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Pergolato in condominio: distanze e diritto di veduta

Pergolati, tettoie, pergoletende il condominio può opporsi alla loro istallazione?
Vediamo perché e quali sono le norme che regolano l’istallazione di una pergola in condominio.

Un pergolato in legno o una pergolatenda è il miglior modo per sfruttare il giardino o il terrazzo di casa.
Tuttavia la realizzazione di uno spazio coperto sul proprio terrazzo o giardino mediante la realizzazione di pergole o tettoie presuppone il rispetto di norme locali e diritti degli altri condomini.

Pergola in condominio: premessa

Spesso accade che il proprietario dell’appartamento sottostante decida di realizzare un pergolato a copertura parziale del suo terrazzo o porzione di giardino. Utile e bello da vedere per chi lo sfrutterà nelle calde serate estive, un pò meno per chi affacciandosi dalla propria finestre, a volte, gli viene preclusa parte della vista.

Quale è la distanza minima che il condomino deve rispettare dall’appartamento del piano superiore nel realizzare la pergola o la tettoia? Il condominio può opporsi alla realizzazione di tettoie o pergole?
E’ di questo che parleremo nella guida che stai per leggere.

Che cosa è una pergola e quali permessi servono

Per valutare quali sono le normative che regolano la realizzazione di uno spazio coperto, è necessario fare chiarezza su cosa s’intende per pergola, tettoia o pergolatenda. Infatti i diversi elementi strutturali che li caratterizzano, ne differenziano non solo l’aspetto e l’utilizzo, ma anche e soprattutto i permessi necessari e i diritti in relazione al condominio e il singolo condomino.

Dunque una pergola o un pergolato è una struttura rigida aperta almeno su tre lati e nella parte superiore. L’impalcatura è costituita generalmente da elementi verticali e orizzontali che nel loro complesso costituiscono una struttura leggera e facilmente amovibile non stabilmente ancorata al suolo. La funzione del pergolato è dunque puramente ornamentale, finalizzata a soddisfare esigenze stagionali, ombra e refrigerio.(edilizia libera)

Se la pergola è coperta, anche per una sola porzione di essa, con una struttura non facilmente smontabile o retrattile, di notevoli dimensioni e soprattutto ancorata al suolo stabilmente con viti in acciaio questa rientra nelle strutture chiamate tettoie. Le tettoie necessitano di permesso a costruire da parte del Comune.
A ribadirlo è la più recente sentenza, in ordine di tempo, del Tar della Campania (cfr. T.A.R Campania 01/10/2020, n. 1257).

Pergola in condominio: la distanza minima

Nell’ambito della realizzazione di una pergola, ma questo vale anche per una tettoia, la distanza minima che va rispettata dal piano che sta sopra è di 3 metri. Dunque la regola che si applica tra due costruzioni in orizzontale, cioè tra due pergole prospicenti vale anche in verticale.

Art. 907. (Distanza delle costruzioni dalle vedute).
Quando si e’ acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non puo’ fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905.

Nel caso in cui il proprietario della pergola voglia appoggiare il manufatto al muro perimetrale, questo deve fermarsi a 3 metri dalla soglia della finestra del condomino proprietario del piano superiore che detiene il diritto di veduta.

Pergola in condominio: il diritto di veduta in appiombo

Il diritto di veduta in avanti e in appiombo è un’ altro aspetto che va valutato, da chi decide di realizzare una pergola, una tettoia o una veranda.
Con questo principio si sancisce che, indipendentemente dalla distanza, chi realizza un pergolato, una tettoia o una veranda non può impedire a coloro che hanno vedute sopra di esse, la vista in avanti e in appiombo che aveva prima che il manufatto venisse costruito. Tale diritto è sempre valido anche quando si tratta di un condominio. Infatti l’articolo 1102 codice civile non deroga a quanto disposto dall’articolo 907 codice civile.

Va inoltre sottolineato che l’opera che viola il diritto di veduta va sempre rimossa. Dunque è un titolo esecutivo, indipendentemente da valutazioni di idoneità o meno ad impedire la predetta veduta. (Corte di Cassazione- Sentenza n.7269/2014).

