Come revocare l’amministratore di condominio senza giusta causa? Quale è il quorum per la revoca dell’amministratore di condomio senza giusta causa. Scopri tutto quello che c’è da sapere sulla revoca dell’amministratore di condominio.

Un nostro lettore ci scrive ” Vivo in un condominio con amministratore. Dopo alcuni anni vorremo cambiare il nostro amministratore. I condomini possono chiedere la revoca dell’amministratore senza un particolare motivo? Può essere motivo di contestazione la revoca dell’amministratore senza giusta causa?”

I quesiti posti dal nostro lettore sono argomento di accesi dibattiti nei condomini. Contrasti o la sopraggiunta sfiducia nell’amministratore, portano i condomini a richiederne la revoca del mandato. Talvolta la revoca si manifesta in assemblea nel momento di rinnovare il mandato, in questo caso non si parla di revoca, ma di mancato rinnovo.

Tuttavia non tutti sono a conoscenza delle normative che regolano il mandato dell’amministratore, il suo rinnovo e la revoca. In questo approfondimento andremo a toccare i vari aspetti che la revoca dell’amministratore contempla.

Nomina e durata dell’incarico amministratore pro-tempore

Prima di vedere quali sono i passaggi fondamentali per revocare l’amministratore di condominio è utile ricordare come viene nominato l’amministratore, il tipo di contratto e la durata del suo mandato.

Chi sa quante volte avrete sentito il termine pro-tempore associato all’amministratore. Una locuzione latina che indica una situazione temporale transitoria e non definitiva. Mentre nel linguaggio legale e amministrativo pro-tempore sta ad indicare la vigenza di una carica. Un termine che nel caso dell’amministratore di condominio sembra quanto mai pertinente vista la natura dell’incarico che risulta essere a termine e revocabile in qualsiasi momento.

In base all’art.1129 del codice civile l’incarico di amministratore ha la durata di un anno e s’intende tacitamente rinnovato per uguale durata. Dunque in via generale l’amministratore non è tenuto ad indicare nell’ordine del giorno successivo all’anno della nomina il punto che ne delibera la conferma, che è tacita. Dunque l’assemblea con un quorum deliberativo di 500 millesimi nomina l’amministratore pro-tempore.
Il contratto che si instaura tra condominio e amministratore professionista è un contratto di mandato oneroso.
Tale caratteristica del contratto va tenuto a mente nel caso di revoca senza giustificato motivo.

Come e quando revocare amministratore

La revoca dell’amministratore passa attraverso un atto formale con il quale l’assemblea condominiale si pronuncia sulla revoca del mandato all’amministratore. Dunque la votazione e la delibera che porta alla revoca dell’amministratore in carica, si esplica in una assemblea condominiale regolarmente convocata, nella quale tra i punti all’ordine del giorno c’è per l’appunto la revoca ed eventualmente la nomina del nuovo amministratore.

Nel caso in cui sorga la necessità di revocare anzitempo, e cioè prima della scadenza naturale del mandato pro-tempore, o prima dell’assemblea ordinaria, i condomini possono richiedere all’amministratore di convocare una assemblea straordinaria.

Tale richiesta perchè abbia effetto deve essere formalmente avanzata, da almeno 2 condomini che rappresentino non meno di 1/6 del valore dell’edificio in millesimi di proprietà. La revoca può avvenire in qualsiasi momento temporale rispetto al periodo del mandato e non necessita di alcuna particolare motivazione.
Dunque nel caso in cui non ci siano situazioni pregiudizievoli nei confronti dell’operato dell’amministratore, la revoca dell’amministratore se definisce come revoca senza una giusta causa.

Revoca amministratore senza giusta causa

L’art. 1129 comma 11 c.c. stabilisce che

“l’assemblea condominiale può revocare l’incarico all’amministratore in qualsiasi momento, anche durante il mandato, senza la necessità di fornire una giustificazione della volontà assembleare”. Dunque, nelle ipotesi di revoca anticipata senza una giusta causa, l’amministratore ha diritto di ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito, quindi anche gli emolumenti dovuti per la restante durata del mandato. Attenzione a riguardo, va specificato che gli onorari dovuti sono esclusivamente per l’anno di gestione in corso e non finanche per quelli dell”anno successivo, qualora si tratti del primo dopo la nomina.

Questo in forza dell’articolo 1725 c.c.:

“La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”

Autoconvocazione dell’assemblea per revocare l’amministratore

Abbiamo visto nelle sezioni precedenti come chiedere all’amministratore di convocare una assemblea straordinaria allo scopo di revocarne il suo mandato. A dire il vero l’iter è valido per qualsiasi richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria e non solo per richiedere la revoca. La differenza è datata unicamente dal contenuto dell’ordine del giorno, che nel caso della richiesta della revoca è esplicitamente richiesto.

Tornando a noi, al ricevimento della richiesta l’amministratore ha il dovere di predisporre nel più breve tempo possibile una assemblea con all’ordine del giorno la revoca ed eventualmente la nomina del nuovo amministratore.

Tuttavia può accadere che esso non adempi a questo obbligo. In tal caso gli stessi condomini che in forza del ex Art. 66 disp. att. c.c. avevano richiesto la convocazione straordinaria, trascorsi 10 giorni e in mancanza di un riscontro oggettivo, possono autoconvocarsi.

Analogamente ad una normale assemblea i condomini che si autoconvocano dovranno preventivamente inviare una convocazione di assemblea straordinaria a tutti i condomini, nei termini e nei modi previsti dalla legge.
A questo riguardo è utile l’approfondimento che abbiamo dedicato alla convocazione dell’assemblea.

Sentenze e riferimenti normativi

• Art. 1129 comma 11 c.c.
• Art. 1725 c.c.
• Art. 66 disp. att. c.c.

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