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Maggioranza condominiale per cappotto esterno

Di grande attualità, il cappotto termico è uno degli interventi per l’efficientamento energetico, più dibattuti nelle assemblee condominiali. Ma quale è la maggioranza condominiale per il cappotto esterno?
In questo approfondimento condivideremo riferimenti normativi in merito alla maggioranza necessaria per deliberare la posa del cappotto termico in condominio.

Ci sono molti vantaggi nell’ isolamento delle pareti esterne degli edifici. Ma altrettanti sono i motivi per essere cauti nell’iter di approvazione del cappotto termico sulle pareti esterne del condominio (cappotto esterno).
In sede di delibera è bene avere le idee chiare, senza tralasciare nessun aspetto. Il rischio è che si possano aprire contenziosi tra condominio e condomini dissenzienti.

Per farlo è necessario conoscere alcuni aspetti tecnici e le conseguenze pratiche legate alla realizzazione del cappotto esterno.

L’intezione è fornire elementi utili per stabilire con quale maggioranza condominiale è possibile approvare il cappotto esterno.
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Cappotto termico sull’involucro esterno dell’edificio

La tecnica di isolamento dell’involucro esterno degli edifici, mediante il cosiddetto cappotto termico, non è certo una novità. Nel corso degli ultimi anni tecniche e materiali si sono evoluti, al tal punto da assicurare prestazioni eccellenti. L’accelerazione dell’interesse, impresso dalle detrazione fiscali collegate a questo tipo d’intervento, è stata davvero impressionante.

Nei condomini non si parla d’altro. Il comprensibile entusiasmo per le agevolazioni fiscali, non deve tuttavia far passare in secondo piano, gli aspetti tecnici e normativi che vanno valutati con attenzione.
Tra questi la maggioranza per approvare il cappotto esterno negli edifici in condominio.

Il cappotto termico, è l’intervento chiave per migliorare le fatidiche due classi energetiche e poter accedere alla maxi detrazione fiscale del 110% (Superbonus). Tuttavia l’isolamento delle pareti esterne, tramite un cappotto termico, viene preso in considerazione anche nel caso di rifacimento delle facciate quando l’intervento di recupero dell’intonaco vada ad incidere per più del 10% della superficie lorda.

Quale maggioranza condominiale per il cappotto esterno?

Con il cappotto termico, realizzato sulle pareti esterne del condominio, possono sorgere dubbi in ordine alla maggioranza deliberativa da adottare.
Il principale equivoco nasce dalla legge 14 agosto 2020 che stabilisce la maggioranza condominiale per l’approvazione dei lavori di efficientamento energetico Superbonus 110%.

All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis.

1. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, e’ inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.».

Dunque basterebbe la maggioranza semplice, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi totali, per la sua approvazione. In realtà il codice civile in materia di interventi su parti comuni è molto più stringente.

Quindi una cosa è la maggioranza per deliberare i lavori agevolati dal superbonus, tra questi il cappotto termico (maggioranza semplice), tutt’altra è la maggioranza richiesta a legittimare i lavori di posa su parti comuni dell’edificio, che incidono sulle proprietà individuali.

Infatti, appare evidente che, nel caso in cui ci siano dei balconi o dei terrazzi, la posa di un cappotto termico esterno andrebbe a ridurre la superficie calpestabile. Un intervento che incide sulla proprietà privata.

Pertanto nel caso in cui la realizzazione di un cappotto esterno riduca la superficie calpestabile del balcone o dei terrazzi, la maggioranza condominiale necessaria per deliberare i lavori risulta essere addirittura l’unanimità.

Cappotto esterno, nulla la delibera se non all’unanimità

Dunque cosa succede se la realizzazione del cappotto esterno riduce la superficie calpestabile dei balconi o la ventilazione meccanica controllata obbliga il singolo ad interventi all’interno del proprio appartamento?
Cosa succede se la delibera che approva la realizzazione del cappotto, non tiene in considerazione il fatto che dalla sua installazione derivano a carico dei singoli condòmini spese di servizio e manutenzione delle parti esclusive, vedi gli elementi per la ventilazione meccanica?
Evidentemente è necessaria una maggioranza condominiale espressa dalla totalità dei condomini. Dunque una delibera votata all’unanimità. Se ciò non dovesse accadere la delibera è da considerarsi nulla ed impugnabile.

