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Maggioranza condominiale per cappotto esterno

Di grande attualità, il cappotto termico è uno degli interventi per l’efficientamento energetico, più dibattuti nelle assemblee condominiali. Ma quale è la maggioranza condominiale per cappotto esterno?
In questo approfondimento condivideremo riferimenti normativi in merito alla maggioranza necessaria per deliberare la posa del cappotto termico in condominio.

Ci sono molti vantaggi nell’ isolamento delle pareti esterne degli edifici. Ma altrettanti sono i motivi per essere cauti nell’iter di approvazione del cappotto termico sulle pareti esterne del condominio (cappotto esterno).
In sede di delibera è bene avere le idee chiare, senza tralasciare nessun aspetto. Il rischio è che si possano aprire contenziosi tra condominio e condomini.

Per farlo è necessario conoscere alcuni aspetti tecnici e le conseguenze pratiche legate alla realizzazione del cappotto esterno.

L’intezione è fornire elementi utili per stabilire con quale maggioranza condominiale è possibile approvare il cappotto esterno.
maggioranza condominiale cappotto

Cappotto termico sull’involucro esterno dell’edificio

La tecnica di isolamento dell’involucro esterno degli edifici, mediante il cosiddetto cappotto termico, non è certo una novità. Nel corso degli ultimi anni tecniche e materiali si sono evoluti, al punto di assicurare prestazioni eccellenti. L’accelerazione dell’interesse, impresso dalle detrazione fiscali collegate a questo tipo d’intervento, è stata davvero impressionante.

Nei condomini non si parla d’altro. Il comprensibile entusiasmo per le agevolazioni fiscali, non deve far passare in secondo piano, gli aspetti tecnici e normativi che vanno valutati con attenzione.
Tra questi la maggioranza per approvare il cappotto esterno negli edifici in condominio.

Il cappotto termico, è l’intervento chiave per migliorare le fatidiche due classi energetiche e poter accedere alla maxi detrazione fiscale del 110% (Superbonus). Tuttavia l’isolamento delle pareti esterne, tramite un cappotto termico, viene preso in considerazione anche nel caso di rifacimento delle facciate.

Quale maggioranza condominiale per il cappotto esterno?

Con il cappotto termico, realizzato sulle pareti esterne del condominio, possono sorgere dubbi in ordine alla maggioranza deliberativa da adottare.
Il principale equivoco nasce dalla legge 14 agosto 2020 che stabilisce la maggioranza condominiale per l’approvazione dei lavori di efficientamento energetico Superbonus 110%.

All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis.

1. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, e’ inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.».

Dunque basterebbe la maggioranza semplice, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi totali, per la sua approvazione. In realtà il codice civile in materia di interventi su parti comuni  è molto più stringente.

Quindi una cosa è la maggioranza per deliberare i lavori agevolati dal superbonus, tra questi il cappotto termico (maggioranza semplice), tutt’altra è la maggioranza richiesta a legittimare i lavori di posa su parti comuni dell’edificio, che incidono sulle proprietà individuali.

Infatti, appare evidente che, nel caso in cui ci siano dei balconi o dei terrazzi, la posa di un cappotto termico esterno andrebbe a ridurre la superficie calpestabile. Un intervento che incide sulla proprietà privata violando l’art. 66 disp. att. del codice civile.

Pertanto nel caso in cui la realizzazione di un cappotto esterno riduca la superficie calpestabile del balcone o dei terrazzi, la maggioranza condominiale necessaria per deliberare i lavori risulta essere addirittura l’unanimità.

Cappotto esterno, nulla la delibera se non all’unanimità

Dunque cosa succede se la realizzazione del cappotto esterno riduce la superficie calpestabile dei balconi? Evidentemente è necessaria una maggioranza condominiale espressa dalla totalità dei condomini. Dunque una delibera votata all’unanimità. Se ciò non dovesse accadere la delibera è da considerarsi nulla.

Differenza tra delibera nulla e annullabile

E’ ciò che ha ribadito il Tribunale di Roma in una recentissima sentenza (sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020). Pur non entrando nel merito dell’opportunità dell’opera, il giudice ha evidenziato come Il cappotto esterno avrebbe inciso sul diritto individuale attraverso un mutamento della proprietà privata. La conseguenza è la nullità della delibera stessa.

Il giudice capitolino, inoltre, sottolinea la necessità di individuare preliminarmente, tutte le lavorazioni connesse alla realizzazione del cappotto termico.

Necessario dunque, evidenziare l’eventuale mutamento della proprietà individuale, nel caso di riduzione della superficie calpestabile dei balconi. Ma anche la mutazione dell’aspetto dell’involucro esterno dell’edificio.

