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Cosa deve fare l’amministratore di condominio in caso di rumori molesti

Quali sono gli obblighi dell’amministratore in caso di rumori molesti in condominio? E’ possibile chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio per far cessare i rumori? In questo articolo approfondiremo il ruolo dell’amministratore nei casi in cui uno o più condomini lamentino rumori molesti provenienti dal vicino.

Quando si ha a che fare con vicini rumorosi, bambini che corrono sopra la testa, o cani che abbaiano in appartamento, la tentazione di chiamare l’amministratore è forte. Tuttavia spesso le ripetute richieste cadono nel vuoto. Ma cosa può e deve fare l’amministratore in caso di rumori in condominio?

Erroneamente, si considera la figura dell’amministratore marginale nella soluzione di casi di rumori molesti, relegando gli accadimenti a fatti strettamente privati. Questo è vero, ma solo in parte.
Prima di dare una risposta alla questione principale è utile fare una premessa.

L’amministratore deve far rispettare il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale rappresenta un’insieme di norme interne al condominio, che una volta approvato, va rispettato da tutti i condomini.

L’amministratore ha l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale. Dunque è suo preciso dovere attivarsi nel tentativo di far cessare i comportamenti che violino le norme contenute in esso. Questo è quanto stabilisce l’art. 1130 del codice civile. L’obbligo dell’amministratore non riguarda i rapporti tra privati.

Tuttavia Ai sensi degli artt. 1130 n. 1 e 1131 c.c. l’amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio.

Rumori molesti, il regolamento condominiale

Dunque, per quanto espresso in precedenza, se il regolamento condominiale contiene norme o indicazioni circa gli orari di rispetto del silenzio o le attività rumorose vietate, l’intervento dell’amministratore è lecito e finachè obbligatorio.
Infatti vigilare e porre termine a violazioni nell’ambito del regolamente è un suo preciso dovere.

L’amministartore dovrà accertare la provenienza dei rumori, verificare che essi non siano dovuti ad azioni occasionali. Nel caso in cui effettivamente vi sia la violazione di norme condominiali inerenti al rumore e al silenzio, l’amministratore potrà inviare una richiesta formale, invitando il condomino al rispetto del regolamento condominiale.

Inviare una lettera di richiamo al rispetto, per esempio degli orari di silenzio in condominio, non è un obbligo dell’amministratore. Piuttosto uno strumento per portare l’attenzione di chi non sta rispettando determinate norme del regolamento condominiale. Nel caso in cui, anche dopo un sollecito scritto, la violazione del regolamento si protrare senza soluzione di continuità, l’amministratore potrà elevare una sanzione al condomino trasgressore.

L’ articolo 14 della legge 11 dicembre 2012 n.220 n.220/2012 stabilisce che:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Anche in questo caso non c’è obbligo del’amministratore (PUO’) e comunque la sanzione dovrà essere ratificata dall’assemblea condominiale.

Rumore in condominio, tra reato e illecito civile

Il fastidio da rumori provenienti dai vicini possono essere considerati reati, solo al ricorrere di 2 precisi presupposti. Questi vengono individuati dalla Corte Costituzionale nel:

  • Superamento della soglia di normale tollerabilità.
  • Coinvolgimento di un numero indeterminato di soggetti.

Il concetto potrebbe sembrare generico e di non facile comprensione. Ma, se scendiamo agli esempi pratici, risulterà più agevole comprendere quando si può parlare di reato:

– quando un vicino nel cuore della notte ascolta musica ad alto volume, grida o fa chiasso infastidendo i proprietari degli appartamenti confinanti, non c’è reato. Infatti i soggetti coinvolti sono limitati e ben individuabili. C’è solo un illecito civile.

