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Costituzione del condominio facciamo chiarezza

Costituzione del condominio un concetto molto semplice, ma che può generare confusione. In questo approfondimento cercheremo di fare chiarezza su come si costituisce un condominio.

Molti pensano che per costituire il condominio sia necessario un atto costitutivo, una assemblea per la costituzione del condominio o addirittura una maggioranza all’unanimità.

Se è questo ciò che ti viene in mente pensando alla costituzione del condominio, beh ti stai sbagliando.
Si perché la costituzione del condominio è tutta altra cosa. In realtà per costituire il condominio non serve nulla di tutto questo. Non ci credi, continua a leggere e capirai perché.

Costituzione del condominio

Se possiedi un appartamento, per esempio, in una complesso di villette bifamiliari forse non hai mai sentito parlare ne di condominio o di amministratore condominiale. Tuttavia dovresti sapere che il tuo condominio è già costituito.

Se da un punto di vista pratico ti sembra incomprensibile la realtà è proprio questa.

Devi sapere, infatti, che dal momento in cui il costruttore ha suddiviso la villetta in due unità vedendole a due acquirenti distinti, in quel preciso momento si è costituito il condominio. In questo caso si parla di condominio minimo. Dunque due appartamenti, di proprietari diversi, che condividono il tetto, i muri e le fondazioni, il suolo sul quale sorge, le fognature, un impianto di ricezione televisivo centralizzato, costituiscono un condominio.
Quindi poco importa se nessuno ha indetto un’assemblea condominiale, non possiedi il codice fiscale o sono solo due gli appartamenti che costituiscono il fabbricato. Il condominio è già di fatto costituito.

Da tutto ciò ne consegue che la nascita di un condominio non deriva da un atto formale che ne sancisce la costituzione, ma bensì si verifica quando un immobile composto da due o più unità abitative sorge sul medesimo terreno o si origina dal frazionamento di un edificio di un unico proprietario in più proprietà. (Corte di Cassazione n.3945/2008)

Una volta costituito il condominio, diventa obbligatorio applicare le norme che regolano il condominio degli edifici. Questo a prescindere che si scelga di formalizzare la costituzione del condominio con: regolamento condominiale o la nomina di un amministratore.

Quando non si costituisce un condominio

Nella sezione precedente abbiamo chiarito come si costituisce il condominio. Interessante vedere, attraverso un esempio, quando invece non si costituisce un condominio.

Ai fini fiscali e interpretativi delle norme che regolano il condominio degli edifici, va detto che non si può parlare di condominio, se un edificio di un solo proprietario ha più unità immobiliari concesse in locazione o in comodato. Infatti ai fini della costituzione di un condominio risulta irrilevante la sola detenzione di una unità che costituisce l’immobile. E’ invece necessario avere la proprietà degli stessi.

Costituzione del condominio gli adempimenti

Erroneamente l’idea di costituire un condominio è associata alla nomina di un amministratore o allo svolgimento di una assemblea costituente. In realtà abbiamo visto che non è così.

Tuttavia in pochi sanno, per esempio, che le norme che regolano il condominio si applicano a prescindere che i proprietari si siano resi conto della condominialità dell’edificio.

Questo per non correre il rischio di responsabilità civili e penali in capo ai singoli condomini.
Ricordiamo infatti che il condominio svolge funzione di sostituto d’imposta. Dunque un intervento di manutenzione al tetto o una antenna centralizzata, necessitano di una fattura con il codice fiscale del condominio. (Articolo 25-ter. – D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600)

Costituire il condominio senza amministratore

A questo punto anche i più scettici, avranno compreso che la costituzione del condominio avviene indipendentemente dalla volontà dei proprietari degli immobili di costituirlo.
Nasce nel momento in cui una proprietà viene frazionata in due o più unità abitative, e che almeno due di esse siano di due distinti proprietari.

Ciò che invece si può decidere di avere o non avere è l’amministratore e un regolamento condominiale.
Costituire il condominio senza amministratore, è possibile.
Tuttavia l’obbligo dell’amministratore scatta in edifici con più di otto condomini (anche qui parliamo di proprietà e non di appartamenti). Un obbligo a cui però non corrisponde una sanzione nel caso non si rispetti la norma.
Per quanto concerne il regolamento di condominio anche qui l’obbligo che il condominio ha di dotarsi di un regolamento è limitato ai condomini con più di 10 condomini.

