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Richiesta revisione delle tabelle millesimali

Quando si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali. Come richiedere la revisione tabelle, quali sono i motivi per la richiesta revisione tabelle millesimali, quali le maggioranze in assemblea.

I principali cambiamenti apportati dalla legge 220 del 2012 in materia di millesimi riguardano la revisione delle tabelle. In questo approfondimento analizzeremo i contenuti della normativa che regola la revisione delle tabelle millesimali in condominio.

Revisione delle tabelle millesimali prima della riforma

Il vecchio articolo 69 delle disposizione di attuazione al codice civile del 1942 si limitava a dire che:

i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Dunque l’errore è sicuramente motivo della revisione delle tabelle millesimali, così come la variazione di una parte dell’edificio. Tuttavia nulla stabiliva rispetto al quorum necessario per approvare tali modifiche.
Secondo l’orientamento della Giurisprudenza, l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non potevano essere deliberate a maggioranza dall’assemblea condominiale. I Togati ritenevano necessario il parere favorevole di tutti i condomini (unanimità). In assenza del quale provvedeva il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con gli altri.

Revisione delle tabelle millesimali oggi

Con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio (Giugno 2013) pur mantenendone l’indirizzo originario, la normativa è stata integrata e corretta. Il nuovo articolo 69, infatti, parla espressamente di «unanimità». Tuttavia specifica che, in caso d’errore o mutamento delle condizioni dell’immobile anche in conseguenza di «sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari», è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Non solo: il vago riferimento al requisito della «notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano» è sostituito da una condizione molto più chiara. Il singolo condomino interessato a cambiare le tabelle può prendere l’iniziativa quando «il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino è alterato per più di un quinto».

Richiesta di revisione delle tabelle millesimali: errore e onere della prova

L’art. 1118 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può assumere l’iniziativa di revisione delle tabelle millesimali. Nel caso in cui il singolo condomino faccia richiesta di revisione delle tabelle millesimali per un errore, questo deve essere accompagnato dall’individuazione e puntuale circoscrizione dell’errore. Diversamente, e in mancanza di tale requisito, la richiesta del singolo condomino non può essere accolta.

Dunque spetta a chi promuove la richiesta di revisione delle tabelle millesimali l’onere della prova. La sola presunzione dell’errore, senza una chiara individuazione del medesimo non sarebbe sufficiente. Tuttavia va ricordato che qualora la richiesta di revisione delle tabelle millesimali sia approvata dall’unanimità dei condomini la mancanta individuazione dell’errore, non inficia la decisione dell’assemblea.

Chi paga le spese per la revisione delle tabelle millesimali?

Il costo della revisione delle tabelle millesimali sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione, se questa rientra nel caso di specie (Art. 69 disp. att. Codice Civile).

Mentre se la variazione è imputabile ad un errore o alla decisione unanime dell’assemblea di procedere alla revisione, i costi saranno ripartiti in base alla nuova ripartizione millesimali, scaturita dalla revisione.

Revisione tabelle millesimali retroattività

Nel caso che si evidenzi un errore nelle tabelle millesimali e si proceda alla loro revisione, è possibile chiedere la retroattività? Un quesito lecito, che tuttavia prevede una risposta negativa. Infatti non è possibile applicare la retroattività ad una tabella millesimali seppur inficiata di un errore. Il principio, si basa sul fatto che i consuntivi ormai approvati, non possono essere impugnati.

Revisione delle tabelle millesimali: controversie

ll legislatore, infine, ha pensato anche all’ipotesi di controversie, stabilendo che nel caso dev’essere «convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona dell’amministratore». Il quale senza indugio deve informare l’assemblea. Diversamente rischia di essere revocato e dover risarcire gli eventuali danni.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Art. 69 disp. att. Codice Civile
  • Art. 2697 Cod. Civ.
  • Art. 1118 Codice Civile
  • Cassazione Civile sentenza 21950/2013
  • Tribunale di Milano sentenza n.1551 18 febbraio 2020

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34 risposte

  1. Giuseppe Vinci ha detto:

    Un condomino mi chiede di revisionare la sua tabella millesimale , che a suo parere è errata, do oltre 30 anni. Negli anni passati non ha mai richiesto nessuna revisione, ne tantomeno ha fatto scritti Ufficiali per lamentarsi del calcolo ( attualmente sono 207 millesimi lui dice di averne 153) . Per la revisione totale della tabella in questo caso le spese chi le deve pagare?

