impresa non è obbligata a fare lo sconto in fattura per i lavori eseguiti. Dunque è un accordo privato tra le parti. Le maggioranze necessarie per effettuare i lavori sono: maggioranza costituiva 500 millesimi del totale, deliberativa maggioranza degli intervenuti almeno 1/3 dei millesimi.

Attenzione: l’assemblea dovrà essere chiamata a discutere e deliberare anche in merito all’opzione dello sconto in fattura. Infatti la procedura della comunicazione dell’opzione dello sconto in fattura all’Agenzia delle Entrate, che vedremo successivamente, e l’art. 1135 del codice civile impone all’amministratore o chi ne fa le veci di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, unico soggetto che può dare l’autorizzazione alla richiesta dello sconto in fattura.

Sconto in fattura: comunicazione all’Agenzia Entrate

I condomini che intendono avvalersi dello sconto in fattura per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (bonus facciate), devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione può avvenire solo per via telematica (Qui).
Attraverso il modello predisposto con il provvedimento del 12 ottobre 2020, la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici è inviata direttamente dall’amministratore di condominio, oppure avvalendosi di un intermediario. (commercialista o tecnico abilitato)

Per gli interventi eseguiti nell’anno 2020, la finestra temporale utile per l’invio della scelta dell’opzione sconto in fattura è 15 ottobre 2020 – 16 marzo 2021.
Mentre per i lavori eseguiti nell’anno 2021 la comunicazione dovrà essere inviata entro il 16 marzo 2022.
A seguito dell’invio del modulo, viene rilasciata entro 5 giorni una ricevuta che ne attesta la presa in carico.
Entro i primi 5 giorni del mese successivo alla comunicazione è possibile annullare l’operazione, e ripresentarne una nuova. Se l’operazione non viene annullata, le successive presentazioni si andranno ad aggiungere alle altre già inviate.

Il modulo per l’opzione sconto in fattura

Vediamo insieme, leggendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate come si compila e si invia il modulo indispensabile per ottenere lo sconto in fattura per il bonus facciate.
Il modulo (Qui) è composto da un frontespizio e 4 quadri: A, B, C e D.
Il frontespizio raccoglie i dati del :

  • Beneficiario;
  • Rappresentate del beneficiario;
  • Condominio;
  • Impegno alla presentazione telematica

Il quadro A raccoglie i dati sulla tipologia di intervento, il quadro B quelli catastali.
Nel quadro C andrà barrata la tipologia di opzione, nel nostro caso il contributo sotto forma di sconto, e indicati i soggetti beneficiari.
Il quadro D è dedicato ai dati dei cessionari o dei fornitori che applicano lo sconto e va compilato solo se è intervenuta la relativa accettazione.
Qui trovi le istruzioni complete dell’Agenzia delle Entrate.

Bonus facciate sconto in fattura: documenti da predisporre

  • Attestazione della zona territoriale omogenea A o B (Comune)
  • Computo metrico estimativo relativo ai lavori da eseguire (Tecnico abilitato)
  • Delibera degli interventi e della scelta dello sconto in fattura (Verbale assemblea)
  • Contratto di appalto lavori con accettazione dello sconto in fattura da parte della impresa che esegue i lavori
  • Tabella ripartizione delle spese
  • SAL ( max. 2 per intervento min. 30% max. 60% )
  • Invio modulo Agenzia delle Entrate opzione sconto in fattura
  • Ricevuta Agenzia delle Entrate presa in carico

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19 risposte

  1. Ercole Fagnani ha detto:

    “sconto in fattura bonus facciate, documenti e adempimnenti”
    Non potreste mandarmi via mail il testo completo,ve ne sarei grato!
    sono un condomino
    grazie e cordialità
    E. Fagnani

  2. Paolo Trentinaglia ha detto:

    nello sconto in fattura cosa si comunica all’Agenzia? la data di emissione della fattura del fornitore? Non risulta che l’Agenzia Entrate abbia sul punto risposto ( v.CIrcolare 30/E art.5.1.1)
    grazie e cordiali saluti

  3. Marco Egidi ha detto:

    Potrei avere un facsimile di verbale bonus facciata,
    Grazie, Marco

  4. L’Istituto di Credito che sostiene l’Impresa nell’operazione dello sconto in fattura, può chiedere della documentazione all’amministratore?