Quanto costa costituire un condominio

Abbiamo lasciato volutamente per ultimo l’aspetto economico della costituzione del condominio.
Probabilmente avrai già capito che costituire un condominio non ha nessun costo. La costituzione del condominio avviene come atto conseguente al frazionamento di una proprietà, in più unità abitative. Del resto anche il rilascio del codice fiscale del condominio non ha costi e la stesura di un regolamento condominiale è facilmente reperibile online.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Corte di Cassazione sentenza n.3945/2008
  • Cassazione civile Sez. II sentenza n. 18226 del 10 settembre 2004

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99 risposte

  1. ANGELO ha detto:

    Buongiorno, mi chiamo Angelo e vivo in un condominio di 3 unità immobiliari, non abbiamo un amministratore ma vorremmo richiedere il codice fiscale alla agenzia delle entrate. La mia domanda, riguardo la compilazione del modello AA 5/6, è riferita alla data della costituzione del condominio : se la data della costituzione del condominio è del 1980 e faccio richiesta oggi del codice fiscale, a quale sanzione rischio di incorrere ? Posso compilare indicando la data attuale della costituzione condominiale o deve necessariamente essere la data reale in cui è stato costituito il condominio ? Attendo risposta Grazie

  2. Giorgio ha detto:

    Buongiorno, ho una villetta al mare in un contesto con altre 34 proprietà alcune singole altre in edifici a due o tre unità e tutti entriamo da un unico viale privato, è possibile costituire un condominio? Anche sé il viale è di proprietà di solo 12 persone?

  3. Ernesto ha detto:

    Salve, ho un quesito. Sono proprietario di un locale, un ex negozio ora chiuso, sito al pian terreno di un edificio. sopra di questo locale ci sono due appartamenti e un altro piccolo locale. A lato attiguo al muretto laterale del mio locale, c’è una scaletta con un portoncino interno, che dà l’accesso a altri due locali, di cui uno affaccia anche sopra al mio locale. Per accedere al mio locale, entro direttamente dalla mia porta al pian terreno, mentre non ho in alcun modo interesse o utilità ad accedere a portoncino e scaletta interna ed esterna dello stesso. Mi chiedevo: 1. faccio parte di un condominio di fatto? 2. se i proprietari (in totale 6 oltre me) degli altri locali decidono di formalizzare il condominio, con richiesta di codice fiscale, io posso rifiutarmi di farne parte? e se no, quali saranno i miei obblighi, le mie spese ecc? ad esempio dovrò partecipare alle spese di tenuta scale, portoncino, luce scale ecc? grazie mille

    • redazione ha detto:

      Di fatto il condominio è già costituito, dunque dovrà partecipare a tutte le spese in quota a parte. Probabilmente verrà richiesta la redazione delle tabelle millesimali, spese alle quali dovrà partecipare. Insomma lei è un condomino come gli altri e dovrà contribuire per la sua parte al mantenimento delle parti comuni.

  4. Cristallini Rodolfo ha detto:

    Positivo

  5. Cristina ha detto:

    Ho acquistato un monolocale in un condominio di ben 27 unità e ho scoperto successivamente per parola dell’amministratore che non esiste un regolamento approvato per cui ci si rifà al codice civile. Eppure preventivi e consuntivi sono regolarmente tarati su tabelle mill. che non mi è chiaro allora da dove derivino. E’ corretto tutto ciò?

    • redazione ha detto:

      Certamente. Le tabelle millesimali sono frutto di un calcolo tecnico che nulla hanno a che fare con il regolamento condominiale.

      • Cristina ha detto:

        Grazie per la risposta, tuttavia non mi è chiaro se l’assenza di un regolamento rappresenti una inadempienza a cui l’amministratore deve rimediare e come può fare il singolo condomino per pretenderlo se la maggioranza non si mette daccordo.

  6. Roberta ha detto:

    Salve, sono nella condizione in cui su un unico grande lotto insistono due immobili distinti che si fronteggiano di due soggetti differenti. Ogni soggetto è proprietario di un intero immobile, gli unici elementi in comune sono gli spazi esterni che consistono in un viale pedonale d’ingresso e il giardino. E’ possibile indentificare questi due immobili come un unico condominio?

  7. Sergio ha detto:

    Salve, vorremmo accedere agli incentivi statali in materia di Sismabonus 110; purtroppo non riusciamo a rintracciare tramite visura catastale i proprietari (sono 10 proprietari: morti oppure non è indicato il codice fiscale) di un locale che farebbe parte del nostro condominio. come possiamo procedere? grazie

  8. Anna ha detto:

    Salve, sono proprietaria di un edificio costituito da 2 unità immobiliari e pertinenza, mio padre ha l’usufrutto solo sulla pertinenza dell’edificio (un deposito C/2). In tal caso può essere considerato condominio? sarebbe possibile costituire condominio con la richiesta del codice fiscale all’Agenzia delle entrate? Grazie per la cortese attenzione

  9. antonio de pace ha detto:

    Buongiorno sono un locatario acquirente con formula di RENT TO BY di un appartamento di proprietà del costruttore in un edifico con piu di otto appartamenti sempre in capo ad unico proprietrio (COSTRUTTORE), nell’atto è stata inserita una clausola dove viene riservata all’impresa per i primi tre anni l’amministrazione del condominio tramite persone o enti di sua scelta. IL condomini avrà comunque un codice fiscale? e chi ha l’obbligo di costituirlo? L’amministratore dovra fare un assemblea anche se non ho titoli a parteciparvi? Grazie per l’attenzione.