  2. Antonino Sciurba ha detto:

    Nel condominio dove io abito, il 90% dei condomini ha quasi raddoppiato i millesimi togliendo il soffitto di canne e gesso sotto le tegole facendo la soletta in cemento creando una mansarda, e altri del piano terra hanno svuotato le fondamenta per fare un altro seminterrato. posso richiedere la revisione dei millesimi. Grazie

    • redazione ha detto:

      Se sono lavori con regolare permesso, si.

    • Luna ha detto:

      Salve, ho acquistato da poco un garage e in occasione di lavori di ristrutturazione del fabbricato mi sono accorta che le tabelle millesimali sono presumibilmente errate poiché vanno a penalizzare i locali al pianterreno che, in proporzione, pagano quasi il triplo, se non il quadruplo, di un appartamento. Mi pare di aver capito che i proprietari degli appartamenti non siano favorevoli alla revisione delle tabelle millesimali. A questo punto, in base all’articolo 69, il costo della revisione delle tabelle sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Questo punto non è chiaro: io pagherei per la revisione SOLTANTO dei millesimi relativi alla mia proprietà oppure dei millesimi di tutti?

      • redazione ha detto:

        Se effettivamente ci fosse un errore, tutti i condomini sono chiamati a contribuire alla spesa della revisione delle tabelle in ragione delle rispettive quote. Diversamente se tale errore non è tecnicamente dimostrabile, è il condomino che ne ha richiesto il ricalcolo a sostenere l’intera spesa. In ogni caso è l’assemblea a deliberare la revisione e nominare un tecnico di fiducia. Il nostro consiglio è quello di verificare con il suo amministratore le attuali tabelle. Le motivazioni addotte (triplo o quadruplo delle spese attribuite ai locali al piano terreno in occasione di una recente ristrutturazione) non sono quasi mai referenti ad un errore delle tabelle millesimali, ma all’applicazione di tabelle ad hoc, per esempio garage o scale, e/o ad inteventi di manutenzione straordinaria specifici che vengono imputate solo ad una parte delle proprietà, vedi ad esempio una colonna di scarico, piuttosto che una pavimentazione del tunnel garage.

  3. Giovanni ha detto:

    Nel mio condominio hanno chiesto la revisione delle tabelle millesimale inserite nel regolamento contrattuale. In riunione l’amministratore a chiesto di votare, erano presenti 36 su 79 e 451,30 millesimi, vorrei sapere se è valida la votazione. E al momento che si presenta con le tabelle revisionare per una mutata condizione dell’edificio ( sopraelevazione) occorre l’unanimita oppure la maggioranza o i 500 m illesimi

    • redazione ha detto:

      La revisione delle tabelle (anche se di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini. Sarà sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)” (Cass. 12 febbraio 2014 n. 3221).

  4. maria ha detto:

    con tabelle millesimali sbagliate si possono approvare lavori condominiali ?

  5. Luigi ha detto:

    Salve, nel mio condominio siamo in 15, stiamo approvando lavori per facciate, ma uno pur di bloccare i lavori, ci ha inviato lettera di avvocato dicendo di essere errate le tabelle ( nonostante abbia pagato per 30 anni, anche lavori straordinari importanti), tra l’altro ci abita, ma ha uso ufficio,ora come dobbiamo comportarci?

  6. Sandro ha detto:

    Buongiorno io ho acquistato un appartamento adibito a showroom di un mobilificio,ho effettuato buona ristrutturazione i vecchi proprietari non avevamo più i dati del rogito ed è stato fatto un forfait dei millesimi.Secondo me non sono corretti posso chiedere una revisione?