Differenza tra delibera nulla e annullabile

E’ ciò che ha ribadito il Tribunale di Roma in una recentissima sentenza (sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020). Pur non entrando nel merito dell’opportunità dell’opera, il giudice ha evidenziato come Il cappotto esterno avrebbe inciso sul diritto individuale attraverso un mutamento della proprietà privata. La conseguenza è la nullità della delibera stessa.

Il giudice capitolino, inoltre, sottolinea la necessità di individuare preliminarmente, tutte le lavorazioni connesse alla realizzazione del cappotto termico.

Necessario dunque, evidenziare l’eventuale mutamento della proprietà individuale, nel caso di riduzione della superficie calpestabile dei balconi. Ma anche la mutazione dell’aspetto dell’involucro esterno dell’edificio.

Non da ultimo va ricordato che anche la Corte di Cassazione si era espressa in merito, esprimendosi come segue:

Sono affette da nullità assoluta […] la delibera dell’assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell’interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene.”

Dunque gli ermellini definiscono la delibera affetta da nullità assoluta quando con la medesima, senza il consenso del proprietario esclusivo, dovesse essere approvata l’esecuzione di lavori, che incidono sulla proprietà individuale (Corte di cassazione, sezione seconda, sentenza 13116 del 30 dicembre 1997).

Come bloccare una delibera condominiale.

Cappotto esterno, ripartizione delle spese

Chiarito che: per realizzare il cappotto esterno in condominio è necessario il voto unanime dei condomini, vediamo come vengono ripartite le spese realative alla sua realizzazione. Poichè le facciate dell’edificio condominiale sono considerate una parte comune l’art. 1123 c.c. specifica che:

le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Tribunale di Roma sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020
  • Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 1788/2021
  • Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011
  • Corte di Cassazione, civ sez. II, sentenza 13116 del 30 dicembre 1997
  • Corte di Cassazione, civ. sez. II, sentenza 11670 del 14 maggio 2018
  • Tribunale di Venezia ordinanza 18 marzo 2014
  • Art. 1137 c.c.

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66 risposte

  1. roberto infante ha detto:

    Utilissimo e di grande supporto per una corretta informazione sull’argomento di grande attualità e, purtroppo, “spinoso”.

  2. Marco Bertelli ha detto:

    Salve volevo capire bene se ci saranno quindi due assemblee per approvare il cappotto termico, la maggioranza semplice per deliberare i lavori ed un altra maggioranza all’unanimità per legittimare i lavori.
    Vi prego aiutatemi grazie mille

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, dipende da come il suo amministratore recepisce normative e recente sentenza. Non ultimo il grado di conflittualità in condominio per i lavori. Se necessita di una consulenza privata e un parere commentato, non esiti a contattarci in Chat, saluti.

      • Calvano Loredana ha detto:

        Il condominio ha deliberato cappotto termico e eco bonus 110 io mi sono dissociato non voglio rimpicciolire ll terrazzo e i riscaldamenti in comune cosa posso fare? grazie

  3. Maria ha detto:

    Salve, quindi posso appellarmi alla riduzione della superficie dei balconi di 15 cm di profondità per chiedere la votazione unanime anche se sono la sola ad oppormi, e chiedere la nullità’ della delibera presa? Grazie

  4. VINCENZA ha detto:

    buongiorno,
    si possono deliberare con maggioranza semplice i lavori per il 110% in un condominio con piu’ di 9 proprietari ma senza amministratore? Grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, l’amministratore è obbligatorio. Non potete accedere al bonus, senza aver nominato un amministratore, aperto un conto corrente, attivato un codice fiscale del condominio.