In buona sostanza il singolo proprietario di un appartamento in condominio, ha il diritto di veduta in appiombo dalle proprie aperture, fino alla base dell’edificio. In caso contrario si può opporre alla realizzazione di qualsiasi costruzione, pergole, tettoie che impedisca anche parzialmente tale diritto.

Pergole, pergolati: il regolamento di condominio

Fatta chiarezza sulla differenza tra una pergola e una tettoia, e compreso quali sono i permessi comunali necessari per la loro realizzazione, un’ altro aspetto da non sottovalutare è il regolamento condominiale.
Al fine di evitare contestazioni riguardanti il decoro, è importante interpellare l’amministratore di condominio per conoscere quali sono le eventuali disposizioni relative a dimensioni, colori e materiali presenti nel regolamento di condominio. L’assemblea di condominio in mancanza di norme specifiche nel regolamento condominiale, non può opporsi alla realizzazione di una pergola in condominio, sempre che vengano rispettate, distanze, diritti di veduta e decoro.

Domande frequenti

  • Per realizzare una pergola sul proprio terrazzo o giardino è necessario il nulla osta del condominio?
    No, non è necessario.
  • E’ necessario rispettare delle distanze minime dal vicino?
    Si, è necessario rispettare la distanza minima di 3 metri dalla soglia dell’apertura dell’ appartamento del piano superiore.
  • Una pergola rientra nell’ambito dell’edilizia libera?
    Si. La pergola rientra nell’edilizia libera e non necessita di permessi a costruire.

Sentenze e riferimenti normativi

Corte di Cassazione , Sezione II Civile ordinanza del 27 Febbraio 2019 n. 5732
Corte di Cassazione- Sentenza n.7269/2014
Corte Cassazione Sez. II Civile sentenza n. 12033 del 31 maggio 2011
Corte Cassazione Sez. II Civile sentenza n. 955 del 16 gennaio 2013
cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 22/08/2018, n. 5008
Rif. normativi artt. 907

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8 risposte

  1. Paola ha detto:

    Nel mio condominio un proprietario vuole abbattere muretto del roprio terrazzo a terra in condominio x fare una pergola e’ possibile abbattere muretto che fa parte della linea prospettica del condominio?

  2. Giovanna ha detto:

    Se una tenda bioclimatica toglie luce sole e vista alla casa di fianco al piano inferiore ? È possibile istallarla ?

  3. Antonio ha detto:

    Se alcuni condomini vogliono costruire delle tettoie per coprire i posti macchina di loro proprietà hanno bisogno del consenso del condominio?

    • redazione ha detto:

      Sicuramente hanno bisogno di permesso a costruire.

      • Letizia Ferretti ha detto:

        Buongiorno,
        Vorremmo installare una pergola in appoggio alla facciata sul terrazzo del ns appartamento. Data la posizione del balcone sovrastante non sarebbe possibile rispettare la distanza di 3 mt. Avendo il permesso del proprietario del piano di sopra sia per le distanze che per il diritto di affaccio si potrebbe procedere? Esistono modelli per il rilascio di tali consensi?

  4. Michele Partipilo ha detto:

    Voglio realizzare un pergolato sulla mia veranda al 1°piano, la veranda e in un atrio interno senva nessuna veduta tranne che dal alto,dove c’è un pozzo luce che si affaccia sulla rampa per i box auto e dove tutti i condomini sopra di me ,hanno i fili per stendere i panni. Il pozzo luce e parte del mio terrazzo rimarranno liberi. Posso realizzare un pergolato con il consenso del 99 per cento dei condomini tranne quello del piano superiore al mio?

  5. francesco ha detto:

    buongiorno, puo’ il regolamento condominiale impedire la realizzazione di un pergolato fotovoltaico nel proprio posto auto, tra l’altro distante almeno 10 metri dalla palazzina e non avendo quindi nulla al di sopra di esso.
    grazie

  6. ROBERTO ha detto:

    In una villetta a schiera di sette appartamenti il condomino con appartamento nell’ala esterna nel giardino retro ha installato un pergolato ancorato a terra con copertura retrattile che ha occupato tutta l’area del giardino. Che distanza deve avere dal confine con il condomino adiacente? Può chiederlo con vetrate? Sarei grato se mi potete illustrare il regolamento.

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