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Ristrutturazioni in condominio: introdotto lo sconto in fattura e la cessione del credito d’imposta

Il Decreto Rilancio introduce lo sconto in fattura e la cessione del credito d’imposta, anche per le “vecchie ristrutturazioni “. Ecco i requisiti per usufruire dello sconto fiscale del 50%.

L’assemblea condominiale ha deliberato dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni?
Le spese che andrai a sostenere potrebbero rientrare nelle agevolazioni, detrazioni o bonus per la ristrutturazioni di parti comuni in condominio.

Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: cosa sono

Detrazioni e bonus sono misure economiche di agevolazione fiscale.
Queste consentono ai singoli condomini, a secondo del tipo di incentivo economico, di risparmiare una percentuale sulla spesa sostenuta per i lavori. L’incentivo viene corrisposto sotto forma di credito sull’Irpef.
Dunque si può parlare anche di credito d’imposta.
Lo sconto fiscale concesso per gli interventi di ristrutturazione ( più avanti vedremo quali sono) è pari al 50% della spesa sostenuta.

Detrazioni nelle ristrutturazioni condominiali: requisiti

Nel caso di lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione il requisito principale per poter usufruire delle detrazioni fiscali, qualsiasi esse siano, è che questi siano interventi eseguiti sulle parti comuni dell’immobile.

Dunque per usufruire delle agevolazioni il requisito principale è che i lavori vengano fatti esclusivamente sulle parti comuni dell’immobile.
Ma quali sono le parti comuni del condominio?
Al fine di individuare in modo inequivocabile quali sono le parti comuni, il codice civile lo sancisce in modo chiaro all’articolo 1117.
Sono parti comuni dell’edificio:

1) Le facciate, i muri maestri, pilastri e travi, fondamenta, suolo su cui sorge l’edificio, cortili, giardini, scale, portoni d’ingresso, lastrici solari e tetti.

2) Le aree destinate a parcheggio, portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

3) Gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Detrazioni fiscali sui lavori in condominio, come funziona

Come detto in precedenza i lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione condominiale che ricadono nell’ambito di applicazione delle detrazioni fiscali, devono essere eseguite sulle parti comuni dell’edificio.
Questo è il requisito principale che consente ai singoli condomini di usufruire delle agevolazioni economiche.

Tuttavia non è l’unico. L’altro requisito è infatti la necessità che i pagamenti relativi ai lavori eseguiti siano tracciabili.

Il bonifico parlante è ciò che in gergo è chiamato il pagamento che il condominio fà a favore di chi ha eseguito i lavori. Il bonifico dovrà necessariamente partire dal conto intestato al condominio verso il conto intestato all’impresa che ha eseguito i lavori.

Nell’ambito delle detrazioni o bonus fiscali di ristrutturazione condominiali non sono consentiti pagamenti che partano da conti che siano diversi da quello condominiale, ad eccezione del condomino minimo.
Dunque il conto corrente bancario o postale non può essere di un condomino ne tantomeno dell’amministratore.
D’altro canto il condominio è obbligato ad avere un conto corrente nel quale vengono convogliati i pagamenti delle quote condominiali sia del bilancio ordinario che delle spese straordinarie.

Ricorda: anche i costi accessori ai lavori, come la progettazione, direzione dei lavori, computo metrico etc.. rientrano nelle spese per le quali è possibile usufruire delle detrazioni fiscali, sotto forma di credito d’imposta.

Cessione credito d’imposta e sconto in fattura

Il Decreto Rilancio, ha introdotto con l’art 121 la possibilità, anche per le ristrutturazioni, di poter cedere il credito d’imposta o ottenere lo sconto immediato in fattura.
Dunque come per l’Ecobonus, il Sismabonus e il bonus facciate anche per le “vecchie ristrutturazioni” si potrà usufruire della cessione del credito d’imposta o dello sconto in fattura.
I lavori di ristrutturazione che usufruiscono dello sconto fiscale del 50% potranno trasformare lo sconto fiscale in credito d’imposta da cedere a terzi o avere dal fornitore lo sconto immediato in fattura.