  5. Enrico ha detto:

    Se alcuni condomini non versano o versano solo in parte la propria quota cosa accade ai fini dello sconto in fattura?

  6. stella ha detto:

    buongiorno ho letto il Vs.esaustivo articolo.nel nostro condominio di 5 proprietari 2 cederanno il credito alla banca io e altri 2 condomini lo detrarremo col futuro 730, come andrà compilata la relativa fattura a noi3 ? preciso che il condominio ha un amministratore e il condominio ha codice fiscale grazie cordiali saluti Stella Scaglione

  7. giacomo di pasquo ha detto:

    potrei avere il testo di “bonus facciate sconto in fattura” oltre a qualche schema di delibera in merito -grazie
    se qualche condomino non accetta di aderire come si ripartiscono le spese?

  8. eugenio bagnato ha detto:

    mentre l’ecobonus norma chiaramente che i pagamenti si possono dividere in 3 SAL del 30% circa, dei lavori, nel bonus facciata il cedente (sconto in fattura) può ad esempio fare un pagamento come inizio lavori con successivi acconti come accordati dal contratto tra le parti, cosi facendo, aiutare a monetizzare il fornitore prima possibbile?

  9. Giovanni Travia ha detto:

    mentre per il super bonus la responsabilta in caso di inadempienze ricadono sul propietario del immobile sul bonus facciate a chi compete il controllo del computo metrico e dei lavori e le adiempienze in caso di cessione del credito su chi ricadono.

  10. angelo+cairoli ha detto:

    bonus facciate 90% rimorsabile in 10 anni quali documenti occorrono?

  11. diego ha detto:

    nella assemblea del condomio, è stato deliberato il bonus 110% con sconto in fattura, eccetto me che facendo i calcoli sulla capienza fiscale lo ritenevo fattibile, purtroppo il general contractor non si rende disponibile a dare documentazione, e neanche una serie di commercialisti/caf se ne posso occupare, ok.
    chiedo quindi dopo pochi giorni di optare invece per lo sconto in fattura come gli altri condomini, ma viene richiesta dall’amministratore una altra assemblea per deliberare solo il mio caso.
    Mi chiedo come sia possibile che in assemblea si debba ufficializzare come i privati intendano usare il proprio credito del bonus 110%, non esendo un tema di carattere condominiale.

  12. Francesca Ughi ha detto:

    Buongiorno ho necessità di un chiarimento. In condominio dove viene deliberato il lavoro facciate con bonus 90% con la cessione del credito con sconto in fattura, chiedo se è obbligo da parte della ditta (sulla base della banca/posta dalla stessa scelta per la pratica di cessione del credito), far avere all’amministratore delle autocertificazioni che ogni singolo condomino deve compilare e sottoscrivere con alcune dichiarazioni individuali (es: regolarità accatastamento, regolarità pagamenti fiscali, non avere vertenze fiscali, che accetta la cessione del credito, edificio accatastato e piena regolarità con pagamento ICI/IMU…etc…). Per un condominio la ditta mi ha fornito queste autocertificazioni e per altro condominio la ditta dice che non serve niente. Dato che nell’apertura della pratica fiscale con Agenzia delle Entrate effettuata dal commercialista vengono indicati i nominativi e dati dei singoli condomini con relativa quota del 10% (importo scontato), mi sembra importante che vi siano anche le dichiarazioni/autocertificazioni di ogni singolo condomino. Sono preoccupata per il mio secondo caso nel quale la ditta dice che non servono e non vorrei avere soprese e chiedo pertanto che, se vi è un obbligo per tale documento destinato al singolo condomino e nel caso dove trovo la specifica nel testo di legge o procedura necessaria. Ringrazio per la collaborazione

  13. Enrico Scarano ha detto:

    Se i lavori del bonus facciate dovessero comportare la rimozione, seppur temporanea, degli split o dei cancelli alle finestre e balconi mi posso rifiutare?

  14. Francesco ha detto:

    Anch’io mi trovo in situazione analoga e pertanto sono interessato ad una risposta al quesito posto,
    Ringrazio e porgo cordiali saluti.

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