  5. Angelo ha detto:

    Buongiorno, le maggioranza degli intervenuti per approvare la delibera dei lavori è compresa di eventuali deleghe? Grazie

    • redazione ha detto:

      Si, certartamente.

    • Giuseppe Cafarelli ha detto:

      Buongiorno Noi abbiamo un balcone che gira tutto intorno all’appartamento ma in tre quattro punti si restringe fino a 40 centimetri di installazione di un cappotto quindi comporterebbe che il balcone non sarebbe più unico ma sarebbe diviso in tre parti a causa del restringimento Oltre al fatto che avendo oltre 20 metri di balcone avremo una gran perdita di calpestabile ci sarebbe il fatto che la viabilità sarebbe profondamente modificata con tre balconi separati questa cosa è possibile ci si può opporre e come

  6. Roberto ha detto:

    Buongiorno,
    chiedo cortesemente di sapere quanto segue: se nelle votazioni per l’approvazione dei lavori di cappotto termico, i contrari hanno presenze e millesimi tali da superare il terzo dei favorevoli, che succede?
    Ringrazio per la risposta.
    Roberto

    • redazione ha detto:

      I lavori non vengono approvati.

      • silvia ha detto:

        scusi ma non capisco, se per il Decreto basta la maggioranza semplice e 1/3 dei millesimi dei condomini per far passare il cappotto, ma i contrari superano di gran lunga 1/3 dei millesimi ed anche di numero sono in di più, allora il cappotto non passa? sarebbe fantastico.

        • redazione ha detto:

          Maggioranza semplice: maggioranza degli intervenuti 50% + 1 (presenti e per delega) che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi di proprietà totali dell’edificio. Evidentemente non contano gli assenti. Se per esempio in assemblea in seconda convocazione sono presenti condomini per 500 millesimi di proprietà e votano a favore la maggioranza dei condomini presenti per un valore superiore a 333 milesimi, sebbene 667 millesimi è contrario o non si è espresso perchè assente, la delibera viene legittimamente approvata. Diversamente non sarà sufficiente raggiungere 1/3 dei millesimi di proprietà, per approvare la delibera, se i favorevoli non sono la maggioranza + 1 dei convenuti (teste). In buona sostanza i dissenzienti non devono limitarsi a non partecipare all’assemblea, ma al contrario presenziare o delegare esprimendo un voto contrario.

          • Gianluca ha detto:

            Buongiorno.
            Non mi è del tutto chiaro il discorso delle votazioni in assemblea per approvazione cappotto esterno.
            In merito al fatto che sia sufficiente il raggiungimento di 1/3 dei millesimi.
            Ma poi ho letto che se i contrari superano tale valore di millesimi, allora l’approvazione non passa.
            In sintesi:
            Oggi è stata fatta assemblea per votazione superbonus con cappotto termico esterno.
            8 enti, tutti presenti o con delega.
            3 favorevoli con 344 millesimi
            1 astenuto con 133 millesimi
            4 contrari con 523 millesimi
            L’amministratore ha approvato.
            Mi potete aiutare a capire se possiamo considerare nulla o meno la votazione?
            Ringrazio in anticipo

          • redazione ha detto:

            La maggioranza si è espressa in modo inequivocabilmente, contraria all’intervento. Delibera radicalmente nulla, ma che va inpugnata. Non è sufficiente considerarla nulla, ma necessita del pronunciamento di un Giudice.

  7. paola ha detto:

    Salve, vale lo stesso per la posa cappotto -a cui mi sono opposta- che riduce le spallette delle finestre (non permettendomi di rimontare gli scuri che non voglio cambiare)? (scuri che non posso posizionare neanche esternamente x mancanza di spazio…)
    nel caso quanto tempo ho per attivarmi contro la delibera del capitolato?
    grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea. Tuttavia le consigliamo di inviare immediatamente una raccomandata A/R all’amministratore dove preannuncia l’azione d’impugnazione.

