Nel regime del condominio degli edifici debbono distinguersi delibere assembleari nulle e delibere annullabili.
Sostanzialmente si differenziano per la gravità del vizio o difetto. I termini di ricorso cambiano.
Ne consegue che la distinzione tra delibere nulle o annullabili è di notevole importanza pratica.

Delibere condominiali annullabili

In via preliminare va detto che a seguito della riforma del condominio 2012, i casi di annullabilità delle delibere sono espressamente previsti dal codice civile (c.c. art.1137)

D’altra parte, le delibere condominiali con difetti relativi alla corretta convocazione dell’assemblea, costituite dalla mancanza o l’inoltro errato a uno qualsiasi dei condomini dell’avviso di convocazione della riunione (cassazione, sentenza n. 4806/2005), dovrebbero essere considerate non valide.

▷ La convocazione dell’assemblea condominiale

Lo stesso vale per le delibere adottate a maggioranza inferiore a quanto richiesto dalla legge o dai regolamenti, con un ordine del giorno incompleto o adottato da un condominio con un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Dunque riassumendo sono delibere annullabili:

1. quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
2. adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
3. affette da vizi formali;
4. assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
5. le delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
6. le delibere prese in violazione delle norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Il ricorso contro una delibera annullabile deve necessariamente avvenire, a pena di decadenza, entro 30 giorni dalla data della delibera per coloro che erano presenti alla riunione o dalla data in cui la delibera viene inoltrata al condomino assente.

I difetti che determinano l’annullamento della delibera devono pertanto essere immediatamente individuati dal condomino, entro e non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Dopo tale termine, la delibera, sebbene adottata in modo irregolare (e quindi potenzialmente non valida), diventa esecutiva.

ATTENZIONE: il ricorso contro una delibera annullabile non può essere proposto da un condomino che ha votato favorevolmente alla delibera in oggetto.

L’amministratore responsabile non ha altra scelta che aspettare la scadenza prima di procedere all’attuazione delle delibere adottate a maggioranza.

Delibere condominiali nulle

Delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini per cose o servizi comuni, nonché, più in generale, quelli che non sono validi in relazione al soggetto. Cioè quelli che violano le norme obbligatorie, che l’assemblea non può rinunciare o danneggiare i diritti assegnati ai singoli condomini, per legge o loro atti di acquisto.
A titolo esemplificativo, delibere che, a maggioranza, modificano la tabella millesimale, stabiliscono criteri per la ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dalla normativa, limitano i diritti esclusivi dei condomini o rimuovono i beni condominiali per uso condiviso.

In particolare, sono da qualificare delibere nulle:

1. quelle prive degli elementi essenziali;
2. con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
3. con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
4. che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
5. comunque invalide in relazione all’oggetto.

Il ricorso contro una delibera nulla non prevede termini perentori di decadenza dell’azione.

Ricorda: una delibera presa da un condominio fuori dal luogo di incontro dopo una semplice consultazione orale o sotto forma di un documento scritto e firmato dai partecipanti al condominio, è detta inesistente.

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