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Maggioranza condominiale per superbonus 110%

Maggioranza condominiale superbonus 110%, basta davvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi per approvare i lavori del cappotto termico o del superbonus 110%?
Con l’approfondimento che stai per leggere ti spieghiamo perchè non sempre è così.

Con l’approvazione definitiva del cosidetto superbonus 110% e la pubblicazione dei decreti attuativi, tecnici ed esperti sono stati messi a dura prova per interpretare le norme che regolano il complesso decreto, dl 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni in legge n. 77/2020.

Tra queste, la maggioranza condominiale per approvare i lavori Superbonus 110%, sembrava la meno complicata da applicare. Poi il decreto 14 agosto 2020 n. 104 ha ulteriormente agevolato l’iter nei condomini, consentendo l’approvazione dei lavori con la sola maggioranza semplice. Ma è davvero così?
Scopriamolo insieme.

Quale maggioranza condominiale Superbonus 110%

Fin dall’inizio, i bene informati (professionisti e legali) avevano posto l’accento su quale maggioranza fosse necessaria per deliberare lavori condominiali con il Superbonus 11o%. Manutenzione straordinaria, riparazione straordinarie di notevole entità?
Tuttavia il decreto 14 agosto 2020 n. 104 aveva acceso entusiasmi, semplificando l’iter per approvare i lavori ricadenti nel superbonus in condominio.

Ma cosa stabilisce il decreto 14 agosto 2020 n. 104 in materia di maggioranza deliberativa?
In realtà nulla di nuovo. Infatti l’art 26 della Legge 9 gennaio 1991, n. 10 stabiliva che:

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Dunque mettendo a confronto il decreto rilancio e la legge 9 del 1991 le maggioranze necessarie per deliberare i lavori ricadenti nell’efficientamento energetico resterebbero sostanzialmente uguali. La maggioranza semplice delle quote millesimali. Tuttavia il condizionale è d’obbligo.

Ma perchè, nonostante i dispositivi di legge vecchi e nuovi, stabiliscano la legittimità di una delibera a maggioranza semplice, i dubbi restano?

Le criticità della maggioranza condominiale semplice per il Superbonus

Abbiamo visto che in linea di principio sia la Legge 9 gennaio 1991, n. 10 che il Decreto 14 Agosto 2020 n. 104 consentono di approvare lavori di efficientamento energetico con la maggioranza semplice. Apparentemente questo sembrerebbe sufficiente, e per molti condomini questo è avvenuto. Delibere a maggioranza semplice per la realizzazioni di interventi ricadenti nel superbonus 110%.

Veniamo alle criticità di una delibera condominiale a maggioranza semplice. Il Decreto che promette una super detrazione fiscale del 110% richiede di soddisfare alcuni requisiti. Tra questi la riduzione di due classi energetiche ed il rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3 -ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90, sono i più conosciuti al pubblico.

Per raggiungere questi obbiettivi e quindi rientrare nella maxi detrazione il cappotto termico è quasi sempre l’intervento principe. Tuttavia gli studi di fattibilità talvolta segnalano la necessità di pensare ad interventi più costosi, ma sopratutto più invasivi.
Questo accade per la differenza delle zone climatiche ove l’edificio sorge.
Senza entrare in tecnicismi, risulta più facile scalare le due classi energetiche, con il solo cappotto termico al Nord, più complicato al Sud.

Dunque a secondo della tipologia dell’edificio e della zona climatica si potrebbero ipotizzare interventi all’interno degli appartamenti privati.

Da qui il tallone di Achille della maggioranza semplice. Se gli interventi, del  cappotto esterno, riducesse la superficie calpestabile dei balconi o dei terrazzi questo andrebbe a violare l’art. 66 disp. att. del codice civile. Analogamente se lo studio di fattibilità dovesse prevedere interventi all’interno degli appartamenti privati.

Nulla la delibera condominiale se non è all’unanimità

La doccia fredda è arrivata a Dicembre 2020. Non erano supposizioni ne tantomeno congetture quelle che in molti definivano le criticità di un impianto normativo faraginoso e complesso come quello del Superbonus 110%. I nodi vengono al pettine e potrebbero essere una vera bomba ad orologeria.

E’ recentissima infatti la sentezza del Tribunale di Roma che ha dichiarato nulla la delibera condominiale con la quale si approvava la realizzazione di un cappotto termico in un edificio condominiale.(sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020). I giudici spiegano che la delibera è nulla (attenzione non annullabile) perchè gli interventi realizzati o che si andranno a realizzare, cappotto sull’esterno dell’involucro, incidono sulla superficie calpestabile dei balconi (riducendola) quindi su una parte privata.
Dunque è il consenso unanime dei condomini la maggioranza condominiale per il cappotto esterno.
Nessuna delibera, se non all’unanimità, può decidere lavori o interventi sulla proprietà privata.
Questo in sintesi.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Art 26 della Legge 9 gennaio 1991, n. 10
  • Decreto 14 agosto 2020 n. 104
  • Tribunale di Roma sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020
  • art. 66 disp. att. del codice civile
  • Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011
  • Corte di Cassazione, sezione seconda, sentenza 13116 del 30 dicembre 1997
  • Tribunale di Venezia ordinanza 18 marzo 2014