  10. GIUMETTA STEFANO ha detto:

    Buongiorno, siamo 3 fratelli che hanno la proprietà indivisa per1/3 ciascuno di un a villetta bifamiliare con relative pertinenze e scoperto (catastalmente sono 2 unità immobiliari).
    E’ vero che ai soli fini della detrazione fiscale, affinché si identifichi un condominio, è necessario che almeno una unità immobiliare sia di proprietà esclusiva di un solo proprietario? Quindi nel ns. caso non potremmo usufruire del del beneficio fiscale del 110 ?

  11. Domenico ha detto:

    Salve
    Siamo due fratelli proprietari di due appartamenti distinti catastalmente, io abito al 1° piano , mentre mio fratello abita al secondo ed è proprietario anche della mansarda da lui costruita.
    Entrambi abbiano solo gli scarichi delle fogne in comune che gravano sul giardiano di mia esclusiva proprietà senza alcuna servitù di passaggio (solo scarico fogne).
    Inoltre, entrambi abbiamo : impinati elettrici , idrici, riscaldamento , TV e accessi tutti indipendenti.
    Le chiedo se tali abitazioni si possono considerare come condominio.
    Grazie

  12. andrea silingardi ha detto:

    Salve,
    siamo 3 famigliari (mia madre, io e mia sorella) con proprietà indivisa di 1/3 ciascuno di edificio con due unità immobiliari separatamente accatastate e relative pertinenze (cortile e aree comuni); ingresso e scale comuni per accesso agli appartamenti. Si configura il condominio minimo come mi hanno detto o altro? grazie

  13. Matteo ha detto:

    Buongiorno,
    faccio parte di un complesso di 6 villette a schiera unifamiliari, ognuna con il proprio tetto indipendente ma con alcune porzioni di parete verticale in comune tra le villette adiacenti.
    La fognatura è comune a tutte le villette.
    La mia domanda è se io ed il mio vicino potremmo in questa situazione costituire un “mini condominio di 2 unità abitative” per pote accedere al beneficio fiscale del 110 valido per i condomini (quindi con scadenza prorogata).
    Grazie

  14. Gianpaolo ha detto:

    Buongiorno,
    sono unico proprietario di una bifamiliare cielo terra (catastalmente nr. 2 A/3) e relative pertinenze (un c/2 facente parte del corpo dello stesso edificio e un’ altro c/2 staccato).
    Per costituire un condominio è sufficiente rendere uno dei miei familiari (figlio o moglie) usufruttuario di una delle due abitazioni A/3 o devo necessariamente fare una donazione per ricondurmi ad avere due proprietari distinti ? Grazie

  15. giovanni indolfi ha detto:

    Salve siamo marito e moglie proprietari di un immobile che abbiamo frazionato al piano terra un appartamento con accesso autonomo e primo piano con accesso autonomo da una scala esterna, é possibile considerarlo condominio visto che ho le utense incomune, tetto incomune? In modo da poter usufruire del 110 come mini condominio?

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, la descrizione e le informazioni fornite non consentono di esprimere un parere.

    • Stefania R. ha detto:

      Ciao Giovanni, anche io mi trovo in una situazione del genere, in quanto io e il mio compagno siamo proprietari di 1 appartamento ciascuno con accessi indivuìiduali, all’interno di un unico stabile, pertanto sono interessata a costituire il condominio minimo per ususfruire dei bonus sisma e energetico. Volevo sapere se sei riuscito nell’intento, ed eventuali costi afrontati?

  16. Federico ha detto:

    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile a due piani (1° , 2° e tetto) in centro storico, con ingresso a pian terreno e con unico riferimento catastale. Ai lati del mio ingresso piano strada e in linea con il perimetro del mio tetto, vi sono un garage di mia proprietà accatastato C6 e altri due distinti locali non di mia proprietà accessibili separatamente solo dal lato strada con cui condivido esclusivamente il tetto e le mura perimetrali di entrambe le facciate a vista oltre che parte dei solai. Può considerarsi un condominio minimo per accedere al superbonus? E se affermativo devo ottenere anche il consenso dei proprietari dei due locali nonostante la loro quota sia minimale rispetto alla mia?