    • redazione ha detto:

      Buonasera. Certamente può richiedere la revisione delle tabelle millesimali. Tuttavia saranno a suo carico le spese di revisione, visto che l’errore da lei ipotizzato deriva da un accordo con i precedenti proprietari.

  7. Enrico S. ha detto:

    Condominio costituito 27 anni fa con tabelle millesimali (fornite dal costruttore) allegate ai rogiti di acquisto (quindi contrattuali). Nell’ultima assemblea il costruttore, che è anche condomino avendo in proprietà i locali a piano terra ed un appartamento, ha chiesto la revisione delle tabelle millesimali perchè “sbagliate”, in quanto utilizzerebbe coefficienti di valutazione (nello specifico “di destinazione”) che “penalizzano” i negozi a piano terra.
    Vi chiedo: Possono essere contestate le tabelle (fornite a suo tempo dal costruttore) solo perchè i coefficienti valutativi utilizzati risulterebbero “errati” e “penalizzanti” per i negozi? Tra l’altro la contestazione viene sollevata dallo stesso costruttore ben 27 anni dopo!!

    • redazione ha detto:

      Le tabelle millesimali “contrattuali” possono essere modificate esclusivamente nel caso in cui tutti i condomini sono d’accordo e decidono di individuare un nuovo criterio di ripartizione della spesa o a seguito del ricorso all’autorità giudiziaria del singolo condomino. Dunque il proprietario (costruttore) può richiedere la revisione delle tabelle, ma la conseguente delibera è valida solo se l’unanimità dei condomini per numero e millesimi di proprietà sono favorevoli alla revisione. Diversamente il condomino richiedente, dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria ed attendere il pronunciamento di un Giudice.

  8. Maria Rosa ha detto:

    Buongiorno nel nostro condominio , essendo propietari di ultimo piano,abbiamo demolito e ricostruito un nuovo piano.Ora , presentando le nuove tabelle millesimali,il nostro esperto non ha potuto esporre il suo lavoro, poiche’gli altri condomini che sono la maggioranza , non hanno approvato tali millesimi. Un nuovo esperto rifara’, i Millesimi. Tenendo conto che non ci e’ stato spiegato il motivo o il presunto errore, che secondo il mio modesto parere doveva essere espletato in assemblea, chi deve pagare questa persona? Grazie per la risposta

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, la scelta del tecnico e il mandato per redigere le nuove tabelle millesimali deve essere conferito dall’assemblea condominiale con regolare delibera. La parcella del professionista così nominato è a carico del condomino che ha modificato la situazione precedente i lavori.

  9. Vitantonio ha detto:

    Buongiorno , nel caso un condomine chieda una variazione di tabelle millesimale , da chi bisognerebbe rivolgersi e chi dovrebbe eventualmente richiedere in nominativo del tecnico o meglio potrebbe un condomine in qualità di tecnico variare le tabelle in quanto parte richiedente ? Le spese delle tabelle da chi saranno sostenute , se ci sono altre motivazioni o altri obblighi potrebbe suggerli.grazie anticipatamente .

    • redazione ha detto:

      Il tecnico è nominato dall’assemblea. Per ragioni di opportunità non dovrebbe essere un condomino soprattutto se è colui che richiede la variazione. Il costo va imputato secondo le motivazioni che portano alla revisione delle tabelle. (leggere il post)

  10. Grazia DIANA ha detto:

    Da decenni nel mio condominio è stata ignorata la procedura art.1124 per la ripartizione.spese ascensore. Quattro anni fa ho scritto e informato l’amministratore con racc. Allegandogli prospetto dei millesimi che io e gli altri condomini devono pagare. DOMANDA: essendo un condominio di tre distinti condomini per quanto riguarda le spese dell’ascensore, la maggioranza deve essere solo quella della mia scala, visto che gli altri condomini hanno ovviamente le loro rispettive tabelle con altre metrature . 2^ domanda: nel caso che in assemblea non si raggiunga la maggioranza qualificata nonostante io distribuiro ai miei solo condomini, tabella esplicativa dell’errore che purtroppo e stato grave nei decenni a vantaggio sia pure inconsapevolmente di altri condomini, debbo rinunciare alla GIUSTISSIMA revisione ?

