Parti comuni del condominio, perché é così importante sapere quali sono?
In questa guida tratteremo tutto ciò che devi conoscere sulle parti in comune in condomino. Quali parti sono considerate comuni in condominio e come vengono ripartite le spese.

Cosa s’intende per parti comuni in condominio?

Se vivi in un appartamento in condominio non puoi non aver sentito parlare delle parti comuni.
Di certo se hai partecipato ad un’assemblea condominiale l’ordine del giorno avrà contenuto almeno un punto in discussione che trattava le parti comuni. In effetti il condominio nasce proprio dalla necessità di gestire le parti in comune.

Dunque un termine sempre presente nella vita del condominio.
Benchè sia semplice comprenderne il significato, non altrettanto può dirsi per quanto riguarda il corretto utilizzo delle parti comuni da parte dei singoli condomini e l’attribuzione delle spese di manutenzione.

Più avanti tratteremo lo spinoso argomento dell’uso, talvolta improprio, delle parti comuni e della ripartizione delle spese di manutenzione.

Iniziamo a vedere cosa s’intende per parti comuni condominiali.
Per parti comuni del condominio, s’intendono quelle porzioni di fabbricato e non solo, necessari e funzionali alla sua esistenza e utilizzo. Le parti comuni sono proprietà di tutti e tutti possono usufruirne in egual misura e devono contribuire al loro mantenimento. Tuttavia il concetto di proprietà non deve ingannare.
Più avanti vedremo come tutti i condomini hanno l’obbligo di provvedere alla loro custodia e al mantenimento.

Come detto in precedenza, le proprietà comuni del condominio sono porzioni di fabbricato che hanno una funzione indispensabile a tutti i condomini. Il tetto o il lastrico solare condominiale è una parte comune. Ma anche lo scheletro dell’edificio, pilastri, travi e fondamenta sono parti comuni. Persino il terreno su cui sorge l’edificio è una parte comune.

Quali sono le parti comuni condominiali

A questo punto non ci resta che vedere nel dettaglio, quali sono le parti considerate comuni in condominio.
E’ l’art. 1117 del codice civile a delinearne in modo sintetico. Tuttavia va ricordato che l’elenco è meramente esemplificativo e non esaustivo delle parti comuni del condominio. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1680 del 29 gennaio 2015)

Sono proprietà di tutti i condomini: il tetto, le scale, l’androne, i pilastri, le travi,  i muri portanti perimetrali, le facciate, i sottotetti, il terreno su cui è edificato l’edificio, le fondazioni, gli spazi destinati al parcheggio, la corte , il giardino. I manufatti e le istallazioni destinati ad essere utilizzati da tutti: l’ascensore, il cancello pedonale e quello carrabile, i pozzi, le cisterne, la rete centralizzata elettrica, di riscaldamento o di refrigerazione, l’impianto di video citofonia o di video controllo.

Indivisibilità delle parti comuni

Le parti comuni sono indivisibili. L’art. 1119 del codice civile stabilisce che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio

Dunque è possibile dividere le parti comuni a patto che tutti i condomini siano d’accordo e che la divisione non ne peggiori l’utilizzo o favorisca un condomino piuttosto che un’ altro.

Parti comuni del condominio: ripartizione delle spese

La presenza di parti in comune nel condominio, implica la loro custodia e manutenzione, affidata quando è presente all’amministratore. L’amministratore per il suo mandato ha l’obbligo di custodia delle parti comuni nel rispetto del codice civile.

Tutti i condomini sono chiamati al mantenimento delle parti comuni.
Così come nessun condomino può rinunciarne al suo godimento, analogamente non potrà tirarsi indietro contribuendo alle spese relative.
Dunque il singolo condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni in ragione della sua quota di proprietà e il dovere di contribuire alle spese di manutenzione.
Le spese a cui tutti i condomini hanno l’obbligo di partecipare, relative alle parti comuni si distinguono in:

• Ordinarie
• Straordinarie

Si definiscono ordinarie le spese relative alla manutenzione ordinaria delle cose comuni. Sono ordinarie le spese necessarie per la riparazione degli impianti del condominio. Le pulizie delle scale o la manutenzione del giardino sono spese ordinarie, così come i costi di riparazione del cancello automatico carrabile.

Sono straordinarie quelle spese che per loro natura non sono ricorrenti. Dunque la tinteggiatura dell’androne piuttosto che il rifacimento del tetto dell’edificio sono un esempio di spese straordinarie.
Dedicheremo un approfondimento proprio alle spese in condominio e al differente approccio tra i due tipi di spesa.

Uso delle parti comuni del condominio

Le parti comuni del condominio sono di tutti i condomini e da tutti possono essere utilizzati.
L’uso delle parti comuni condominiali è disciplinato dal’ art. 1102 del codice civile che stabilisce:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il singolo condomino può trarre vantaggio dalle cose comuni portando anche delle modifiche a sue spese, purchè questo non comporti il cambio di destinazione d’uso di quella porzione o ne impedisca l’uso parimenti agli altri condomini.

E’ dunque ammissibile che il singolo condomino possa utilizzare il tetto dell’edificio per istallare una parabola o un sistema di pannelli solari per uso strettamente privato, sempre che lo spazio a disposizione sia sufficiente nell’ipotesi che anche gli altri condomini decidano di farlo analogamente.

Parti comuni in condominio orizzontale

Premesso che l’esistenza di un condominio è legato alla presenza di almeno due unità immobiliari di differenti proprietà, la molteplicità di tipologie costruttive, introduce quello che comunemente viene chiamato condominio orizzontale. Sebbene il condominio orizzontale non viene espressamente menzionato dal codice civile, non da meno e al pari dei condomini che si sviluppano in verticale, è disciplinato dalle norme che regolano la materia dei condominio negli edifici.

Dunque anche nei condomini orizzontali l’esistenza delle parti comuni ne impongono il rispetto delle medesime norme. Un caso piuttosto comune di condomini orizzontali sono le villette a schiera o edifici rustici ristrutturati e suddivisi in più appartamenti su uno o più livelli.

Sentenze e riferimenti normativi

Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1680 del 29 gennaio 2015
Artt. 1102 Codice Civile

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