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Detrazioni fiscali ristrutturazioni in condominio: la guida 2021

Detrazioni fiscali nella ristrutturazione di parti comuni in condominio. Ecco quali sono gli interventi, i requisiti, adempimenti e modalità per beneficiare delle agevolazioni fiscali 2021.

Le ristrutturazioni edili di parti comuni nei condomini beneficiano di importanti detrazioni e agevolazioni fiscali.
In questa guida tratteremo in modo approfondito tutto ciò che riguarda le detrazioni fiscali nelle ristrutturazioni condominiali.
Indicazioni utili, modalità e adempimenti per la richiesta corretta delle detrazioni fiscali per le ristrutturazione in condominio 2020.

Detrazioni fiscali per ristrutturazioni: in cosa consistono

Le ristrutturazione delle parti comuni negli edifici condominiali beneficiano di agevolazioni fiscali.
In pratica il proprietario dell’immobile, ha la possibilità di detrarre dall’IRPEF, una parte delle spese sostenute.
La percentuale di detrazione fiscale, relativamente alle ristrutturazioni edili nelle parti comuni del condominio, è per il 2020 del 50%.

A titolo di esempio – se un condomino ha sostenuto una spesa per ristrutturazione di parti comuni pari a euro 10.000, avrà la possibilità di detrarre il 50%, cioè 5.000 euro, suddiviso in 10 rate annuali di uguale importo (500 €).

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa. Essa va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono titolo sull’immobile oggetto della ristrutturazione in ragione della quota millesimale di proprietà.

A questo punto l’individuazione dei requisiti per ottenere le detrazioni fiscali, appaiono elementi determinanti, per il corretto utilizzo dell’opportunità data dalla normativa.

Chi ha diritto alla detrazione fiscale?

Nel caso di lavori di ristrutturazione edile delle parti comuni nei condomini, quali sono i beneficiari delle detrazioni?

Un aspetto molto importante è stabilire chi ha diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazione delle parti comuni in condominio.

A riguardo va detto che l’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili in base alla quota millesimale di proprietà, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  • Proprietari o nudi proprietari
  • Usufruttuari (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • Locatari o comodatari

Nel caso in cui l’immobile è cointestato, il bonifico presenti il nome di uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

In ogni caso la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputata. Tuttavia quest’ultima deve risultare versata al condominio entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Quali sono gli interventi che beneficiano delle detrazioni

Per le ristrutturazioni effettuate sulle parti comuni del condominio, la detrazione spetta in relazione alle spese sostenute per interventi di:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia

In particolare le parti comuni interessate dalle detrazioni fiscali sono:
– il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

– i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;

– le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Vedi nello specifico le parti comuni dettate dall’ Agenzia delle Entrate, interessate alla detrazioni fiscale.

Ripartizione della detrazione fiscale

La detrazione fiscale spettante ad ogni singolo condomino viene ripartita in 10 quote annuali di uguale importo.
Ciascun contribuente ha il diritto di detrarre la quota spettante a partire dall’anno in cui si è sostenuta la spesa.
Tuttavia non è ammesso il rimborso o il recupero all’anno successivo nel caso in cui la detrazione fiscale derivante dalla ristrutturazione sia superiore alla cifra da pagare IRPEF con la dichiarazione dei redditi.

A titolo di esempio – immaginiamo che al contribuente spetti una detrazione fiscale complessiva di euro 10.000 relativamente ad una spesa sostenuta di 20.000 euro.

L’importo della detrazione è suddivisa in 10 rate annuali di uguale importo, cioè 1.000 euro.
Nel caso in cui per l’anno d’imposta X,  la quota IRPEF dovuta in dichiarazione dei redditi sia inferiore a 1.000 € (ad esempio 800), la differenza, 200 € non potrà essere rimborsata o recuperata nell’anno successivo.
Dunque l’importo di 200 € viene definitivamente perso.

Attenzione: nel caso il contribuente non possa usufruire, per uno o più anni, della detrazione fiscale perchè incapiente o esonerato dalla dichiarazione dei redditi, potrà farlo negli anni successivi indicando il numero della rata.
Dunque in questo caso la detrazione non viene definitivamente persa.

Come effettuare il pagamento dei lavori

L’amministratore di condominio è chiamato ad effettuare il pagamento alle ditte e/o dei professionisti che sono intervenuti nella ristrutturazione, attraverso un bonifico bancario o postale.
Perchè i proprietari/condomini possano usufruire della detrazione fiscale spettante, il cosiddetto “bonifico parlante”
dovrà contenere alcuni elementi essenziali.

