Condominio senza amministratore, come gestirlo in modo corretto, evitando di incorrere in sanzioni o illeciti.
In questa guida abbiamo raccolto gli aspetti salienti della gestione di un condominio senza amministratore. 

Da poco tempo sei andato a vivere in un complesso di villette a schiera bifamiliari.
Sono otto appartamenti che condividono degli spazi comuni esterni e un garage.
Il costruttore ti ha informato, prima dell’acquisto, che il tuo appartamento insieme agli altri costituiscono già un condominio.
Pertanto tu, insieme ai tuoi vicini, dovrete farvi carico della gestione delle parti comuni come in un condominio tradizionale.

Non appena anche le altre famiglie prendono possesso delle loro abitazioni, si pone il problema di chi dovrà prendersi la briga di gestire il condominio. Pagare le bollette della luce esterna, la manutenzione del giardino, tenere una piccola contabilità.

Qualcuno propone di nominare un amministratore. Ma non tutti sono favorevoli a questa scelta. Il vostro condominio non ha infatti l’obbligo di nominare un amministratore. Alla fine prevale l’idea della gestione del condominio senza amministratore. Un impegno che la maggioranza dei tuoi vicini non sa bene cosa voglia dire.
Ma quali sono le regole per gestire un condominio senza amministratore?

Vita in condominio senza amministratore

Nell’esempio riportato pocanzi, abbiamo voluto rappresentare un classico condominio minimo orizzontale.
Una situazione piuttosto comune nell’edilizia residenziale moderna. Soluzioni abitative bi, tri o quadrifamiliari che condividono alcuni servizi in comune; garage, vialetti d’ingresso, posti auto esterni etc..

Tuttavia se l’appartamento si fosse trovato in un condominio tradizionale, le cose non sarebbero diverse.

Come abbiamo visto già nell’approfondimento dedicato alla costituzione del condominio, questo avviene senza un atto formale. Dunque la costituzione del condominio avviene indipendentemente dalla volontà dei condomini. Decidere di avere o non avere un amministratore per il condominio, è invece una precisa scelta.

La decisione di non avere l’amministratore, però, non consente deroghe alle norme che regolano gli edifici in condominio. Esse andranno applicate a prescindere dal fatto che un condominio non ha l’amministratore.

▷ Codice fiscale del condominio, è sempre obbligatorio

Dunque la gestione di un condominio senza amministratore non presenta differenze sostanziali, rispetto al condominio che ha nominato un amministratore.

Condominio senza amministratore: obbligatorio il rappresentante

La decisione di gestire un piccolo condominio senza amministratore, deve tuttavia fare i conti con alcuni obblighi, talvolta disattesi. L’obbligo di avere il codice fiscale è uno di questi, ma non l’unico.

il condominio deve avere in ogni caso un referente, che svolge funzioni analoghe all’amministratore.
A questo riguardo l’art. 1129 co. 6 c.c. è chiaro:

“In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

Dunque la scelta del condominio di non avere l’amministratore professionista, non lo esime dal nominare un rappresentate facente funzione. Obblighi e responsabilità del rappresentate sono i medesimi dell’amministratore.
▷ Rappresentante del condominio senza amministratore

Condominio senza amministratore: assemblea

L’assemblea condominiale è un aspetto centrale nella gestione del condominio. In quella sede i condomini si confrontano, prendono decisioni relativamente ai lavori di manutenzione delle cose comuni. Deliberano sugli interventi straordinari che nel corso del tempo si rendono necessari. La convocazione dell’assemblea di condominio senza amministratore avviene per iniziativa del singolo condomino. Diversamente potrà essere il capo condomino, precedentemente nominato ad inviare la convocazione dell’adunanza.

La convocazione dovrà contenere l’ordine del giorno, la data e il luogo ove si svolgerà l’assemblea.
Probabilmente una assemblea di condominio senza amministratore si svolge in un locale comune o in uno degli appartamenti dei condomini. Le decisioni prese dovranno essere precedute da una votazione. La discussione e le delibere dovranno essere verbalizzante, nel registro dei verbali. Dunque nulla di molto diverso da ciò che accade normalmente in una riunione condominiale con l’amministratore.

Per i condomini costituiti da due soli proprietari le decisioni dovranno essere prese sempre all’unanimità.

Condominio senza amministratore, lavori urgenti

Una infiltrazione dal lastrico solare o dal tetto, che coinvolge uno o più condomini, necessita di un intervento rapido e risoluto. Un condominio senza amministratore potrebbe avere difficoltà nel procedere in tal senso.
In questo caso, il singolo condomino può convocare un’assemblea condominiale. All’ordine del giorno viene posta la discussione e delibera dei lavori urgenti. Le modalità di convocazione e svolgimento sono le stesse viste nella sezione precedente.

Tuttavia, a volte accade che nonostante l’oggettiva urgenza di azioni da porre in essere, l’assemblea non decide nulla. Oppure la delibera presa, atta a risolvere il problema, viene disattesa perché nessuno la pone in esecuzione. Cosa fare?
Per fornire una soluzione a questa eventualità è necessario rifarsi alla norma contenuta nell’articolo 1105 c.c.
In particolare il 4 comma che recita quanto segue:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Insomma qualora l’assemblea non prenda una decisione in merito ai lavori urgenti o chi è stato incaricato di eseguire la delibera, non abbia posto in essere quanto deciso dall’assemblea, il singolo condomino, verosimilmente il più interessato a che la delibera venga eseguita può richiedere all’Autorità Giudiziaria che sortisca l’effetto di una decisione o dia esecuzione a quanto deliberato. Ovviamente perché ciò accada è necessario fornire prove che l’assemblea per disinteresse o altri motivi non sia giunta ad una delibera, ovvero che la delibera raggiunta non sia stata posta in esecuzione.

In linea teorica, il ricorso, detto in volontaria giurisdizione, non necessita di un legale, salvo diverse disposizione della cancelleria del Giudice competente.

Condomino senza amministratore: i vantaggi

Pensare di gestire un condominio senza amministratore, non è così complicato.
I condomini minimi generalmente hanno, per dimensioni e numero, servizi comuni di facile gestione.
Una antenna centralizzata per la ricezione televisiva, piuttosto che un impianto elettrico d’illuminazione esterna. Poca cosa rispetto ai grandi condomini tradizionali. Ragion per cui anche la gestione risulta meno complicata.

Tuttavia i vantaggi di non avere un amministratore condominiale non sono poi così tanti.
Il principale è essenzialmente di natura economica. Un condominio senza amministratore non avrà ovviamente i costi relativi al compenso del professionista.

Sentenze e riferimenti normativi

• art. 1129 co. 6 c.c.