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21 risposte

  1. tonino leaci ha detto:

    ottima sintesi, ma vorrei sapere se lo sconto che viene applicato sulla sostituzione della centrale termica di un condominio viene ripartito in parti eguali oppure viene ripartito in millesimi come è d’altronde il pagamento

  2. Giacomo ha detto:

    In un condominio lo sconto in fattura per lavori sulle parti comuni, è obbligatorio che siano tutti i condomini a chiederlo per ottenerli? Se su dieci lo chiedono solo due lo sconto è comunque ottenibile?Grazie!

  3. Paolo Daniele ha detto:

    Buongiorno. Un condominio con propria personalità giuridica, di 10 appartamenti, di proprietà di due Enti Non Profit (soggetti IRES), tutti locati, dovendo eseguire un lavoro di manutenzione straordinaria all’androne e vanno scale condominiale (dipintura dei muri, sostituzione lampade fuori uso vano scala, sostituzione pulsantiera obsoleta), può chiedere ai pittori e agli elettricisti lo sconto in fattura pari al bonus fiscale del 50% come previsto dal Decreto Rilancio, e farsi pagare dai due Enti proprietari solo il differenziale tra la spesa da sostenere e lo sconto del 50% ottenuto a seguito della cessione del credito d’imposta? Grazie mille della risposta. Paolo Daniele (Padova)

  4. Annapia ha detto:

    Buongiorno.
    In un condominio dove si andrà a chiedere lo sconto in fattura del 50% per la ristrutturazione delle facciate, chi è proprietario di un appartamento ma non ha reddito, quindi non fa dichiarazione perché disoccupato, può ottenere lo sconto in fattura?
    Se non può, o non vuole, ottenere lo sconto, deve comunque rilasciare i documenti relativi al proprio immobile, nonché la domanda per la cessione del credito e gli allegati, compilati e sottoscritti, all’amministratore del condominio che, a sua volta, li consegnerà all’impresa che realizzerà i lavori?
    Grazie per la risposta.

  5. Cleo ha detto:

    Il mio amministratore non ha voluto considerare lo sconto in fattura, prediligendo una impresa amica , la quale non faceva sconto in fattura.
    Abbiamo così , dopo ampia discussione, deciso di fare le valutazioni per il 110, cessione credito alla banca del condominio.
    Viene fuori che parte delle ristrutturazioni vanno al 50% ed anche lì nessuno sconto in fattura, ma soluzione detrazione ordinaria ( credito di imposta ).
    Ora , al momento di pagare il cassiere della mia banca che mi ha aiutato a compilare il modulo del bonifico parlante, mi informa che la fattura dovrebbe essere intestata ai condomini, altrimenti rischio di non recuperare questa somma ( 3.200 € ) .
    Alla fine ho fatto comunque il bonifico , riservandomi di controllare da un commercialista.
    È regolare la fattura intestata al condominio?

    • redazione ha detto:

      Molta confusione. Corretta la fattura intestata al condominio, errato aver fatto un bonifico parlante verso il conto del condominio.Il bonifico in questo caso è ordinario. L’amministratore farà a seguito della fattura il corrispondente bonifico parlante all’impresa. Lei dovrà probabilmente integrare dell’ 8% il bonifico già fatto perchè oggetto di una ritenuta fiscale alla fonte di pari importo, ritenuta che non viene applicata se il bonifico è ordinario.

  6. Lisa ha detto:

    Buongiorno, la legge 13/1989 prevede che il condomino disabile possa installare a proprie spese un montacarichi o ascensore su parti comuni per abbattere le barriere architettoniche anche se il condominio esprime parere negativo o non delibera. In questo caso il disabile che paga le fatture (visto che il condominio non partecipa) può avere accesso alla detrazione e alla cessione del credito?