  8. Enrico ha detto:

    Buongiorno, l’assemblea condominiale ha approvato lo studio di fattibilità del cappotto termico (ecobonus 110%) dando incarico ad un tecnico. Ho fatto mettere a verbale il mio dissenso motivandolo sul fatto che il cappotto termico riduce la superficie calpestabile del mio balcone incidendo sulla proprietà privata e sul fatto che togliendo le piastrelle del rivestimento e facendo il solo cappotto con intonaco viene a mutare l’aspetto estetico del palazzo con violazione del decoro architettonico. Debbo impugnare già questa delibera di approvazione studio di fattibilità del cappotto termico o aspettare il progetto ed impugnare la delibera di approvazione dei lavori?

  9. Francesco ha detto:

    Buonasera, l’assemblea ha deliberato di effettuare lavori rientranti nel superbonus 110% al fine di realizzare un cappotto termico, con alcuni condomini contrari. In proposito, si chiede se è necessario opporsi all’assemblea che approva lo studio di fattibilità o alla delibera che approva la tipologia dei lavori, qualora il tipo di intervento comporti la riduzione dei balconi. In quest’ultimo caso è revista una percentuale di riduzione o a prescindere da questa. L’opposizione può comportare eventuali conseguenze su chi eventualmente si oppone? Grazie

  10. Marinella ha detto:

    Siamo una palazzina di 16 appartamenti, la questione è il cappotto esterno, i contrari sono leggermente inferiori, con una lettera all amministratore firmata da tutti i contrari facendo riferimento al fatto che non vogliamo che si riduca la parte calpestabile del ns. Balcone, possiamo ottenere la non fattibilità del cappotto?

    • redazione ha detto:

      No. Dovete necessariamente impugnare la delibera nel caso se ne riscontri le condizioni.

      • Raf ha detto:

        Buonasera, è impugnabile una delibera che non prevede che i contratti che verranno fatti in materia di superbonus debbano essere approvati in assemblea ma prevede che l’amministratore abbia mandato a sottoscrivere contratti senza che vengano approvati dall’assemblea ?

  11. Tina ha detto:

    Buon giorno.
    L’assemblea condominiale ha approvato la realizzazione del cappotto termico quasi all’unanimità (io ho votato contro).
    Il mio unico balcone verrebbe ristretto di circa 15 cm, arrivando quindi a misurare poco più di un metro di profondità. Mi è stato risposto che non sono proprietaria della facciata, ma solo della superficie calpestabile. Quindi l’ingegnere mi ha zittita dicendo che installerà i pannelli partendo da due centimetri da terra, in modo da non influire sul pavimento.
    Sinceramente mi sento presa in giro. Cosa posso fare? Grazie

    • Roberto ha detto:

      Sono un dilettante che si appassiona alla materia: Chi ti ha risposto così forse era in vena di scherzare. Come fa un condomino e sottolineo condomino a non essere proprietario della facciata? Esiste un titolo o una situazione particolare? Allora non ti facciano pagare il cappotto. Se sei proprietaria del balcone sei anche proprietaria o comproprietaria della colonna d’aria (che si restringe anch’essa) che parte dal tuo piano di calpestio e va fin contro la soletta superiore. Se nel tuo rogito c’è scritto che tu sei proprietaria delle parti comuni a sensi dell’Art. 1117 c.c. nessuno può dire il contrario. E poi lo spazio utile che ti resta nel balcone è corrispondente alle norme urbanistiche del Tuo comune? Queste sono le mie opinioni da dilettante. Ti conviene sentire un legale. Ciao

  12. Arturo ha detto:

    Salve, in un condominio di 20 unità, si sta valutando la possibilità di fare il cappotto. Parlando tra noi dovrebbe venire fuori una situazione del genere: 950 millesimi quelli che dovrebbero essere presenti in assemblea (18 condomini), circa 525 millesimi contrari (8 condomini), circa 425 millesimi favorevoli (10 condomini). Il cappotto si fa o no?

