lastrico solare ad uso esclusivo, come vengono ripartite le spese?
La ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo, sono spesso, motivo di accese discussioni tra condomini. Ancor più quando le spese di rifacimento sono elevate e non si conoscono le regole.

In questo articolo approfondiremo il tema del lastrico solare ad uso esclusivo, manutenzione, ripartizione delle spese, responsabilità civile.

Lastrico solare: che cosa è

Sapere che cosa è il lastrico solare ad uso esclusivo in condominio, ci consente di attribuire correttamente la ripartizione delle spese necessarie per la sua manutenzione.

Con lastrico solare s’intende una superficie piana posta alla sommità dell’edificio in condominio, la cui funzione precipua è quella di copertura dello stabile.

Il lastrico solare si differenzia dalla terrazza a livello in ragione dell’uso e degli elementi strutturali che li caratterizzano. La terrazza a livello, infatti, sebbene anch’essa abbia funzione di copertura si diversifica dal lastrico solare per alcuni elementi strutturali quali il parapetto e/o la pavimentazione.
La presenza di tali elementi consentono di poter godere dell’affaccio e dunque individuano una precisa funzione che va ben oltre la mera copertura.

Perchè abbiamo voluto introdurre questa distinzione?
Comprendere la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello non è un esercizio puramente tecnico. Le differenti caratteristiche si riflettono sulla corretta ripartizione delle spese di manutenzione, nonchè sulla responsabilità civile per i danni cagionati.

Lastrico solare ad uso esclusivo

L’altra distinzione propedeutica a comprendere la corretta ripartizioni delle spese in caso di rifacimento del lastrico solare è la differenza tra comune ed uso esclusivo.
Quando l’accesso e l’utilizzo del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, si parla di lastrico solare ad uso esclusivo.

Dunque mentre ad un lastrico solare condominiale tutti i condomini potrebbero accedervi ed utilizzarlo (parte comune del condominio), quello ad uso esclusivo è solo il proprietario o chi ne possiede il diritto a poterlo fare.
Tuttavia se per il lastrico solare ad uso comune, l’obbligo di partecipare alla spese di rifacimento è per tutti i condomini in proporzione alla proprietà posseduta (millesimi di proprietà), per il lastrico ad uso esclusivo la ripartizione delle spese è diversa. Un aspetto che andremo immediatamente ad analizzare.
In fondo sei qui per questo!!

Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione delle spese

Per stabilire chi è chiamato a sostenere le spese per il rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo è necessario far riferimento all’art. 1126 del codice civile. Questo stabilisce che in presenza di un lastrico solare ad uso esclusivo, coloro che hanno il diritto d’uso devono contribuire per 1/3 della spesa totale.
Mentre i rimanenti 2/3 della spesa sono a carico degli altri condomini. Il criterio di ripartizione appena menzionato, è valido per tutti i tipi di spesa, ordinaria o straordinaria, ivi compresi quelli imputabili a danni cagionati a cui però dedicheremo un paragrafo specifico più avanti.

Sono invece da ritenersi a carico di coloro che hanno il diritto d’uso, le spese avulse dalla funzione di copertura.
Cosa s’intende per avulsa? Tutto ciò che non ha funzione di copertura agli altri appartamenti. Quindi, parapetti, ringhiere e tutto ciò che sporga o sia sovrapposto in quanto dotato di una funzione diretta ad un migliore utilizzo della cosa da parte del proprietario di cui il lastrico è prolungamento dell’unità immobiliare.

Delibera che modifica la ripartizione delle spese

Ragioni di convenienza, o non conoscenza delle regole, potrebbero indurre l’assemblea condominiale a deliberare una diversa ripartizione delle spese. Per esempio attribuire ai soli aventi diritto d’uso, gli oneri di rifacimento della pavimentazione del lastrico solare. Va chiarito che una tale delibera è da considerarsi nulla.
Delibera nulla anche nel caso in cui la votazione a favore sia unanime.
A questo riguardo potrebbe interessarti l’approfondimento che abbiamo realizzato:

▷ Delibere condominiali nulle o annullabili

Dunque per quanto concerne la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo in condominio non è ammessa alcuna deroga rispetto alle disposizione dell’art. 1126 del codice civile.

Responsabilità dei danni cagionati

Fin qui abbiamo trattato l’argomento del lastrico solare ad uso esclusivo, allo scopo di individuare i soggetti che vengono chiamati a concorrere alla spesa e il corretto modo di ripartire le spese di manutenzione ordinarie o straordinarie. Sovente, però, ci si trova a metter mano al rifacimento dell’impermeabilizzazione e del pavimento, a seguito di un danno cagionato alle proprietà che il lastrico solare fa da copertura. A questo punto difronte ad un danno è necessario individuare di chi è la responsabilità.

Il solo accertamento dell’uso esclusivo del lastrico solare non consente di stabilire in maniera univoca la responsabilità in caso di danni cagionati. Infatti, esso varia al variare delle cause che ha portato al danno.
Dunque se da un lato può sembrare semplice individuare il proprietario del lastrico, non altrettanto potrebbe essere per l’individuazione della causa. In linea di principio i danni riconducibili da infiltrazioni a seguito dell’inadempienza all’obbligo del condominio e del proprietario alla conservazione e alla manutenzione, fa capo agli stessi criteri che abbiamo visto in precedenza per le spese di manutenzione.

Perciò il risarcimento, escludendo il caso in cui ci siano dei vizi di costruzione è da addebitarsi 1/3 al titolare dell’uso esclusivo e i restanti 2/3 ai condomini che il lastrico solare fa da copertura.

Responsabilità del titolare dell’uso esclusivo

Il principio di ripartizione delle spese relative al risarcimento dei danni secondo l’art. 1126, pocanzi descritto, viene meno, nel caso in cui si possa provare l’esclusiva imputabilità del titolare, per esempio il cattivo utilizzo del lastrico solare. In questo caso è solo il titolare del diritto d’uso ad essere chiamato al risarcimento dei danni cagionati.

Sentenze e riferimenti normativi

• Tribunale Genova sez. II, 14/01/2016, n.137
• Corte di Cassazione con la sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9949
• Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164
• Cassazione Civile, sez. II, sentenza 28/09/2012 n° 16583

© RIPRODUZIONE RISERVATA