  7. zaira ha detto:

    Buonasera,
    siamo un condominio senza amministratore in quanto formato da 6 condomini e quindi non vi e’ l’obbligo. Stiamo rifacendo le gronde del tetto, parti comuni, e la ditta è disponibile allo sconto in fattura del 50%. Abbiamo quindi avviato la cila intestata al condominio di cui abbiamo un C.F. ma non un conto comune. La ditta non sa se può fare 6 fatture distinte perchè essendo parti comuni andrebbe pagata dal condominio.
    Mi spiace perdere questa possibilità, non vi è altro modo?

    • redazione ha detto:

      Buonasera, no non può fare diversamente. Fattura/e al condominio, bonifico parlante del condominio all’impresa. Bonifici ordinari dei condomini sul conto del condominio, preventivamente aperto dall’amministratore o rappresentante del condominio. Questo ovviamente vale anche nel caso di sola detrazione fiscale.

  8. Paola ha detto:

    Buongiorno, se il condominio usufruisce dello sconto in fattura del 50%, il condomino solo per le parti comune può inserire in dichiarazione la detrazione al 50%? Facendosi rilasciare dall’amministratore apposita certificazione?

    • redazione ha detto:

      Se il condominio ha usufruito dello sconto in fattura, il singolo condomino non ha diritto a nessuna detrazione. La detrazione spettante viene utilizzata con l’opzione dello sconto.

  9. Laura ha detto:

    Nel mio condominio rifaremo l’ ascensore usufruendo del bonus 50 con sconto in fattura. Il mio dubbio sta nel fatto che io sono proprietaria, ma sono non capiente, ossia non ho reddito… mi spetta lo stesso questo bonus? nessuno sa rispondermi tra commercialisti e caf , grazie se potete rispondermi.

  10. Ida ha detto:

    Buongiorno, lavori condominiali 2021 fatturati dall’impresa al condominio a dicembre con lo sconto in fattura del 90%. La comunicazione della cessione del credito all’impresa spetta ai singoli condomini o al condominio? Qualora competesse ai condomini la scadenza è improrogabile 29 aprile, qualora al condominio immagino valga la proroga in quanto dotato di Partita iva, è corretto? A chi spetta?

    • redazione ha detto:

      Spetta ai condomini attraverso l’amministratore. Di fatto se l’assemblea ha deliberato lo sconto in fattura, il condominio attraverso l’amministratore comunica la cessione del credito dei singoli condomini attraverso lo sconto in fattura. La proroga della comunicazione è solo per le imprese, il condominio non è un’impresa.

  11. Laura ha detto:

    In un condominio si è deciso di effettuare bonus ristrutturazione 50% con sconto in fattura. La ditta che a sua volta deve cedere il credito alla banca chiede che sia il condominio a pagare i costi di cessione. Ma gli stessi costi verrebbero ivati e scontati comunque al 50%

    • redazione ha detto:

      I costi derivanti dalla cessione del credito, o costi finanziari, non sono agevolabili con nessuna detrazione fiscale. Fatturare i costi finanziari a parte è una scelta corretta, tuttavia la spesa non rientra nelle agevolazioni fiscali.

  12. Buonasera nel mio condominio (8 scale) a breve dovremmo partire con i lavori superbonus 110%, si pensava di eseguire ulteriori lavori quali: sostituzione portone d’ingresso degli edifici, impianti citofonici, impianto videosorveglianza, rifacimento tubazione idrica esterna e impianto fotovoltaico per impianto autoiclave e illuminazione esterna, usufruendo dello sconto in fattura del 50 %. E’ possibile? Qual’è l’iter da seguire? Grazie

  13. Angela ha detto:

    Salve il mio condominio deve effettuare dei lavori sulle parti Comuni usufruendo dello sconto in fattura siamo sei interni due di questi sono di proprietà di una Srl che li ha affittati è possibile per l’Srl usufruire dello sconto in fattura sul lavoro effettuato dal condominio

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