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Rappresentante del condominio senza amministratore

Quali sono i compiti del rappresentante del condominio senza amministratore?
Scopriamo insieme i poteri del rappresentante del condominio, ma anche gli obblighi e le responsabilità.

Un nostro lettore ci chiede: ” Vivo in un complesso di 5 villette a schiera cielo/terra. La mia proprietà è l’edificio di testa. Ingressi indipendenti con spazi esterni in comune. Grazie ai vostri post sono venuto a conoscenza che anche la mia abitazione, che ho sempre considerato una “villetta” nel termine classico della parola costituisce insieme alle altre un condominio minimo. In occasione di lavori che riguarderanno la manutenzione di parti comuni è sorta la necessità di nominare un rappresentante del condominio. La mia domanda: è corretta la nomina di un rapresentante del condominio? Chi può essere nominato rappresentante e quali sono i suoi obblighi e responsabilità? Grazie Giovanni M.”

Grazie Giovanni per la tua domanda che ci da lo spunto per approfondire vari aspetti del condominio senza amministratore e ovviamente della figura del rappresentante del condominio.
Innanzitutto è proprio così, la tua villetta a schiera costituisce, insieme alle altre, un condominio orizzontale. Essendo composto da meno di 9 unità è definito minimo. Ti rimando al nostro approfondimento sul condominio minimo.

Il nostro team di esperti ha deciso di approfondire l’argomento che riguarda il rappresentante del condominio.
Ci è sembrato infatti utile chiarire molti aspetti di questa figura dai più fraintesa soprattutto per i compiti che è chiamato ad adempiere.

Non vediamo l’ora di iniziare!

Rappresentante del condominio e condominio minimo

Come noto, il riordino delle normative riguardanti il condominio, meglio conosciuto con il nome di riforma del condominio 2012, deroga all’obbligo della nomina dell’amministratore per i condomini con meno di nove proprietari.

Dunque il condominio, di fatto costituito, formato da meno di nove proprietari non ha l’obbligo di nominare l’amministratore. Probabilmente se vivi in un condominio minimo saprai anche che per questo genere di condominio non è neppure obbligatorio avere un regolamento condominiale o un conto corrente ad hoc.
Le dimensioni ridotte di un condominio formato da meno di nove proprietari, spesso non richiede un amministratore. Le parti comuni sono ridotte e le spese di gestione e manutenzione sono davvero irrisorie.
Tuttavia in pochi sanno che anche il condominio minimo ha l’obbligo di nominare un referente, il rappresentante del condominio, appunto.

Perchè nominare un rappresentante del condominio?

Nominare un rappresentante del condominio si rende necessario non solo perchè è richiesto dalla normativa, ma anche e sopratutto per motivi pratici. Tra questi la stipula di un’assicurazione condominiale, per esempio, dove il rappresentante del condominio è il referente e titolare della polizza, ed in genere per tutte quelle attività dove è necessario effettuare dei pagamenti a favore di prestatori di opera o servizi.

La stretta attualità ci porta a considerare il rappresentante del condominio, come figura centrale, quando si ipotizzano lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su parti comuni. Infatti, nel caso in cui i condomini del condominio minimo decidono di eseguire lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria su parti comuni la figura del rappresentante del condominio può essere, in alcuni casi, essenziale e obbligatoria.

Rapprentante del condominio: nomina

Chi può fare il rappresentante del condominio e come avviene la sua nomina?
La nomina del rappresentante del condominio, ricalca ne più ne meno quella di un amministratore.
Proseguendo nella lettura ti accorgerai che non è l’unica analogia con un amministratore professionale.
Dunque per nominare il rappresentante del condominio è necessario farlo nel seno di una assemblea regolarmente convocata e costituita. Raccogli qualche informazioni in più sulla convocazione dell’ assemblea condominiale e come va fatta, navigando all’inteno dei nostri approfondimenti.

Dunque l’assemblea regolarmente convocata avrà all’ordine del giorno anche la nomina del rappresentante.
Il quorum per la nomina è identico a quello indicato per l’amministratore dunque la maggioranza dei condomini convenuti che rappresentino almeno il 50% dei millesimi totali.

Talvolta il condominio minimo è sprovvisto anche di tabelle millesimali. In questo caso la maggioranza deliberativa dovrà tenerne conto e il quorum sarà necessariamente calcolato in base al numero di proprietari. Dunque il 50% +1.
Nel verbale di nomina il rappresentante dovrà formalizzare il suo compenso. Tuttavia spesso il rappresentante, essendo un componente della medesima compagine, opera gratuitamente.
Anche per questo il condominio che non ha l’obbligo di nominare un amministratore ripiega sul rappresentante.
Attenzione: taluni obblighi e responsabilità del rappresentante sono i medesimi di un amministratore professionale.