Non da ultimo va ricordato che anche la Corte di Cassazione si era espressa in merito, esprimendosi come segue:

Sono affette da nullità assoluta […] la delibera dell’assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell’interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene.”

Dunque gli ermellini definiscono la delibera affetta da nullità assoluta quando con la medesima, senza il consenso del proprietario esclusivo, dovesse essere approvata l’esecuzione di lavori, che incidono sulla proprietà individuale (Corte di cassazione, sezione seconda, sentenza 13116 del 30 dicembre 1997).

Ecco una guida pratica su come bloccare una delibera condominiale.

Cappotto esterno, ripartizione delle spese

Chiarito che: per realizzare il cappotto esterno in condominio è necessario il voto unanime dei condomini, vediamo come vengono ripartite le spese realative alla sua realizzazione. Poichè le facciate dell’edificio condominiale sono considerate una parte comune l’art. 1123 c.c. specifica che:

le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Sentenze e riferimenti normativi

  • art. 66 disp. att. del codice civ.
  • Tribunale di Roma sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020
  • Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011
  • Corte di Cassazione, sezione seconda, sentenza 13116 del 30 dicembre 1997
  • Tribunale di Venezia ordinanza 18 marzo 2014

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18 risposte

  1. roberto infante ha detto:

    Utilissimo e di grande supporto per una corretta informazione sull’argomento di grande attualità e, purtroppo, “spinoso”.

  2. Marco Bertelli ha detto:

    Salve volevo capire bene se ci saranno quindi due assemblee per approvare il cappotto termico, la maggioranza semplice per deliberare i lavori ed un altra maggioranza all’unanimità per legittimare i lavori.
    Vi prego aiutatemi grazie mille

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, dipende da come il suo amministratore recepisce normative e recente sentenza. Non ultimo il grado di conflittualità in condominio per i lavori. Se necessita di una consulenza privata e un parere commentato, non esiti a contattarci in Chat, saluti.

  3. Maria ha detto:

    Salve, quindi posso appellarmi alla riduzione della superficie dei balconi di 15 cm di profondità per chiedere la votazione unanime anche se sono la sola ad oppormi, e chiedere la nullità’ della delibera presa? Grazie

  4. VINCENZA ha detto:

    buongiorno,
    si possono deliberare con maggioranza semplice i lavori per il 110% in un condominio con piu’ di 9 proprietari ma senza amministratore? Grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, l’amministratore è obbligatorio. Non potete accedere al bonus, senza aver nominato un amministratore, aperto un conto corrente, attivato un codice fiscale del condominio.

  5. Angelo ha detto:

    Buongiorno, le maggioranza degli intervenuti per approvare la delibera dei lavori è compresa di eventuali deleghe? Grazie

  6. Roberto ha detto:

    Buongiorno,
    chiedo cortesemente di sapere quanto segue: se nelle votazioni per l’approvazione dei lavori di cappotto termico, i contrari hanno presenze e millesimi tali da superare il terzo dei favorevoli, che succede?
    Ringrazio per la risposta.
    Roberto

  7. paola ha detto:

    Salve, vale lo stesso per la posa cappotto -a cui mi sono opposta- che riduce le spallette delle finestre (non permettendomi di rimontare gli scuri che non voglio cambiare)? (scuri che non posso posizionare neanche esternamente x mancanza di spazio…)
    nel caso quanto tempo ho per attivarmi contro la delibera del capitolato?
    grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea. Tuttavia le consigliamo di inviare immediatamente una raccomandata A/R all’amministratore dove preannuncia l’azione d’impugnazione.

  8. Enrico ha detto:

    Buongiorno, l’assemblea condominiale ha approvato lo studio di fattibilità del cappotto termico (ecobonus 110%) dando incarico ad un tecnico. Ho fatto mettere a verbale il mio dissenso motivandolo sul fatto che il cappotto termico riduce la superficie calpestabile del mio balcone incidendo sulla proprietà privata e sul fatto che togliendo le piastrelle del rivestimento e facendo il solo cappotto con intonaco viene a mutare l’aspetto estetico del palazzo con violazione del decoro architettonico. Debbo impugnare già questa delibera di approvazione studio di fattibilità del cappotto termico o aspettare il progetto ed impugnare la delibera di approvazione dei lavori?

  9. Francesco ha detto:

    Buonasera, l’assemblea ha deliberato di effettuare lavori rientranti nel superbonus 110% al fine di realizzare un cappotto termico, con alcuni condomini contrari. In proposito, si chiede se è necessario opporsi all’assemblea che approva lo studio di fattibilità o alla delibera che approva la tipologia dei lavori, qualora il tipo di intervento comporti la riduzione dei balconi. In quest’ultimo caso è revista una percentuale di riduzione o a prescindere da questa. L’opposizione può comportare eventuali conseguenze su chi eventualmente si oppone? Grazie

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