  13. Alberto Cupioli ha detto:

    Buongiorno
    Sono proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano di una palazzina; su tre lati della parte abitativa ho un lastrico solare ad uso esclusivo.
    Detto lastrico è paragonabile ad un balcone? L’assemblea ha deliberato per usufruire dell’ecobonus 110% con il mio voto contrario; posso appellarmi per rendere nulla la delibera oppure il lastrico solare (anche se in uso esclusivo) è una parte comune?
    Grazie

  14. Elena ha detto:

    Salve,se come sono in grossa difficoltà,se potete aiutarmi a capire come funziona.io ho dato ok per le parti comuni, capotto termico , facciata, condominio.il geometra ,deve ispezionarmi solo la parte comune oppure anche la parte privata.grazie a chi mi dedicherà una risposta

  15. Roberto ha detto:

    Volevo sapere se anche i giardini sono come i balconi penalizzati dalla riduzione della superficie calpestabile in caso di installazione di pannelli di 15 cm. di spessore per cappotto termico. Grazie

  16. stefania leodori ha detto:

    Salve, vivo in una piccola palazzina di 2 piani e 4 appartamenti. 1 appartamento al seminterrato, 1 al piano rialzato, il terzo al 1 piano e il quarto al secondo piano. 3 dei 4 appartamenti hanno la terrazza di 40 mq a livello. Al primo piano è scoperta. Gli appartamenti sono di 90 mq circa. Volevamo far fare il calcolo dei millesimi per fare il cappotto termico con il 110. Uno dei condomini( al seminterrato) non è favorevole, un altro è titubante
    ( piano rialzato). Chiedo se siamo 2 su 4 potrà essere possibile raggiungere il 33% , condizione per usufruire del superbonus. Grazie della risposta

  17. Giacomo Lodovici ha detto:

    iL MIO CONDOMINIO HA DELIBERATO IL CAPPOTTO TERMICO. IO HO VOTATO CONTRO PER MOTIVI ESTETICI O DECORO. QUESTO VERREBBE POSTO SOPRA I MATTONI ROSSI CHE ORA RIVESTONO L’INTERO EDIFICIO. NULLA SI E’ COMUNICATO IN ORDINE AI MATERIALI IMPIEGATI E ALLA RIDUZIONE DELLA SUPERFICIE CALPESTABILE SUI BALCONI O SUI COSTI DI RIFACIMENTO DEI DAVANZALI DELLE FINESTRE ECC. PER DARE CORSO A QUESTA “INNOVAZIONE” ESTETICA O DEL DECORO, SERVE L’UNANIMITA’ E LA TOTALITA’ DEI MILLESIMI?

    • redazione ha detto:

      Ovviamente si. Tuttavia la mancanza dell’unanimità non blocca di per se la delibera attuativa dell’intervento. E’ necessario che la delibera venga impugnata e dichiarata nulla dal giudice.

      • Sauro rimossi ha detto:

        Buongiorno il cappotto può essere fatto solo su due facciate diciamo davanti dove c’è il portoncino di accesso ai sei appartamenti e dietro lato garage per poter accedere al bonus premetto la palazzina è composta da 20unita con varie entrate di accesso quelli ai lati nn lo vogliono fare io sono in un accesso centrale che comprende sei unità

  18. carlo ha detto:

    Questo dimostra che il legislatore emana le leggi senza sapere cosa comportano e si creano solo problemi .

  19. ivan ha detto:

    Come scrive carlo in un condominio il 110% é solo una buffonata . In pratica serve l’unanimità. La storia dei 333 millesimi per l’approvazione del cappotto é aria fritta dal momento che inevitabilmente viene ridotto il piano di calpestio dei balcone, con buona pace di isolamento termico, risparmio energetico ecc ecc

  20. fioranna ha detto:

    Buongiorno.
    Abito in una casa trifamiliare. La proprietaria del piano terra (che non ha balconi) non è d’accordo per il cappotto termico, gli altri proprietari sì.
    Si può procedere? C’è una sentenza in merito?
    grazie