  17. Maria Francesca ha detto:

    Buongiorno,
    sono comproprietaria con mia sorella di un immobile a due piani con tetto e ingresso comune. Ai fini di poter usufruire del superbonus 110% vorremmo provvedere al frazionamento dell’immobile per configurarlo come condominio minimo. Una volta fatto è necessario che ognuno sia proprietario della propria parte o è possibile rimanere comproprietari ?
    La ringrazio

  18. Filomena Ammirata ha detto:

    Buonasera, vivo in un contesto di 5 unità abitative ( tutti proprietari) ; cosa si può fare se uno dei proprietari non vuole pagare le spese di riparazione del cancello che da accesso ai garage , solo perché non usa il suo garage

  19. Vanni ha detto:

    Se mia mamma è usufruttuaria dell’abitazione A3 di mia proprietà ma è unica proprietaria di un magazzino C2 al piano superiore della casa di fatto è già costituito il condominio minimo ?

  20. Mario Bardin ha detto:

    Buongiorno, sono unico proprietario di un edificio unito ma diviso catastalmente in due unità classificate una in A02 e una in A03 con unica rete fognaria, elettrica e idraulica; in comune c’è il cortile, il giardino e un unico ingresso. E’ da considerarsi un condominio minimo per poter accedere al Superbonus 110%? Se si, posso successivamente dividere la proprietà con due diversi ingressi per dare un secondo proprietario?
    La ringrazio molto.

  21. Eleonora ha detto:

    Buongiorno intanto grazie per le Sue informazioni. Abitiamo in una bifamiliare. Ogni porzione è indipendente dall’altra e con due proprietari diversi. In comune il tetto e la soffitta. È possibile costituire condominio in questo caso? Grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, il condominio minimo è di fatto già costituito.

      • Manuela ditta ha detto:

        Salve sono proprietaria di una.villa.indipendente con proprio lotto di terreno , vicino ci sono altre 11 ville indipendenti, con cui condividiamo un viale di accesso con cancello elettronico e illuminazione. Possiamo considerarci un condominio?

  22. Jack ha detto:

    Buongiorno, ringrazio anch’io per le informazioni di cui sopra. La decisione di assumere un amministratore o meno in un condominio minimo con che maggioranza viene presa? Le decisioni di interventi strutturali: facciata, tetto, ecc con che maggioranza vengono prese ?

  23. Giorgio ha detto:

    Buonasera,
    sono proprietario di un immobile su due piani, con ingressi distinti, con tre unità immobiliari distintamente accatastate C2 A3 e A4. Come posso fare per costituire un condominio minimo per accedere al superbonus 110? Devo necessariamente donare a titolo gratuito tramite atto notarile una u.i. tra l’A3 e l’A4 a mio figlio o ci sono altri modi? Grazie in anticipo

    • redazione ha detto:

      Buongiorno Giorgio, nel suo caso l’unico modo per costituire un condominio minimo è la donazione. Tuttavia, a parte l’impossibilità del soggetto che riceve la donazione di vendere l’u.i. per i successivi 20 anni, la soluzione apre la strada ad eventuali contestazioni da parte di Agenzia delle Entrate. Un requisito indispensabile quale lo stato di condominio, viene costituito ad hoc per usufruire di una detrazione fiscale. Lo sconsiglio.

      • Vanni ha detto:

        Perché l’agenzia delle entrate potrebbe contestare una donazione ad Hoc ??

        • redazione ha detto:

          L’Agenzia delle Entrate non contesta la donazione, ma semmai l’eventuale credito d’imposta maturato con requisiti che vengono ottenuti a seguito di una donazione che, in modo fin troppo evidente, è fatta al solo scopo di usufruire di una agevolazione fiscale, che altrimenti non spetterebbe. Una proprietà che viene donata al figlio o addirittura alla moglie convivente, per creare un condominio minimo, non lascia molti dubbi all’interpretazione.

  24. patrizia ha detto:

    abito in una quadrifamiliare che è stata frazionata in due appartamenti a destra e due a sinistra con relative pertinenze, con distinti proprietari.
    i nostri due appartamenti sono intestati uno a me e mio maritoal 50% – l’altro a mio figlio e a mia nuora sempre al 50% si può parlare di condominio?

  25. Domenico ha detto:

    Buongiorno sono proprietario di una casa singola con due appartamenti.vorrei donare un appartamento a mia moglie.la domanda è questa.donando l’appartamento, l’immobile diventa condominio minimo. Grazie per una sua risposta

    • redazione ha detto:

      Secondo la Cassazione, per avere un condominio minimo è necessaria la compresenza di due unità immobiliari in proprietà esclusiva di due soggetti distinti. Dunque la risposta al suo quesito è si. Sconsiglio, invece, la costituzione del condominio di sifatte caratteristiche nel caso vogliate usufruire di bonus fiscali riservati agli edifici in condominio.