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11 risposte

  1. arch. Frazzi G. Carlo ha detto:

    E’ fatta finalmente giustizia si è finalmente tutelata la proprietà privata vedi articolo 14 della costituzione

  2. PAOLO GIUSEPPE ROLANDO ha detto:

    Ottima precisione dell’articolo. Se avessi bisogno di consulenza pagando come posso fare?
    Grazie
    Paolo

  3. Bruno Ferrini ha detto:

    Credo che il D.L. 14 agosto 2020 n. 104 abbia il fine di efficientare più costruzioni civili possibili per concorrere al raggiungimento dei parametri previsti dagli accordi in sede di UE. La realizzazione del cappotto termico tra l’altro comporta dei vantaggi per tutti i condòmini e trovo inopportuno negare i lavori per un poco di spazio privato da cedere per il bene della comunità.

  4. Barbini Roberta ha detto:

    buongiorno nel caso del mio condominio si riesce ad aumentare 2 classi energetiche facendo lavori condominiali ( cappotto con facciata ventilata) e intervenendo coi trainati solo con 6 condomini d ‘accordo al superbonus(,infissi .vmf caldaie a condensazione schermature solari)non intervendo sui balconi di nessuno e escludendo i dissenzienti anche ad apporre al soffitto dei propri garage pannelli coibentanti x l’ isolamento dei primi piani ,non ledendo quindi la proprieta’ privata di nessuno.possono NON accettare la variazione architettonica ed estetica delle parti condominiali???Ricordo e’ stata fatta regolare assemblea con votazione di 6 condomini favorevoli e 2 no al superbonus che e’ fattibile fare anche senza interventi trainati sulle proprieta dei 2 condomini dissenzienti…. casomai come possono essere tutelati ,legalmente le parti di maggioranza se questo blocca i lavori ,sanciti da oltre i 2 /3 dell ‘assemblea?

  5. Capuana Luigi ha detto:

    OTTIMO

  6. roberto doria ha detto:

    Buonasera ho un appartamento in un super condominio composto da 3 corpi separati e con 95 appartamenti. la maggioranza dei condomini vorrebbe il cappotto su tutti e 3 i palazzi.; purtroppo 2 condomini dicono di no. questo implica che non essendoci l’unanimità il cappotto non può essere realizzato?

  7. Giorgio ha detto:

    Buonasera, pochi giorni fa nel mio condominio si è votato a sfavore del proseguimento dello studio di fattibilità relativo al superbonus, e si è proceduto a richiedere un nuovo studio di fattibilità dove non però non verrebbe fatto il cappotto e conseguente rinforzamento sismico della struttura, sostituito da altri lavori come i pannelli solari), che da quanto detto assicurerebbe comunque il salto delle due classi, ma a livello di consumi e di efficienza energetica rispetto all’attuale situazione non comporterebbe dei vantaggi minimi rispetto al cappotto. Le uniche motivazioni portate dai condomini contrari al proseguimento del primo progetto sono state che non volevano i ponteggi che sarebbero stati montati e smontati a blocchi per la sola durata necessaria alla lavorazione, lasciando sempre un lato del condominio scoperto, e dei fantomatici costi nascosti che sarebbero venuti fuori, senza però che nessuno fosse in grado di documentare tali costi, che a quanto visto dai preventivi fatti non esistono, perchè è specificato chiaramente cosa si paga e cosa no. Detto questo, in questi casi dove viene cassato un lavoro in favore di uno meno efficiente, introducendo oltrettutto dei rischi economici, perchè col nuovo studio non è sicuro che l’azienda che farà i lavori acquisterà il credito, ma potremmo aver bisogno di un finanziamento; adducendo motivazioni che a mio parere sono al limite del ridicolo, perchè basate solo su interessi personali del singolo, tipo non voglio sentire rumore, e supportate sostanzialmente dal nulla. E’ possibile in questi chiedere l’annullamento della delibera ?

    • redazione ha detto:

      Buonasera, l’assemblea è sovrana, pertanto se ha deciso di non approvare un certo tipo d’intervento in favore di un’altro, la delibera fatto salvo il quorum di approvazione è corretta. Motivazioni che soggettivamente possono apparire ridicole, non sono sufficienti per rendere una decisione presa dalla maggioranza, nulla o annullabile. Peraltro non si profila, neppure, un rischio economico per il committente diverso rispetto alla precedente decisione. Resterebbe, infatti, invariata la possibilità di maturare un credito d’imposta, che semmai verrà usufruito diversamente rispetto allo sconto in fattura. Infine in merito ad un intervento meno performante, il solo fatto che la nuova proposta consenta in ogni caso il salto di due classi energetiche, non giustificherebbe alcuna opposizione alle scelte prese dall’assemblea.

  8. valentino ha detto:

    il nostro condominio è un villaggio composto da tre palazzi centrali e 5 villette…..l’assemblea deve essere fatta singolarmente per struttura o basta una assemblea generale delle 8 strutture riunite ….premetto che quando un palazzo decide di fare il tetto o altro si riuniscono solo i condomini di quella struttura e non si fa l’assemblea generale. l’assemblea generale decide solo sulle parti comuni…grazie

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