Detrazioni fiscali ristrutturazioni in condominio: la guida

Detrazioni fiscali nella ristrutturazione di parti comuni in condominio. Ecco quali sono gli interventi, i requisiti, adempimenti e modalità per beneficiare delle agevolazioni fiscali 2020.

Le ristrutturazioni edili di parti comuni nei condomini beneficiano di importanti detrazioni e agevolazioni fiscali.
In questa guida tratteremo in modo approfondito tutto ciò che riguarda le detrazioni fiscali nelle ristrutturazioni condominiali.
Indicazioni utili, modalità e adempimenti per la richiesta corretta delle detrazioni fiscali per le ristrutturazione in condominio 2020.

Indice
1. Detrazioni fiscali per ristrutturazioni: in cosa consistono
2. Chi ha diritto alla detrazione fiscale?
3. Quali sono gli interventi che beneficiano delle detrazioni
4. Ripartizione della detrazione fiscale
5. Come effettuare il pagamento dei lavori
6. Gli adempimenti dell’amministratore nella detrazione fiscale
7. La certificazione dell’amministratore
8. Cosa devono fare i condomini

Detrazioni fiscali per ristrutturazioni: in cosa consistono

Le ristrutturazione delle parti comuni negli edifici condominiali beneficiano di agevolazioni fiscali.
In pratica il proprietario dell’immobile, ha la possibilità di detrarre dall’IRPEF, una parte delle spese sostenute.
La percentuale di detrazione fiscale, relativamente alle ristrutturazioni edili nelle parti comuni del condominio, è per il 2020 del 50%.

A titolo di esempio – se un condomino ha sostenuto una spesa per ristrutturazione di parti comuni pari a euro 10.000, avrà la possibilità di detrarre il 50%, cioè 5.000 euro, suddiviso in 10 rate annuali di uguale importo (500 €).

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa. Essa va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono titolo sull’immobile oggetto della ristrutturazione in ragione della quota millesimale di proprietà.

A questo punto l’individuazione dei requisiti per ottenere le detrazioni fiscali, appaiono elementi determinanti, per il corretto utilizzo dell’opportunità data dalla normativa.

Chi ha diritto alla detrazione fiscale?

Nel caso di lavori di ristrutturazione edile delle parti comuni nei condomini, quali sono i beneficiari delle detrazioni?

Un aspetto molto importante è stabilire chi ha diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazione delle parti comuni in condominio.

A riguardo va detto che l’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili in base alla quota millesimale di proprietà, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  • Proprietari o nudi proprietari
  • Usufruttuari (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • Locatari o comodatari

Nel caso in cui l’immobile è cointestato, il bonifico presenti il nome di uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

In ogni caso la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputata. Tuttavia quest’ultima deve risultare versata al condominio entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Quali sono gli interventi che beneficiano delle detrazioni

Per le ristrutturazioni effettuate sulle parti comuni del condominio, la detrazione spetta in relazione alle spese sostenute per interventi di:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia

In particolare le parti comuni interessate dalle detrazioni fiscali sono:
– il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

– i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;

– le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Vedi nello specifico le parti comuni dettate dall’Agenzia delle Entrate, interessate alla detrazioni fiscale.

Ripartizione della detrazione fiscale

La detrazione fiscale spettante ad ogni singolo condomino viene ripartita in 10 quote annuali di uguale importo.
Ciascun contribuente ha il diritto di detrarre la quota spettante a partire dall’anno in cui si è sostenuta la spesa.
Tuttavia non è ammesso il rimborso o il recupero all’anno successivo nel caso in cui la detrazione fiscale derivante dalla ristrutturazione sia superiore alla cifra da pagare IRPEF con la dichiarazione dei redditi.

A titolo di esempio – immaginiamo che al contribuente spetti una detrazione fiscale complessiva di euro 10.000 relativamente ad una spesa sostenuta di 20.000 euro.