  26. Andrea ha detto:

    buonasera, sono proprietario di una villetta sita in una strada privata nella quale ci sono altre 20 villette e vorremmo costituire un’entità con la quale gestire le spese comuni quali ad esempio l’illuminazione della via ecc. Vorrei sapere quale potrebbe essere l’istituto più adatto e l’eventuale disciplina giuridica. Condominio, consorzio o altro? Grazie anticipatamente della risposta

  27. elisa ha detto:

    Buonasera, con mio marito siamo comproprietari di due appartamenti distinti posti uno al primo piano ed uno al piano terra della stessa struttura. La proprietà ha anche cantine e garage di pertinenza degli appartamenti.
    La proprietà può essere considerata un condominio minimo, anche se i proprietari sono gli stessi di entrambi gli immobili?

  28. Elisa ha detto:

    Buonasera e grazie per questo contenuto redatto con chiarezza.
    L’immobile in cui vivo è costituito da due appartamenti, uno sopra e uno sotto, di due proprietari diversi; il tetto e l’area cortilizia sono comuni, mentre gli ingressi sono indipendenti.

    1) Siamo un “condominio minimo” e possiamo richiedere un codice fiscale, giusto?
    2) Dobbiamo a prescindere tenere una contabilità vera e propria (con tanto di commercialista e altre formalità) o è sufficiente intestare eventuali fatture per spese comuni al C.F. condominiale?

    Grazie e cordiali saluti.

    • redazione ha detto:

      Buonasera, il vostro è un condominio, definito minimo. Non avete bisogno di commercialista, tuttavia sarà necessario mantenere un minimo di contabilità, fatture intestate al condominio.

      • Elisa ha detto:

        La ringrazio molto per il chiarimento.

        In ogni caso, se non ho capito male, la “contabilità” riguarderebbe solo la gestione delle effettive fatture che verranno emesse a nome del condominio – e quindi se di fatture non ce ne sono, non dobbiamo tenere un bilancio contabile o altro. È corretto? Grazie.

  29. Marco ha detto:

    Salve, io e mia moglie stiamo acquistando una villa divisa in un A2 e due A3 piu’ centrale termica, rampa e terreno esterno. Io ho intenzione di intestarmi l’A3 centrale e mia moglie l’A2 e l’A3 piu’ piccolo. Capisco che acquistando cosi’ l’immobile costituiremmo un condominio.

    CONTATORE: Al momento c’è un contatore per immobile e uno dei 3 copre anche la centrale termica che é tra i beni comuni (gli attuali proprietari erano proprietari tutti di tutti gli immobili al 50%). E’ necessario installare un contatore dedicato per la centrale termica ora che si costituisce il condominio?

    BONUS: In una risposta precedente sconsiglia un condominio cosi’ composto se s’intende usufrire dei bonus fiscali, perché?

    UNIONE AI FINI FISCALI: cambia qualcosa se facciamo l’unione ai fini fiscali dell’immobile? (non fusione perché le proprietà sarebbero separate)
    Grazie 1000 in anticipo.

    • redazione ha detto:

      Costituire un condominio con due proprietà distinte, ma in comunione di beni tra coniugi conviventi al solo scopo, evidentemente, di rientrare nelle agevolazione fiscali riservate agli edifici in condominio è una scelta azzardata che andrebbe quasi certamente sotto la lente dell’Agenzia delle Entrate. La corsa a creare condomini minimi ad hoc, senza che di fatto ci siano ragioni pratiche al difuori del beneficio fiscale, verrà senza dubbio attenzionata dagli organi di controllo.

  30. andrea ha detto:

    Salve io e mia moglie siamo proprietari al 50% di tre casali sul nostro terreno, pure nostro al 50%, sono due casali unifamiliari e uno bifamiliare, tutti e 4 le unità sono accatastate separatamente. Possiamo formare un condominio?

  31. Roberto ha detto:

    Buongiorno, nel caso in cui vi siano 2 palazzine confinanti ciascuna di 3 appartamenti (6 in totale) che facciano parte di Particelle catastali differenti ma con un una parte esterna comune composta da vialetto e 2 cancelli, quando è possibile creare un condominio unico e con quale maggioranza? Nello specifico, io vedo attualmente esistenti 3 condomini: uno per palazzina ed uno per la parte comune esterna e ritengo che per creare un condominio unico che includa i 2 condomini parziali ci voglia l’unanimità. è corretto? Grazie per il supporto

