Condomini morosi e debiti condominiali, un potenziale corto circuito dai risvolti inaspettati per la vita in condominio.
Distacco delle utenze, pignoramento del conto corrente condominiale, blocco di tutte le attività di manutenzione ordinaria. Sono solo alcune delle conseguenze dovute a prolungate e copiose morosità dei condomini.
Prima di giungere a situazioni insanabili, l’amministratore deve procedere al recupero dei crediti dei condomini morosi.

In questo approfondimento vedremo come recuperare i soldi da un condomino moroso attraverso il decreto ingiuntivo, e quali sono le buone pratiche per non accumulare debiti sempre più importanti.

Recuperare i crediti dal condomino moroso

Complice la situazione economica, il problema delle morosità nei condomini ha raggiunto una criticità preoccupante.
Il blocco di parte o tutte le attività di manutenzione ordinaria in condominio è l’inevitabile conseguenza di quote condominiali non pagate.
Dunque recuperare i soldi dal condomino che non ha pagato diventa un mantra per tutti gli amministratori.

Tuttavia, morosità inizialmente gestibili, sfuggono di mano e possono diventare un vero e proprio Tzunami per il condominio. In questo caso la parola d’ordine è agire con tempestività. Dunque l’amministratore dovrà mettere in campo tutta una serie di azione volte a recuperare il credito vantato dal condominio.

Con la riforma delle norme che regolano il condominio degli edifici, sono stati introdotti dei poteri in capo all’amministratore più incisivi per procedere ad un sollecito recupero dei crediti vantati dal condominio verso i condomini morosi.

Tra questi il più importante è l’obbligo che l’amministratore ha di attivarsi per il recupero del credito.
Dunque, a meno che l’assemblea non lo esoneri, l’amministratore deve agire, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio nel quale si è maturato il credito e la relativa morosità.
Quindi a seguito dell’approvazione del consuntivo e relativa ripartizione delle spese, l’amministratore ha l’obbligo perentorio di rivolgersi ad un legale per il recupero delle quote non pagate.
Contemporaneamente all’ingiunzione, l’amministratore può decidere la sospensione dei servizi comuni al condomino inadempiente.

Decreto ingiuntivo condomino moroso

Recuperare i soldi da un condomino moroso, non solo rappresenta un dovere etico e professionale dell’amministratore, ma è un preciso obbligo sancito dal codice civile.
Detto ciò, vediamo in pratica come avviene il recupero del credito di un condomino che non ha pagato la propria quota condominiale.

Il condomino che, dopo la delibera di approvazione del bilancio consuntivo, risulta debitore verso il condominio è di fatto moroso nei suoi confronti. L’approvazione e la ripartizione del bilancio consuntivo permette all’amministratore, tramite un avvocato, di procedere immediatamente con un decreto ingiuntivo. Il ricorso va depositato nella cancelleria del giudice competente.

Il ricorso è provvisoriamente esecutivo. Dunque il condomino moroso ha 40 giorni di tempo per incaricare un professionista di fiducia per opporsi al decreto ingiuntivo, che però essendo provvisoriamente esecutivo consente di procedere immediatamente all’azione esecutiva, cioè all’azione che sfocia con il pignoramento dei beni del condomino moroso.

Da notare che l’obbligo dell’amministratore non si conclude con il deposito del ricorso, ma prosegue in tutte le sue fasi, informando l’assemblea sullo stato delle azioni intraprese.

Attenzione: l’amministratore per ottenere il provvedimento immediato per il recupero del credito, dovrà fare attenzione nell’ indicare separatamente nell’ordine del giorno dell’assemblea la voce approvazione del piano di riparto, da quella del rendiconto consuntivo. Tale accorgimento è indispensabile altresì a scongiurare in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, che il giudice accolga l’istanza di sospensione.

Decreto ingiuntivo con il bilancio preventivo

Se l’approvazione del bilancio consuntivo e ripartizione, obbliga l’amministratore ad agire nei confronti del condomino moroso, l’approvazione del bilancio preventivo e ripartizione consente, ma non obbliga analoga attività di recupero. A stabilirlo una sentenza della Cassazione civile , sez. II , 29/09/2008 , n. 24299 dalla quale si evince che anche con l’approvazione di un bilancio preventivo e sua ripartizione, l’amministratore può chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. Anche in questo caso il ricorso è provvisoriamente esecutivo.

Dunque l’amministratore non deve attendere ad ogni costo la fine dell’esercizio e l’approvazione del bilancio consuntivo, ma in situazioni particolari, ove cioè le morosità sono importanti tali da pregiudicare il normale svolgimento delle attività in condominio, questo può attivarsi anche con il solo bilancio preventivo approvato.

Va detto che non c’è obbligo di legge nella presentazione del bilancio preventivo e approvazione.
Tuttavia, resta una buona pratica nella gestione del condominio.

Piano di rientro e rateizzazione del debito

Un altro modo di recuperare i crediti vantati dal condominio nei confronti del condomino moroso, è la rateizzazione del debito.
Molto spesso dietro alla morosità di un condomino, c’è una situazione economica difficile. Questa potrebbe essere solo momentanea, ma tale da non consentire al condomino di rispettare le scadenze ordinarie stabilite dall’amministratore per le spese correnti. In questi casi l’amministratore, al fine di recuperare i crediti del condomino inadempiente può farsi portavoce di un piano di rientro del debito. Una sorta di rateizzazione speciale che tiene conto sia degli interessi del condominio che le necessità del condomino in difficoltà.

Non di rado è lo stesso condomino a proporlo come alternativa ad una azione legale di recupero del credito. Tuttavia va ricordato che tale scelta non può essere presa in autonomia dall’amministratore, ma è l’assemblea che viene chiamata a decidere sui modi e i tempi della rateizzazione. I vantaggi di un piano di rientro sono sia per i conti del condominio, ma anche per il condomino. Infatti il condominio rientra del debito in tempi più brevi rispetto a quelli di una ingiunzione di pagamento e successivo pignoramento dei beni. Per il condomino un vantaggio in termini economici relativi alle spese dell’azione forzosa.

Sentenze e riferimenti normativi

• Cassazione civile , sez. II , 29/09/2008 , n. 24299

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