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • codice fiscale del condominio:
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Gli adempimenti dell’amministratore nella detrazione fiscale

Ai fini della corretta predisposizione di tutta la documentazione per beneficiare delle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie su fabbricati residenziali, l’amministratore dovrà provvedere ad una serie di adempimenti.
Tali adempimenti riguardano in particolare:

  • bonifico parlante
  • dichiarazione delle somme effettivamente pagate dal singolo condomino
  • comunicazione Agenzia delle Entrate, invio telematico dei dati

Ai fini della predisposizione del modello 730 precompilato, l’amministratore di condominio deve provvedere all’invio dei dati relativi alle spese sostenute per la ristrutturazione effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.
Sono compresi l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di lavori di recupero del patrimonio edilizio.

Occorre indicare le quote sostenute da ciascun condomino e i dati relativi alla cessione del credito.

L’invio del modello 730 è una condizione indispensabile perché i condomini possano usufruire della detrazione fiscale. Tuttavia è sempre possibile modificare la dichiarazione precompilata. In questo caso, però, si rischiano controlli dall’Agenzia delle Entrate.

Dunque nel caso in cui l’amministratore di condominio non proceda alla trasmissione del modello 730 precompilato, il condomino non perde la detrazione fiscale, ma deve integrare la dichiarazione dei redditi precompilata.

La comunicazione all’anagrafe Tributaria deve essere effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline.

L’invio del modello 730 precompilato può essere assolto anche per il tramite degli intermediari abilitati.(D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3)

La dichiarazione dell’amministratore

Nei fabbricati residenziali con un numero di condòmini superiore a 8 (otto) è previsto l’ obbligo di nominare un amministratore. L’amministratore di condominio dopo aver adempiuto all’invio del modello 730 precompilato provvederà a rilasciare una dichiarazione (fac-simile) ai singoli condomini.

In particolare, nella dichiarazione dell’amministratore di condominio risultano:

– le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione;
– gli elementi identificativi del condominio;
– l’ammontare delle spese sostenute dal condominio nell’anno di riferimento;
– la quota parte millesimale imputabile al condomino effettivamente pagata.

Tale dichiarazione o certificazione è rilasciata dall’amministratore solo se il condomino ha realmente provveduto al pagamento delle spese al condominio.

Nel caso in cui la certificazione indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota relativa alla spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che potrà portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali.

Sulla dichiarazione rilasciata dall’amministratore che comprova il pagamento della quota millesimale relativa alla spese in questione il convivente dovrà indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

L’amministratore deve conservare per 10 anni, tutta la documentazione originale che comprovi la sussistenza delle condizioni per fruire della detrazione (abilitazioni amministrative, delibera assembleare, comunicazione ASL di inizio lavori, fatture e ricevute delle spese, ricevute dei bonifici) al fine di esibirla a richiesta degli uffici.

Cosa devono fare i condomini

I singoli condòmini devono limitarsi ad indicare, nell’apposito quadro della propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del condominio, e conservare la documentazione rilasciata dall’amministratore del condominio.
Nella dichiarazione, lo stesso attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indica la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Oltre alla certificazione dell’amministratore, il contribuente deve essere in possesso di:

  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
  • delibera assembleare nella quale si approva l’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi.

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14 risposte

  1. Orietta Degiorgi ha detto:

    Il bonifico parlante deve essere effettuato in unica soluzione come unica possibilità di vedersi riconosciuta la detrazione?? L’amministratore del mio condominio ha osservato tutta la procedura prevista ma ha effettuato il pagamento in 4 rate (4 bonifici) . E’ questo il motivo per cui il pagamento non è stato contabilizzato nel 730 precompilato? Ritrovo la seguente dicitura – Incongruenza con i bonifici registrati in anagrafe tributaria. Verificare importo.

  2. Mauro Della Valentina ha detto:

    buongiorno,
    nel caso di 4 condomini (siamo nell’ambito del condominio minimo) che nel 2021 intraprendono la sostituzione della copertura condominiale (ristrutt. edilizia con SCIA di manutenz. straordinaria):
    – qual’é la % di detrazione fiscale per ciascun condomino.. ..é sempre il 50% della spesa sostenuta da ciascun condomino in relazione alle quote millesimali possedute ???
    – qual’é l’importo massimo in € della spesa detraibile……totale e/o per condomino ??

