Quali sono gli obblighi dell’amministratore in caso di rumori molesti in condominio? E’ possibile chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio per far cessare i rumori? In questo articolo approfondiremo il ruolo dell’amministratore nei casi in cui uno o più condomini lamentino rumori molesti provenienti dal vicino.

Quando si ha a che fare con vicini rumorosi, bambini che corrono sopra la testa, o cani che abbaiano in appartamento, la tentazione di chiamare l’amministratore è forte. Tuttavia spesso le ripetute richieste cadono nel vuoto. Ma cosa può e deve fare l’amministratore in caso di rumori in condominio?

Erroneamente, si considera la figura dell’amministratore marginale nella soluzione di casi di rumori molesti, relegando gli accadimenti a fatti strettamente privati. Questo è vero, ma solo in parte.
Prima di dare una risposta alla questione principale è utile fare una premessa.

L’amministratore deve far rispettare il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale rappresenta un’insieme di norme interne al condominio, che una volta approvato, va rispettato da tutti i condomini.

L’amministratore ha l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale. Dunque è suo preciso dovere attivarsi nel tentativo di far cessare i comportamenti che violino le norme contenute in esso. Questo è quanto stabilisce l’art. 1130 del codice civile. L’obbligo dell’amministratore non riguarda i rapporti tra privati.

Tuttavia Ai sensi degli artt. 1130 n. 1 e 1131 c.c. l’amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio.

Rumori molesti, il regolamento condominiale

Dunque, per quanto espresso in precedenza, se il regolamento condominiale contiene norme o indicazioni circa gli orari di rispetto del silenzio o le attività rumorose vietate, l’intervento dell’amministratore è lecito e finachè obbligatorio.
Infatti vigilare e porre termine a violazioni nell’ambito del regolamente è un suo preciso dovere.

L’amministartore dovrà accertare la provenienza dei rumori, verificare che essi non siano dovuti ad azioni occasionali. Nel caso in cui effettivamente vi sia la violazione di norme condominiali inerenti al rumore e al silenzio, l’amministratore potrà inviare una richiesta formale, invitando il condomino al rispetto del regolamento condominiale.

Inviare una lettera di richiamo al rispetto, per esempio degli orari di silenzio in condominio, non è un obbligo dell’amministratore. Piuttosto uno strumento per portare l’attenzione di chi non sta rispettando determinate norme del regolamento condominiale. Nel caso in cui, anche dopo un sollecito scritto, la violazione del regolamento si protrare senza soluzione di continuità, l’amministratore potrà elevare una sanzione al condomino trasgressore.

L’ articolo 14 della legge 11 dicembre 2012 n.220 n.220/2012 stabilisce che:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Anche in questo caso non c’è obbligo del’amministratore (PUO’) e comunque la sanzione dovrà essere ratificata dall’assemblea condominiale.

Rumore in condominio, tra reato e illecito civile

Il fastidio da rumori provenienti dai vicini possono essere considerati reati, solo al ricorrere di 2 precisi presupposti. Questi vengono individuati dalla Corte Costituzionale nel:

• Superamento della soglia di normale tollerabilità.
• Coinvolgimento di un numero indeterminato di soggetti.

Il concetto potrebbe sembrare generico e di non facile comprensione. Ma, se scendiamo agli esempi pratici, risulterà più agevole comprendere quando si può parlare di reato:

– quando un vicino nel cuore della notte ascolta musica ad alto volume, grida o fa chiasso infastidendo i proprietari degli appartamenti confinanti, non c’è reato. Infatti i soggetti coinvolti sono limitati e ben individuabili. C’è solo un illecito civile.

– se il cane del vicino,  abbaiando di continuo in giardino o sul balcone, arreca fastidio agli occupanti delle abitazioni poste intorno, si può parlare di reato. Il rumore è infatti percepibile da un numero indeterminato di persone. Diversamente sarebbe se il cane fosse in appartamento e, quindi, sentito solo dagli inquilini confinanti;

– Il reato è configurabile anche quando il comportamento diventi lesivo per la compagine condominiale, sebbene sia stato precisato che in tal caso:

… la configurabilità del reato è realizzata solo se il disturbo non sia limitato agli appartamenti sovrastanti e sottostanti a quello del disturbatore: “Perché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 cod. penale relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio (Corte di Cassazione, Sezione I, n. 45616 del 14/10/2013)

Sentenze e riferimenti normativi

• Cass. sent. n. 25424/2016 del 20.06.2016
• Corte di Cassazione, Sezione I, n. 45616 del 14/10/2013
• Corte di Cassazione, Sezione III Penale, sentenza del 29 dicembre 2016, n. 55096.
• Corte di Cassazione, sez. I Penale, 19 marzo 2014, n. 12939
• Art. 659 Codice Civile

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