La corretta ripartizione delle spese condominiali a carico del conduttore e del proprietario, sono talvolta motivo di attrito, tra locatario e inquilino. Ma cosa prevede la normativa in materia di ripartizione delle spese condominiali?

Non di rado si assistono a querel infinite tra il proprietario dell’appartamento e l’inquilino, su come dividere le spese condominiali. Terzo incomodo è l’amministratore chiamato a fare da arbitro tra i due contendenti. Mettiamo subito un punto fermo. Non esiste la miglior tabella di ripartizione del buon senso. Potrà sembrare strano, ma nonostante tutto o quasi tutto sia normato, il buon senso è sempre la chiave di volta.

Dunque anche nel caso dell’attribuzione delle spese condominiali tra conduttore e locatore conoscere le disposizioni di legge e le norme attuative sono senza dubbio un buon viatico per evitare contenziosi.

Ripartizione delle spese condominiali tra locatario e conduttore

Mettiamola così, non c’è una norma che obbligha il proprietario e il conduttore ad uniformarsi sul modo di suddividere le spese condominiali. In linea generale già il contratto di locazione può prevedere che il proprietario sollevi il conduttore dal pagamento delle spese condominiali a lui imputate, facendosene completamente carico. Diversamente potrebbe stabilire un forfait annuale. Tuttavia in mancanza di un preciso accordo le spese condominiale vengono ripartite dall’amministratore che applica dei modelli di ripartizione.
La più usata fino a qualche anno fà era la tabella oneri e accessori allegato G al Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 che riportiamo di seguito integralmente.

I criteri per stabilire le spese a carico del conduttore

Salvo accordi diversi, il criterio per stabilire le spese condominiali a carico del conduttore (inquilino) sono da ricercare principalmente sul tipo di intervento che genera la spesa. Dunque spese generate da una manutenzione ordinaria o straordinaria. Quindi la manutenzione ordinaria della rete fognaria (pulizia fosse biologiche) piuttosto che quella dei citofoni o degli impianti di illuminazione sono sempre a carico del locatore. Mentre manutenzione e istallazioni straordinarie del locatore.

Tabella ripartizione spese condominiali proprietario inquilino

AMMINISTRAZIONE

• Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
• Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

ASCENSORE

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
• Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
• Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
• Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
• Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

• Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
• Manutenzione ordinaria C
• Imposte e tasse di impianto L
• Forza motrice C
• Ricarico pressione del serbatoio C
• Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

• Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
• Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
• Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
• Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
• Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
• Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
• Installazione e sostituzione di impianti speciali di
• allarme, sicurezza e simili L
• Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

• Installazione e sostituzione degli impianti L
• Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
• Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
• Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
• Lettura dei contatori C
• Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

• Installazione e manutenzione straordinaria
• Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
• Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO

• Installazione e sostituzione dell’impianto L
• Acquisti degli estintori L
• Manutenzione ordinaria C
• Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO

• Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato L
• Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato C

PARTI COMUNI

• Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
• Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
• Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
• Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
• Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
• Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
• Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
• Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
• Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
• Installazione e sostituzione di serrature L
• Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
• Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
• Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

• Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
• Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
• Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
• Rifacimento di chiavi e serrature C
• Tinteggiatura di pareti C
• Sostituzione di vetri C
• Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricita’ e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico C
• Verniciatura di opere in legno e metallo C
• Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento L

PORTIERATO

• Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennita’ varie, anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90%
• Materiale per le pulizie C
• Indennita’ sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L 10% C 90%
• Manutenzione ordinaria della guardiola L 10% C 90%
• Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

• Spese per l’assunzione dell’addetto L
• Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi Previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennita’ varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
• Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
• Spese per le pulizie appaltate a ditta C
• Materiale per le pulizie C
• Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
• Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
• Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
• Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
• Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
• Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
• Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

• Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

LEGENDA

L = locatore
C = conduttore