Amministratore di condominio, quando è obbligatorio nominarne uno?
In questo post approfondiremo l’obbligo di avere un amministratore condominiale.

Con l’entrata in vigore della nuova disciplina del condominio, la soglia oltre la quale è obbligatorio nominare un amministratore condominiale è cambiata, passando da più di 4 a più di 8 condomini.
Vediamo insieme quando è obbligatorio un amministratore e quando non lo è.

Obbligo amministratore condominio, quanti appartamenti?

Dal 18 Giugno 2013 la nuova disciplina che regola il diritto condominiale ha introdotto l’obbligo di nominare un amministratore negli stabili con più di otto condomini.
L’art. 1129 primo comma c.c., infatti, specifica che nominare un amministratore di condominio è obbligatorio quando si è in presenza di più di 8 condomini.
Dunque nove condomini devono necessariamente avere un amministratore.
In precedenza l’obbligo di un amministratore era per i condomini formati da oltre 4 condomini.

In presenza di tale obbligo, il quesito che si pone è:
Come calcolare il numero di condomini in relazione all’obbligo dell’amministratore?

Per esempio, un condomino proprietario di più appartamenti rappresenta un solo condomino o un numero pari alle unità immobiliari possedute?
Questo è il dubbio più frequente tra i condomini che non hanno ancora un amministratore.
Nel caso in cui un condomino risulti essere proprietario di più appartamenti nello stesso stabile, ai fini del conteggio del numero di condomini, questo sarà uno.
Dunque per sapere se un condominio ha l’obbligo di nominare un amministratore è più corretto parlare di condomini o proprietari piuttosto che di numero di appartamenti.

Obbligo amministratore: sanzioni

Ma cosa succede se il condominio che ha l’obbligo di avere un amministratore non provvede a nominarne uno?
Non di rado stabili con oltre 8 condomini, pur avendo l’obbligo di nominare un amministratore non lo fanno.
Perchè? I motivi possono essere diversi, principalmente economici.

Generalmente si evita di nominare un amministratore perché ritenuto un costo superfluo.
Questo può essere vero, fin tanto che non insorgano dei problemi.
Tuttavia al primo contenzioso relativo a parti in comune, la necessità di avere una figura professionale risulta essere necessaria se non indispensabile.
A questo punto ci si chiede se non aver ottemperato per anni alla nomina di un amministratore, pur essendoci l’obbligo, comporti una sanzione.
La risposta è no. L’inadempienza dell’obbligo di nominare un amministratore non prevede alcuna sanzione.
Sembra strano ma è proprio così.
Resta comunque la facoltà di uno o più condomini di richiedere all’autorità giudiziaria di nominare d’ufficio un amministratore. Questo nel caso in cui la maggioranza dei condomini siano contrari alla nomina, nonostante ci sia l’obbligo.

Quando non c’è obbligo di nominare un amministratore

Cosa succede se il condominio ha otto o meno condomini?
Nel caso in cui un condominio sia formato da 8 o meno condomini, non è previsto l’obbligo di un amministratore.
Dunque se un condominio è costituito per esempio da 10 unità immobiliari 4 delle quali sono di proprietà di un solo condomino, non c’è l’obbligo di nominare un amministratore, in questo caso parliamo di condominio minimo.

Domande frequenti

• E’ obbligatorio nominare un amministratore?
  No. Se il condominio è formato da non più di 8 condomini, non è obbligatorio avere un amministratore condominiale.
• Sono previste sanzioni nel caso un condominio non ottemperi all’obbligo di avere un amministratore?
  NO, non sono previste sanzioni.
• L’obbligo di avere un amministratore può essere assolto con la nomina di un condomino?
  SI. l’amministratore può essere un condomino.
• Con la costituzione del condominio è obbligatorio nominare un amministratore?
  Non precisamente. La costituzione del condominio e quindi il rilascio del codice fiscale del condominio, comporta il collegamento ad un referente condominiale, ma non alla nomina di un amministratore.

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