  32. Serena ha detto:

    Buongiorno, ho una situazione complicata. Ho una palazzina plurifamiliare con 5 unità immobiliari , 2 appartamenti e 3 negozi. 1 degli appartamenti è di mia proprietà al 100%, per il resto degli immobili ,tutti distintamente accatastati, sono comproprietario al 50% con mio fratello. Essendo una palazzina con più di 4 unità immobiliari siamo costretti ad unificare gli immobili e ridurli per poter usufruire del superbonus per i due appartamenti e sismab su tutti gli imm?la nostra intenzione sarebbe quella di demolire e ricostruire

  33. Leonardo ha detto:

    Buongiorno, sono proprietario in comunione dei beni con mia moglie di una villetta a schiera facente parte di un condominio di 32 villette. Il mio immobile, accatastato A/7 con box di pertinenza C/6, è composto da 4 piani che potrebbero essere divisi 2 a 2 per formare due immobili diversi opportunamente accatastati. Al fine di usufruire del superbonus 110% posso frazionare la proprietà e costituire un minicondominio di 2 immobili avendo fatto prima la separazione dei beni con mia moglie per intestarli uno per ciascuno? Il minicondominio così costituito deve dotarsi di un Codice Fiscale? Lei nei precedenti commenti faceva riferimento al fatto che l’Agenzia delle Entrate potrebbe ipotizzare una qualche forma di elusione fiscale a causa di una operazione come quella da me prospettata: come si può rivolgere la domanda alla Agenzia delle Entrate stessa per avere una risposta definitiva e incontrovertibile? Grazie mille.

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, se la sua villetta fa parte già di un condominio, il frazionamento in due unità, anche nell’ipotesi di due proprietari distinti, non costituirebbe un condominio minimo, ma esclusivamente una variazione nel numero di proprietari che formano il condominio già costituito.

  34. Raffaella ha detto:

    Buongiorno, sono proprietaria di una villetta a schiera facente parte di un complesso di 6 villette. su 6 proprietari, 1 non vuole fare richiesta per il superbonus 110%, gli altri 5 si. se noi chiedessimo CF come condominio, per maggioranza potremmo fare i lavori?? Abbiamo in comune solo il tetto e 2 strade private. incorriamo in qualche sanzione per il superbonus? e i 2 capotesta hanno eventualmente spese diverse? Grazie in anticipo

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, presubilmente non avete solo il tetto e le due strade, ma anche il terreno di fondazione, le facciate, etc.
      Ovviamente siete già un condominio minimo orizzontale.

      • Raffaella ha detto:

        Innanzitutto grazie della risposta. quindi non c’è bisogno di chiedere il Cf per fare i lavori come condominio??? con la persona che non li vuole fare, come ci comportiamo? Grazie

  35. Leoni Gianluigi ha detto:

    Salve. Un fabbricato da oltre 50 anni senza condominio. Composto da 4 unità. ( ho acquistato un negozio non usufruisco di scale passaggi ecc. sono isolato da tutti. Senza avere nessuna comunicazione del condominio nascente. da un giorno all’altro mi arrivano pagamenti di scale luce ecc. più le spese millesimale. Hanno nominato un Ammistratore, a sua volta un architetto ecc. senza sapere nulla. E legittimo tutto questo ? Spero di essermi spiegato bene. Infine. Nel contratto di acquisto del negozio si esclude il condominio. È legittimo tutto questo ? Come mi posso difendere ? Grazie.

    • redazione ha detto:

      Un fabbricato costituito da 4 unità immobiliari distinte di almeno due proprietari, costituisce di fatto un condominio minimo. Dunque non è necessario alcun atto formale perchè l’edificio rientri in questa fattispecie. Pertanto in presenza di parti comuni, in qualità di proprietario di un’unità immobiliare è tenuto a partecipare in quota pro-millesimi a tutte le spese ordinarie e straordinarie. Diverso è l’aspetto della nomina dell’amministratore e delle ripartizioni delle spese, che evidentemente sono il risultato di delibere dell’assemblea condominiale di cui lei riferisce non esserne a conoscenza o quantomeno di non aver ricevuto mai regolare convocazione. In questo caso dovrà richiedere all’amministratore la prova dell’invio delle convocazioni, diversamente potrà impugnare le delibere con una istanza invocandone l’annullamento.

  36. sandro ha detto:

    Buongiorno, una villetta con due appartamenti di proprietà di due soggetti diversi è configurabile come Condominio minimo? Cosa devo fare? Volevo usufruire del bonus 110 ma la banca mi dice che non è un condominio. Grazie.

    • redazione ha detto:

      Si è un condominio minimo. Incarichi un professionista con esperienza, ma non faccia troppo affidamento sulle banche per la cessione del credito. La consideri solo una opzione. Se non ha capienza fiscale per la detrazione o disponibilità finanziaria non commetta lo stesso errore di centinaia di famiglie che nella difficoltà di monetizzare un credito d’imposta ora si trovano a vivere un vero dramma.