  21. gino ha detto:

    leggendo i vari commenti, mi sembra di capire che malgrado l’introduzione 9 bis del D.L. n 34 del 19/5/2020 dove si stabilisce che basta la maggioranza dei presenti che rappresentano 1/3 dei millesimi per approvare gli interventi trainanti ( es. cappotto termico), nel caso in cui si va a diminuire la parte calpestabile ( pavimento) dei balconi privati la delibera approvata puo’ essere annullata dai condomini contrari.La domanda è la seguente: SI PUO’ PROCEDERE ALLA REALIZZAZIONE DEL CAPPOTTO TERMICO SOLO NELLE PARTI COMUNI DEI PROPRIETARI DEGLI APPARTAMENTI FAVOREVOLI ESCLUDENDO I CONTRARI? E’ OVVIO CHE CHE A QUESTO PUNTO LA FACCIATA PRESENTERA’ DEGLI SCALINI SU ALCUNE PARTI. E’ ALTRETTANTO OVVIO CHE QUESTO INTERVENTO E QUELLI TRAINATI DEVONO CONSENTIRE L’AUMENTO E IL PASSAGGIO DI 2 CLASSI COME PREVEDE LA LEGGE SUL SUPER BONUS 110%

  22. Francesco ha detto:

    Quasi la stessa domanda di Gino: se i condomini favorevoli al cappotto decidono comunque di procedere ai lavori, escludendo le parti dell’edificio occupati dai balconi di coloro che si oppongono (rispettando quindi il limite minimo del 25% dell’intera superficie), la delibera è valida? Il bonus 110% potrà ancora essere applicato? Il principio della “estetica generale dell’immobile” non ne verrebbe inficiato?

  23. cristina ha detto:

    Questo è il mio problema: bifamiliare, un appartamento al piano primo e uno al piano terra (con corte esclusiva su tre lati, graffata al subalterno dell’appartamento). Il proprietario del piano primo vuole fare il cappotto, io no. Posso oppormi? Avendo la corte esclusiva, l’impalcatura per fare i lavori verrebbe messa su tre lati, sulla mia proprietà.
    Può farlo?
    Grazie

    • redazione ha detto:

      le superfici opache in un condominio (involucro dell’edificio) sono parti comuni e non esclusive. Dunque il suo vicino non può, senza il suo consenso (unanimità nel condominio minimo) realizzare un cappotto anche se in una porzione che ritiene essere (erroneamente) di sua pertinenza.

      • Cristina ha detto:

        Grazie redazione. Il proprietario del primo piano, infatti, mi ha chiesto l’autorizzazione che io ho negato. L’estetica dell’edificio verrebbe notevolmente modificata. Mi ha minacciato dicendo che non mi rendo conto delle conseguenze…

  24. Elena ha detto:

    Possibile che non ci sia mai una risposta in merito a chi possiede un giardino esclusivo che gira su due lati della casa?io sono contraria che mi venga devastato da 7 mesi di ponteggi,la casa è del 2006 e sono due persone con delega che hanno messo in piedi questa storia del bonus. A chi possiede un balcone,viene chiesto il permesso di fare il cappotto,mentre chi sta al pianoterra con giardino piantumato,impianto di irrigazione,nulla. Non contiamo nulla?

    • redazione ha detto:

      Le risposte vanno ricercate nel codice civile e in una consulenza tecnico/legale. Lei ha diritti e doveri al pari degli altri condomini. Con i pochi elementi introdotti nel suo commento è professionalmente impossibile dare un parere corretto e attendibile.