  11. Maria Coffac ha detto:

    Le mansarde da sottotetto, sono diventate abitabili per i condomini che abitano al secondo piano.
    Si può richiedere la revisione delle quote millesimali, da chi abita, al primo piano?
    Nella scala siamo in sei, tre al primo e tre al secondo.

  12. Gianna ha detto:

    Buonasera, nel nostro condominio è stata fatta una revisione delle tabelle millesimali per aggiornarle a seguito di diversi lavori svolti da un solo condomino che ha aumentato la superficie di casa inglobando proprietà del condominio. Alla revisione risultano 11 unità con variazione superiore ad 1/5. Come verranno suddivise le spese per la revisione delle tabelle?pro quota o in millesimi?

  13. Simonetta ha detto:

    Posso chiedere la revisione delle spese condominiale,in quanto l’immobile è di4 piani ed il mio appartamento è al 1 ed è da gli amministratori 50 che pago come quelli del 4 piano?

  14. Antonio ha detto:

    Un condominio si accorge che è in condominio di 38 inquilini che i millesimi riportati dall’amministratore non corrispondono alla realtà. A sua difesa l’amministratore dice di aver ereditato la cosa dal precedente amministratore.
    Domanda: l’amministratore prendendo in carica un condominio è tenuto a verificare l’esatta corrispondenza dei millesimi di proprietà dei singoli condomini?

  15. TERESA ha detto:

    Condominio 4 piani , due scale, due ascensori, 8 unità di 52 m2 e 8 unità di 95 m2; Nell’atto di compravendita sono riportate tabelle millesimali che si differenziano solamente
    per piano di altezza, equivalenti se sono uguali di grandezza; cambia esclusivamente la differenza di piano: il massimo è attribuito al primo piano e diminuiscono quelli superiori in modo progressivo … il minimo è attribuito all’ultimo piano. Tale criterio, non riportato nei documenti, Può essere messo in contestazione?

    • redazione ha detto:

      Solo una relazione tecnica (di parte) che evidenzi errori nel calcolo dei millesimi, che dovrà essere confermata successivamente dal tecnico nominato dal condominio, può essere di supporto ad una contestazione ed eventualmente ad una delibera di revisione delle tabelle. Tuttavia se l’assemblea non raggiunge la maggioranza per deliberare la revisione sarà necessario rivolgersi al Giudice che si pronuncierà in merito.

  16. Nicolò ha detto:

    in seguito a mutata destinazione uso di immobili ( garage ,cantine, adibite ad uso abitativo con sanatoria comunale ) l’amministratore ha l’obbligo di disporre il rifacimento millesimi ?

    • redazione ha detto:

      L’amministratore non ha titolo per disporre la revisione della tabella millesimale. Spetta all’assemblea dei condomini o al singolo condomino farne richiesta e attraverso una delibera nominare un tecnico che verrà incaricato di redigere nuove tabelle millesimali. I costi della revisione saranno sostenuti solo da chi ha dato origine alla mutazione delle condizioni precedenti.

  17. Massimo ha detto:

    Ho aumentato i volumi del mio appartamento con regolare concessione e parere favorevole dei condomini
    Ora a lavori ancora da ultimare e casa abitata mi si chiede la variazione dei millesimi
    È stato accertato dal mio tecnico che ci sono altre 3 variazioni di altri proprietari senza concessione né autorizzazione del condominio
    Come devo comportarmi

  18. Maurizio ha detto:

    Il fatto che i millesimi si basino ad es. solo sulla superficie e non tengano conto dell’altezza del piano dell’esposizione, luminosità, ecc. possono essere considerati come “conseguenti ad un errore” e quindi dare luogo a fondata richiesta di revisione delle tabelle?

  19. Aldo Ambrosini ha detto:

    Ottimo articolo esplicativo.

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