  37. Ballotta Edoardo ha detto:

    Buonasera, un fabbricato con un’unica particella catastale può essere composta da due condominii diversi? Il fabbricato composto da 4 appartamenti più due negozi a piano terra condividono ingresso e rampa di scale. Grazie in anticipo per la risposta

  38. Antonio ha detto:

    Sono amministratore di un condominio originariamente formato da due scale. Prima che mi affidassero la gestione queste due scale si separarono e solo una scala (A) a suo tempo fece ricorso all’Agenzia delle Entrate per il codice fiscale e per darsi una denominazione.
    Il condominio si sviluppa all’interno di una vecchia corte condominiale centrale con un unico portone che dà sulla strada.
    Dietro la scala B si sviluppa un’altra scala con accesso autonomo su altra strada.
    In occasione della pratica 110×100 i condomini della scala B e dell’altra scala con uscita autonoma su altra strada vorrebbero aggregarsi al primo condominio (quello fornito di codice fiscale e di denominazione). quale procedura? Un’ unica assemblea (di tutte le scale compresa quella che oggi è già condominio?) dove i condomini delle altre due scale a maggioranza dei presenti accettino di far parte del primo condominio? e se le altre due scale non abbiano le tabelle millesimali?
    Grazie
    Buona serata.
    Antonio Gaudiano

  39. Giorgio ha detto:

    Buongiorno, abito in un condominio minimo orizzontale, cioè costituito da 4 case a schiera di uguale metratura con 4 proprietari differenti, con fognature uniche, antenna televisiva unica, tetto unico gettato in opera in cemento armato, ecc. In questo caso, la decisione di usufruire del superbonus 110% prevede la maggioranza dei proprietari ed almeno 333 millesimi oppure serve l’unanimità dei 4 proprietari ? Grazie

  40. margherita ha detto:

    Buongiorno,
    io e mia sorella siamo proprietarie di diversi appartamenti tutti all’interno di un unico edificio. Io ne ho tre e mia sorella 5 più 2 con ingresso esterno e indipendente. Vorremmo usufruire del superbonus 110, per quanti appartamenti potremmo? è necessario chiedere il codice fiscale e costituire un condominio con amministratore per istruire la pratica?

  41. Annapaola ha detto:

    Mio marito proprietario di 4 u.i. 2 prima casa le altre 2 date in comodato gratuito ai figli non sono cielo terra ma attaccate in comune fognature ingresso scale ci e stato consigliato per accedere al superbonus e avere più tempo di donare un immobile ciascuno ai figli ,una cosa che comunque andrebbe fatta , e creare così un condominio minimo ,si può fare?

  42. claudia ceccherelli ha detto:

    un edificio costituito da 8 villette a schiera: si possono costituire 2 condomini da 4 e 4? questo per problemi tra due condomini e in questa maniera, non avrebbero tra loro niente a che fare l’un con l’altro.

  43. Michele ha detto:

    Buongiorno, vivo in un edificio cosituito da due unità abitative, entrambe delle stesso proprietario (mio suocero). Questo si configura come mini-condominio ai fini del superbonus, ma questo è irrilevante per la banca per quel che riguarda la concessione di una linea di credito, per la quale serve un soggetto giuridico (il mini-condominio non lo è e non viene finanziato per regole della banca). A tal fine, ci suggeriscono di costituire un condominio. La mia domanda è:
    – ha senso e si può costituire un condominio sebbene il proprietario sia unico?
    – quali sono i passaggi da fare con Agenzia delle Entrate? Sto cercando il servizio appropriato per prendere appuntamento, ma non trovo niente che faccia riferimento alla costituzione di un condominio

    Grazie
    michele

  44. Luca ha detto:

    Buonasera,
    abbiamo costituito il condominio ma l’attuale amministratore ha dato le dimissioni. Essendo 8 proprietari vorremmo autogestirci.
    L’amministratore in uscita ci ha informato che servirà che uno dei condomini fornisca c.i. e documenti da associare al cf presso l’agenzia delle entrate, colui che accetta di essere il referente per questo e per il conto, rischia qualcosa a livello legale?