      • elena ha detto:

        lei ha perfettamente ragione. Nello specifico:al momento è stato fatto lo studio di fattibilità di una palazzina del 2006 abitata da 9 famiglie con 3 giardini privati intorno al perimetro della casa. Io ho un giardino di 175 mq curato e piantumato; accanto a me l’unico inquilino in affitto e il proprietario dell’altro appartamento con giardino che vive altrove e possiede l’appartamento in affitto. Gli altri giardini sono piccoli e praticamente abbandonati a se stessi. Sopra, due piani. Dallo studio emerge anche che c’è una difformità (due finestre) e due inquilini su 3 abitano anche il sottotetto adibito a magazzino. Il 20.12 faremo la prima riunione per studiare gli eventuali interventi col bonus 110%.Se pasasse per millesimi e presenza il cappotto, vorrei chiedere almeno che venga messo sopra il mio appartamento un ponteggio sospeso che parta dal primo piano e che si cercghi di non abbattere la cancellata che separa il mio giardino dall’esterno , cancellata che tra l’altro,se venisse messo un cappotto anche solo di 8 cm, dovrebbe essere modificata in lunghezza.Sulla cancellata è appoggiata una barriera frangivento di 1.80 x 3mt per creare privacy tra me e l’esterno dove c’è l’ingresso della palazzina , Accanto all’ingresso c’è l’aòtro giardino e poi un parcheggio privato con sbarra (che verrà sicuramente occupato da gabinetto chimico e usato come deposito merce). Il mio giardino ha anche un ingresso privato e personale che verrebbe tolto con la cancellata e la barriera frangivento.Chiunque può entrare a casa mia e gli operai entrerebbero nel mio prato e nel mio giardino , salvo che usino solo la zona piastrellata perimetrale all’appartamento (circa 1.80). Il ponteggio , invece,se partisse dal piano terra, finirebbe per una parte sia sul prato che su piante basse e su impianto di irrigazione. Le piante e gli alberi hanno 10 anni. Ho letto tutto quello che si può trovare sul c.c. e si parla o di rimborso , o di risistemazione del giardino a costi dell’impresa . Il fatto è che piante nuove non hanno lo stesso valore di piante che hanno più di 10 anni. Quindi la richiesta che vorrei fare è quella del pontile dal primo piano.Sarebbe possibile? si può impedire che gli operai camminino sul giardino e passino invece solo sulla parte piastrellata? si può evitare di smantellare il cancello, prendendo un cappotto da 1,5 cm?come vede, il problema è complesso….aggiungo che , avendo messo la casa in vendita, ne trarrei anche un danno in termine di visibilità del giardino e nulla economicamente perchè le case in questa zona non acquistano valore se non sulla carta. Grazie

  25. Luca ha detto:

    Salve, sono proprietario di un appartamento in un condominio nel quale è stato deliberato superbonus con installazione cappotto termico e rifacimento centrale termica. In assemblea non è stato portato un vero studio di fattibilità, e nemmeno un computo metrico delle opere da realizzare. I condomini hanno votato un massimale di spesa (calcolato secondo normativa superbonus) all’interno del quale l’amministratore è autorizzato a firmare contratto con impresa già individuata e portata dall’ingegnere incaricato della redazione del computo metrico e della asseverazione. è impugnabile una delibera del genere? Ringrazio in anticipo per l’attenzione

    • redazione ha detto:

      Da quanto scrive è una delibera con molte criticità. Fate molta attenzione.

      • Luca ha detto:

        Grazie per la pronta risposta. In assemblea è stato portata una relazione preliminare in cui si dichiara la fattibilità del progetto superbonus ed in particolare del miglioramento di 2 classi energetiche, e viene esposto il calcolo dei massimali di spesa fiscalmente ammissibili. Su questa base è stato dato mandato all’amministratore di affidare i lavori ad una impresa, autorizzandolo a firmare il relativo contratto all’interno di quei massimali, con la redazione del computo metrico e la quantificazione economica che quindi avverranno in un momento successivo alla delibera. Al momento quindi nessun sa con certezza le reali cifre in ballo, al punto che anche il compenso dell’amministratore non è definibile con chiarezza (essendo in % sull’importo dei lavori).
        Gentilmente, ritiene questo un iter procedurale corretto? Quale sarebbe la procedura più idonea? Grazie nuovamente per il gentile riscontro

  26. Caddeo Gian Luigi ha detto:

    Sono proprietaro di un appartamento composto di cinque condomini. Il mio appartamento non necessita di cappotto termico perché interesserebbe soltanto due proprietari.Volevo sapere se dobbiamo contribuire economicamente in parti uguali anche se i lavori sono solo d beneficio per i due proprietari che vogliono fare i lavori. Ringrazio.