– se il cane del vicino,  abbaiando di continuo in giardino o sul balcone, arreca fastidio agli occupanti delle abitazioni poste intorno, si può parlare di reato. Il rumore è infatti percepibile da un numero indeterminato di persone. Diversamente sarebbe se il cane fosse in appartamento e, quindi, sentito solo dagli inquilini confinanti;

– Il reato è configurabile anche quando il comportamento diventi lesivo per la compagine condominiale, sebbene sia stato precisato che in tal caso:

… la configurabilità del reato è realizzata solo se il disturbo non sia limitato agli appartamenti sovrastanti e sottostanti a quello del disturbatore: “Perché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 cod. penale relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio (Corte di Cassazione, Sezione I, n. 45616 del 14/10/2013)

Sentenze e riferimenti normativi

  • Cass. sent. n. 25424/2016 del 20.06.2016
  • Corte di Cassazione, Sezione I, n. 45616 del 14/10/2013
  • Corte di Cassazione, Sezione III Penale, sentenza del 29 dicembre 2016, n. 55096.
  • Corte di Cassazione, sez. I Penale, 19 marzo 2014, n. 12939
  • Art. 659 Codice Civile

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8 risposte

  1. Antonio ha detto:

    In merito allabbaiare del cane in condominio l’amministratore ha fatto un telefonata di richiamo ,e poi peggio di prima , per favore ditemi cosa devo fare grazie.

  2. Loreto Menicocci ha detto:

    La sottostante mia vicina e’solita mettere la lavatrice rumorosissima dopo le 10 di sera ,non sono valse a nulla varie denunce e raccomandate dell’amministratore anzi ha rincasato la dose.Abbiamo pensato di cambiare casa ma la cosa non è ‘così immediata,siamo alla disperazione,scusate

  3. Tiziana ha detto:

    Mi succede già da 5 anni che la figlia della proprietaria non rispetta gli orari di silenzio. Abbiamo fatto presente più volte anche con lettera raccomandata ma le cose continuano . non sappiamo più cosa fare e a chi rivolgersi. L’amministratore non interessa. Neppure ci saluta quando andiamo nel suo studio e gli facciamo presente che qui c’è un grosso problema. Come devo fare Grazie

    • redazione ha detto:

      Purtroppo è un problema di non facile soluzione. Di certo l’amministratore può fare ben poco visto che le emissioni rumorose vengono percepite solo da voi, dunque non c’è reato. Potrebbe sanzionare il condomino che non rispetta l’orario di silenzio. Tuttavia questa andrebbe ratificata con una delibera in assemblea, e presupporrebbe la presenza dell’amministratore al momento dell’emissione rumorosa. Quale sarebbe poi il criterio per stabilire se oggettivamente il rumore prodotto è tale da infastidire? Una sanzione e una delibera che non solo aprirebbe uno scenario di impugnazione e contenzioso, ma presumibilmente andrebbe ad esacerbare gli animi.

  4. Emiliana barbone ha detto:

    Buongiorno, io ho il problema opposto, abito in un attico e d’estate vivo praticamente sul terrazzo, pur facendo attenzione a rispettare gli orari di silenzio stabiliti da regolamento condominiale mi capita che cada qualcosa facendo rumore, immediatamente arriva il messaggio dell’amministratore che neanche verifica l’entità del rumore. Sono al punto di non poter neanche camminare fuori. Chi mi tutela? Sono al limite dello stolker. Grazie buona giornata

  5. Anna ha detto:

    Anche io ho il problema opposto. Vivo con un marito disabile, che cammina a fatica. Quando si sveglia la notte per andare al bagno, lo accompagno e lo aiuto, ma a volte capita che non mi sveglio, e allora gli abitanti del piano di sotto si lamentano per il suo passo strascicato. Ovviamente indossa pantofole e non zoccoli. Ho spiegato loro per filo e per segno le caratteristiche dlela sua infermità, ma inutilmente. L’ultima volta sono arrivati a suonare il campanello della porta alle 4 di notte. Ovviamente non ho aperto, anche perché mi stavo occupando di lui, ma se lo fanno ancora li posso denunciare per stalking?

  6. Filippo ha detto:

    Io ho 5 bambini al piano di sopra che non vanno a scuola corrono tutto il giorno per la casa non escono mai . Ho dovuto allontanare i cani dalla mia abitazione perché terrorizzati sto soffrendo la mia vita è peggiorata la lavoro non mi concentro più in quanto lavoro in Smart. Ho chiamato i vigili di prossimità molte volte ma senza alcun risultato .

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