    Grazie

  3. Francesco ha detto:

    Buongiorno ma la richiesta per agevolazione fiscale deve essere richiesta in assemblea o può anche essere richiesta successivamente dal singolo condomino? Perché in assemblea non è stata richiesta io l’ho richiesta ora dopo circa tre mesi della delibera e l’amministratore mi ha riferito che non può procedere perché non è stata richiesta in assemblea. Gr6

  4. Stefano Mazzoni Pallecchi ha detto:

    Quale è il massimale di spesa delle ristrutturazioni sulle parti comuni ?
    Tale massimale è indipendente da altre spese su parti comuni come p. e. Sismabonus ?
    Il massimale dipende dal numero delle uu.ii del condominio ?

  5. ROSA ha detto:

    A seguito di una ristrutturazione condominiale, ho effettuato bonifici al Condominio, questi sono in toto detraibili? Perchè ricevo dall’amministratore una certificazione inferiore rispetto a quanto versato. La risposta è stata “decido io quanto vi scaricate”! Ma è così??

    • redazione ha detto:

      Non è l’amministratore a decidere l’importo della detrazione fiscale spettante al singolo condomino, ma dipende dal tipo d’intervento eseguito su parti comuni a cui è collegata l’agevolazione fiscale e l’anno di sostenimento dellla spesa, cioè quando l’amministratore ha effettivamente provveduto al pagamento attraverso bonifico parlante. Non tutti gli interventi sono agevolabili dunque varrebbe la pena approfondire l’argomento, richiedendo all’amministratore fatture e bonifici eseguiti oltre che tipologia degli interventi eseguiti.

      • ROSA ha detto:

        E’ un lavoro fatto nel 2018/2019 ed è la ristrutturazione della facciata.
        Se chiedo fatture e bonifici mi farà aspettare inutilmente.
        Io cmq in questi anni, non avendo ricevuto nulla dall’amministratore (quest’anno è la prima volta che manda un documento), ho preso i bonifici fatti e gli ho inseriti nella dichiarazione di quell’anno. Se non corrisponde a quanto dichiarato lui potrei avere problemi?

  6. Ivana ha detto:

    Buongiorno. Nel caso di un appartamento di proprietà di un genitore e di tre figli, per il quale la spesa di ristrutturazione condominiale è stata sostenuta al 100% dal genitore, ma l’Amministratore ha inviato 4 documenti intestati singolarmente con la detrazione ripartita pro quota sulla base dei millesimi: può portare in detrazione al 100% il genitore, o ciascuno dei 4 membri della famiglia deve portare in detrazione sulla propria dichiarazone dei redditi? Grazie

  7. Massimiliano ha detto:

    Buongiorno.nel 2021 abbiamo sostenuto delle spese per rifare il tetto condominiale.Abbiamo nominato un amministratore pro tempore che ci ha regolarmente allegato ricevute di bonifici e fatture.Io e mia moglie siamo proprietari 50 e 50 dell’immobile e il bonifico è stato effettuato dal nostro c/cointestato.La fattura solo a mio nome.Per la detrazione al 50%devo ripartire con mia moglie la quota oppure posso scaricarla solo io?Nel senso se è facoltà dei proprietari decidere come usufruire della detrazione?
    Grazie

  8. Francesco ha detto:

    Buogiorno, ho sostenuto spese condominiali per installazione di un nuovo ascensore, l’amministratore ha fornito regolare attestazione per le detrazioni, ma ho già inviato il modello 730. E’ possibile recuperare le detrazioni a partire dal prossimo anno?

  9. Francesco ha detto:

    Buongiorno in un condominio sono state sostenute spese di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni. Alcune unità sono di proprietà di soggetti IRES. Possono a vostro avviso cedere il credito essendo il credito nei confronti di soggetti IRPEF? Grazie tante

  10. Carlo ha detto:

    E stato rifatto il tetto di copertura dei magazzini posti al sottosuolo. Su parte di questa area condominiale insistono i miei posti auto.. Io ho versato al Condominio oltre alle spese relative ai millesimi della parte condominiale anche la rilevante quota della superficie su cui insistono i miei posti auto. Ora nel mio 730 precompilato relativo al 2021, anno dei miei versamenti, non vi è traccia. Devo dedurre che l’amministratore tra l’altro nel frattempo sostituito on ha dato alcuna comunicazione all’ADE entro il 31032022.Cosa devo fare per non perdere la detrazione del 50% a partire dall’anno in corso 2022 ?

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