  45. Stefania ha detto:

    Buonasera vorrei sapere se una bifamiliare costituita da 1)appartamento a piano terra e un appartamento a due piani sovrastane solo per una porzione il 1) quindi con due tetti separati ma con una cantina in comune accessibile esternamente ma attaccata al appartamento 2 può essere considerato mini condominio impianto tv in comune due cancellini separati ma un un unico passo carraio per macchine . Grazie

  46. GIOVANNI ha detto:

    BUONGIORNO.
    SONO PROPRIETARIO DI UN FABBRICATO RESIDENZIALE COMPOSTO DA 3 UNITA’ CATASTALI DISTINTE, CATEGORIA A/7 OLTRE A DUE AUTORIMESSE CATEGORIA C/6. HO COSTITUITO A FAVORE DI MIO FIGLIO MAGGIORENNE IL DIRITTO DI ABITAZIONE DI UNA DELLE UNITA’ E DI UNA AUTORIMESSA, CON REGOLARE ATTO REGISTRATO. SI RIFERISCE L’INTENZIONE DI ESEGUIRE SULL’INTERO FABBRICATO I LAVORI DI MIGLIORAMENTO ENERGETICO SUPERBONUS 110%. CHIEDO SE IN QUESTE CONDIZIONI HO COSTITUITO UN CONDOMINIO MINIMO E DI AVERE QUINDI IL TERMINE AL 31/12/2023 PER LA CONCLUSIONE DEI LAVORI. GRAZIE. GIOVANNI

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, no. Perchè un edificio si configuri il condominio minimo deve essere costituito da almeno due unità distinte di due differenti proprietari. Un contratto di affitto a terze persone non rappresenta un requisito utile per la costituzione.

  47. GIOVANNI ha detto:

    Innanzitutto grazie per la risposta. Mi permetto di rispondere che non ho redatto alcun contratto d’affitto. Ho regolarmente registrato da un notaio un atto dove ho costituito a favore di mio figlio il DIRITTO DI ABITAZIONE di una u.i. In tale maniera mio figlio acquisisce tutti i diritti tra cui i diritti di prima casa (annullamento IMU). Possiamo considerarci quindi un mini condominio ? Grazie ancora.

  48. Elvis ha detto:

    Buongiorno, Siamo 4 sorelle che hanno ereditato un palazzo di 8 unita’ abitative. Non abbiamo ancora effettuato la divisione ma solo la successione. Vorremmo beneficiare del superbonus 110 con cessione del credito. E’ obbligatorio avere il codice fiscale del piccolo condominio o può una delle proprietarie fornire il proprio codice fiscale per beneficiare del superbonus e la cessione del credito a nome di tutte? E’ necessario presentare all’agenzia dell’entrate la formazione del condominio piccolo?

  49. Lino ha detto:

    Buongiorno , mia moglie ha ricevuto in donazione una villetta unifamiliare con di fronte una cascina che si può rendere abitabile. Siamo in comunione di beni , Si può costituire un condominio avendo solo la corte in comune e quindi la cascina non è contigua alla villa? Dovremmo ristrutturare col superbonus e i termini di scadenza per i condomini ci aiuterebbe .come possiamo fare però?

  50. Domenico ha detto:

    Buonasera: è possibile costituire un condominio, o considerarlo tale di fatto, se più persone sono comproprietarie di due unità collabenti all’interno di un unico edificio? Edificio con parti comuni, ma con entrate separate: l’immobile è costituito da due unità collabenti.

  51. Filippo ha detto:

    Buongiorno, io, mia sorella e i nostri genitori siamo proprietari di due unità immobiliari a testa di un immobile (otto unità in totale). Diventeranno nove a seguito di ulteriori lavori. Quest’ultimo sarà di esclusiva proprietà di mia sorella.
    Abbiamo intenzione di costituire formalmente il condominio. Mi servirebbe conferma se con 9 appartamenti di proprietà di 4 familiari sia necessario provvedere alla nomina di un amministratore di condominio o meno.

  52. Roberto ha detto:

    Buongiorno, vivo in un appartamento di un edificio con altre 19 unità immobiliari, unico proprietario è il comune ( trattasi di alloggi ERP ), tutte le 20 unità sono state concesse in affitto. Da qualche anno è stato nominato dallo stesso comune un amministratore, il cui compenso è suddiviso tra le venti unità immobiliari ed è a carico di ogni conduttore. In pratica gli affittuari pagano l’ amministratore imposto dal proprietario e sorge qualche dubbio sulla correttezza di tale provvedimento.

    • redazione ha detto:

      L’edificio in oggetto non è un condominio, dunque lecito che l’unico proprietario (Comune) disponga, con un accordo contrattuale, che le spese siano a carico dei conduttori, nella fattispecie anche quello di un ammministratore.

  53. Nino ha detto:

    Salve, grazie per le risposte precedenti. Stiamo per comprare un casa padronale con terreno ed annesso fabbricato catastato C6 disposto su 3 piani che attualmente e di pertinenza della casa. (attualmente l’intera proprietà e composta da 4 particelle). Volevo chiederLe se intesto/dono la particella C6 a mia figlia si può configurare la creazione di un condominio minimo??
    Grazie per la cortesia e professionalità.

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