Rappresentante del condominio: obblighi e responsabilità

Il rappresentante del condominio ha tutti gli obblighi e le responsabilità previste dalla legge per chi accetta un mandato di rappresentanza, senza alcuna differenza rispetto all’amministratore.
A precisarlo è lo stesso art. 1129 del codice civile in materia di obblighi dell’amministratore, che al comma 6 fa esplicito riferimento alla “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

In entrambi i casi, infatti, la persona scelta dall’assemblea è titolare di un mandato di rappresentanza del condominio, vale a dire, come stabilisce l’art. 1074 del codice civile, agisce in nome e per conto del soggetto che ha conferito il mandato stesso. Quindi che si chiami amministratore o rappresentante, le responsabilità civili e penali sono assolutamente identiche, anche per quel che riguarda il settore della sicurezza e degli adempimenti fiscali.
Analogamente all’amministratore professionale anche il rappresentante del condominio facente funzione ha l’obbligo di esporre il suo nome e cognome oltre all’indirizzo e al recapito telefonico.

A questo riguardo l’art. 1129 comma 6 c.c. è chiaro:

“In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

Rappresentante del condominio: adempimenti fiscali

Nel corso degli anni le normativa in materia fiscale hanno ampliato sempre più gli adempimenti fiscali che fanno capo all’amministratore di condominio. Tali obblighi vengono trasferiti anche al rappresentante del condominio che tuttavia a differenza dell’amministratore professionista spesso non ha una adeguata formazione. Tra gli adempimenti del rappresentante di condominio:

  • Comunicazione anagrafe tributaria dei lavori su parti comuni
  • Dichiarazione annuale 770
  • Comunicazione Agenzia delle Entrate opzione cessione del credito d’imposta
  • Pagamento ritenute di acconto

A questi si aggiungono tutti gli obblighi di rendicontazione e bilancio, tenuta del registro contabile.

In estrema sintesi possiamo affermare che la scelta di nominare un rappresentante del condominio al posto di un amministratore professionale, va ponderata accuratamente.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Art. 1129 c.c.
  • Art. 1074 c.c.

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13 risposte

  1. Eleonora ha detto:

    Buonasera; io vorrei sapere, riguardo all’argomento del rappresentante del condominio, se qualche condomino non dovesse pagare le spese delle parti comuni ne deve rispondere il rappresentante? Grazie

  2. Luciano ha detto:

    Un rappresentante condominio può partecipare all’assemblea e votare se approvare il bilancio o approvare un punto dell’assemblea stessa esempio cambiare le luci esterne parti in comune con luci fotovoltaico Grato Porgo Distinti Saluti

  3. MASSIMILIANO ha detto:

    Buona sera,

    avrei i seguenti quesiti:

    – in caso di nomina dell’amministratore interno di condominio con meno di 9 condomini, vale sempre la regola di far transitare le somme da conto corrente come previsto dall’art. 1129, comma 7, c.c.?

    – in caso di rappresentante di condominio di 4 comdomini, le somme devono transitare in un conto come previsto dall’arto 1129, comma 7, c.c.?

    grazie in anticipo

  4. Jabry ha detto:

    Buongiorno, siamo in 12 unità abitare horisontale e abbiamo un rappresentante ma non un’amministratore, siamo in regola?

  5. Costanzo ha detto:

    In caso di nomina di referente di condominio tutte le spese vanno sempre autorizzate dall’assemblea condominiale?

  6. Franco Piccioni ha detto:

    Il rappresentante del condominio minimo quali titoli deve avere per rivestire questa carica?
    Inoltre essendo condomino può partecipare all votazione?

  7. Paolo ha detto:

    Salve, si devono conteggiare le unità’ abitative o i proprietari per sapere se occorre avere l’amministratore?

  8. oriana ha detto:

    Buongiorno, siamo 10 villette con entrata singola personale, e di spese in comune come condominio(cosi fu registrato) abbiamo ENEL per la cabina acqua pozzo e le fogne.
    Sono la delegata , dove mi occupo del pagamento delle bollette che arrivano presso il mio civico.
    NON vogliono l’amministratore.
    Siamo in regola ???alla fine in comune non c’e molto.
    Grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, la normativa vigente dispone che per i condomini costituiti da più di 8 proprietari, c’è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio, disporre di un conto corrente condominiale, avere un amministratore (che può essere anche interno), disporre di tutti i registri condominiali obbligatori.
      Dunque appare evidente che non siete in regola. Valuti inoltre attentamente la sua posizione di delegata in ordine ad eventuali responsabilità civili, fiscali o penali.

  9. Jenny ha detto:

    Buongiorno, siamo una palazzina di 4 unità, siamo tutti in affitto, il condomino incaricato deve necessariamente essere uno dei proprietari (che nessuno di loro vive qui) o può essere uno di noi affittuari? Grazie

  10. MARINACCIO STEFANIA ha detto:

    Buon pomeriggio, ho acquistato un appartamento in uno stabile di 4 abitazioni. E’ in vitaun CONDOMINIO, la cui rapresentanto non vi abita più in quanto ha venuto l’appartamento. Come ci dobbiamo comportare, è sempre valido il vecchio condominio costituito (CODICE FISCALE), si può cambiare il rappresentante, oppure dobbiamo ricostituire un nuovo condominio?
    Grazie

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