  27. vincenzo ha detto:

    Salve,
    sono proprietario di un’attico (con terrazzo ad uso esclusivo) all’interno di un condominio con 14 unità immobiliari,stiamo ragionando sull’opportunità di fare il 110
    le chiedo se l’assemblea senza il mio consenso puo’ deliberare la fattibilità del cappotto termico (e quindi coibentare anche il mio terrazzo)
    grazie

  28. deborah ha detto:

    Salve , nel mio caso, siamo 14 condomini.. servirebbe il cappotto praticamente solo in due lati della mia sola abitazione, in quanto soggetta ad una forte umidità e io soffro di problemi di salute. L’amministratore mi ha gia dato una sentenza dicendo che non è possibile effettuarlo, ma io ne ho bisogno … se la maggioranza dei condomini me lo consente, è possibile farlo?? cioè posso fare effettivamente appello ai miei problemi di salute per incentivar la mia richiesta di fare il cappotto solo ai due lati della mia abitazione, totalmente a mie spese??

  29. Cesare ha detto:

    Salve, il nostro è un palazzo di 6 piani e termina con un terrazzo in comune in base ai millesimi; abbiamo anche un balcone che logicamente è privato; il terrazzo in caso di cappotto termico diminuirebbe di superficie calpestabile; chiedo, visto che sono contrario, oltre al balcone, il terrazzo in comune potrebbe rendere nullo il tutto? Grazie e buone feste

  30. Francesco ha detto:

    Buongiorno in caso passi il bonus 110%, mettendo in regola veranda ultima generazione circa 3 metri quadri , verrà sempre demolita?

  31. Stella ha detto:

    Buongiorno abito in un condominio di 4 unità 2 al 1 piano e due al piano terra , è stato chiesto di effettuare il cappotto e il tetto le altre 3 famiglie sono d’accordo io no in quanto il tetto e di recente restaurazione…in più effettuando i lavori si andrebbe a mettere l’impalcatura all’interno della mia proprietà ,terrazzo esclusivo , abitando al piano terra come posso opporrmi a questo? Tralaltro 2 di questi non sono abitati da tempo

    • redazione ha detto:

      L’Art. 843 del codice civile obbliga il proprietario del fondo a concedere l’accesso e il passaggio. Dunque in linea di principio lei non può opporsi all’istallazione dell’impalcatura nel suo terrazzo, quando essa è funzionale alla manutenzione di una parte dell’edificio. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità. Diverso il discorso per i lavori di manutenzione straordinaria. La maggioranza è sovrana, dunque se i 3/4 dei condomini hanno deciso di effettuare l’intervento lei dovrà sottostare a tali decisioni partecipando alla spesa. Solo nel caso in cui si dimostri un intervento che incide su parti esclusive, la delibera dovrà essere votata all’unanimità.

  32. guerrino ha detto:

    Buongiorno,sono proprietario di un appartamento in uno stabile di 4 abitazioni che fa parte di un condominio di altri 2 stabili uguali ed in tutti si vuole fare il cappotto ,la mia domanda è:
    Visto quello che succede con banche che non erogano i soldi,ditte che non riescono a terminare i lavori ed in altre situazioni in cui non sia possibile avere il contributo,come posso salvaguardarmi?
    Se mi rifiuto sono sempre responsabile oppure la responsabilità passa a chi ha accettato l’operazione ?
    Grazie

  33. Nunzio ha detto:

    Buonasera, vivo in un condominio con 8 inquilini il quale nn voglio eseguire nessun lavoro sulla faccia, io vorrei fare il cappotto su tutto il mio lato di terrazzino, visto che il mio balcone gira tutto l angolo del palazzo. Posso eseguire il lavoro a mie spese? Devo chiede consenso agli altri inquilini?

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