L’importo della detrazione è suddivisa in 10 rate annuali di uguale importo, cioè 1.000 euro.
Nel caso in cui per l’anno d’imposta X,  la quota IRPEF dovuta in dichiarazione dei redditi sia inferiore a 1.000 € (ad esempio 800), la differenza, 200 € non potrà essere rimborsata o recuperata nell’anno successivo.
Dunque l’importo di 200 € viene definitivamente perso.

Attenzione: nel caso il contribuente non possa usufruire, per uno o più anni, della detrazione fiscale perchè incapiente o esonerato dalla dichiarazione dei redditi, potrà farlo negli anni successivi indicando il numero della rata.
Dunque in questo caso la detrazione non viene definitivamente persa.

Come effettuare il pagamento dei lavori

L’amministratore di condominio è chiamato ad effettuare il pagamento alle ditte e/o dei professionisti che sono intervenuti nella ristrutturazione, attraverso un bonifico bancario o postale.
Perchè i proprietari/condomini possano usufruire della detrazione fiscale spettante, il cosiddetto “bonifico parlante”
dovrà contenere alcuni elementi essenziali.

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
  • codice fiscale del condominio
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Gli adempimenti dell’amministratore nella detrazione fiscale

Ai fini della corretta predisposizione di tutta la documentazione per beneficiare delle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie su fabbricati residenziali, l’amministratore dovrà provvedere ad una serie di adempimenti.
Tali adempimenti riguardano in particolare:

  • bonifico parlante
  • predisposizione del modello 730 precompilato
  • certificazione

Ai fini della predisposizione del modello 730 precompilato, l’amministratore di condominio deve provvedere all’invio dei dati relativi alle spese sostenute per la ristrutturazione effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.
Sono compresi l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di lavori di recupero del patrimonio edilizio.

Occorre indicare le quote sostenute da ciascun condomino e i dati relativi alla cessione del credito.

L’invio del modello 730 è una condizione indispensabile perché i condomini possano usufruire della detrazione fiscale. Tuttavia è sempre possibile modificare la dichiarazione precompilata. In questo caso, però, si rischiano controlli dall’Agenzia delle Entrate.

Dunque nel caso in cui l’amministratore di condominio non proceda alla trasmissione del modello 730 precompilato, il condomino non perde la detrazione fiscale, ma deve integrare la dichiarazione dei redditi precompilata.

La comunicazione all’anagrafe Tributaria deve essere effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline.

L’invio del modello 730 precompilato può essere assolto anche per il tramite degli intermediari abilitati.(D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3)

La certificazione dell’amministratore

Nei fabbricati residenziali con un numero di condòmini superiore a 8 (otto) è previsto l’obbligo di nominare un amministratore. L’amministratore di condominio dopo aver adempiuto all’invio del modello 730 precompilato provvederà a rilasciare una dichiarazione ai singoli condomini.

In particolare, rilascia una certificazione/dichiarazione dove risultano:

– le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione;
– gli elementi identificativi del condominio;
– l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento;
– la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Tale dichiarazione o certificazione è rilasciata dall’amministratore solo se il condomino ha realmente provveduto al pagamento delle spese al condominio.

Nel caso in cui la certificazione indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota relativa alla spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che potrà portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali.

Sulla dichiarazione rilasciata dall’amministratore che comprova il pagamento della quota millesimale relativa alla spese in questione il convivente dovrà indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

L’amministratore deve conservare per 10 anni, tutta la documentazione originale che comprovi la sussistenza delle condizioni per fruire della detrazione (abilitazioni amministrative, delibera assembleare, comunicazione ASL di inizio lavori, fatture e ricevute delle spese, ricevute dei bonifici) al fine di esibirla a richiesta degli uffici.

Cosa devono fare i condomini

I singoli condòmini devono limitarsi ad indicare, nell’apposito quadro della propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del condominio, e conservare la documentazione rilasciata dall’amministratore del condominio.
Nella dichiarazione, lo stesso attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indica la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Oltre alla certificazione dell’amministratore, il contribuente deve essere in possesso di:

  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
  • delibera assembleare nella quale si approva l’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi.

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