Lamministratoredicondominio.it

Compenso straordinario amministratore condominio: è detraibile?

Il compenso straordinario dell’amministratore di condominio può essere oggetto di detrazione fiscale?
Cessione del credito o sconto in fattura, nel caso di bonus facciate, superbonus o manutenzione straordinaria è possibile usufruirne anche per il compenso dell’amministratore? l’Agenzia delle Entrate lo chiarisce con una circolare.

Un nostro lettore che ci chiede:

“Il nostro condominio è in procinto di deliberare interventi di manutenzione straordinaria. Nello specifico recupero delle facciate, dunque bonus facciate 90%. Ci si chiede se il compenso extra richiesto dall’amministratore inerente ai lavori rientri tra le spese che beneficiano della detrazione fiscale del 90%. In altre parole il bonus copre il compenso dell’amministratore, così come accade per le altre spese tecniche ? Grazie.”

L’argomento è di grande attualità e non da meno la confusione generata dalla possibilità di usufruire della detrazione fiscale per i bonus casa anche per le spese accessorie. Dunque come sempre il nostro team di esperti ha deciso di approfondire l’argomento.

Compenso amministratore di condominio

Prima di vedere se il compenso straordinario dell’amministratore, in occasione di interventi su parti comuni del condominio agevolabili fiscalmente, può anch’esso usufruire delle detrazioni è utile individuare come il compenso dell’amministratore si genera.
L’ articolo 1129 14° comma del Codice Civile ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Dunque il compenso dell’amministratore è il risultato di un accordo tra le parti. L’amministratore all’atto della nomina deve presentare la sua richiesta di compenso in modo analitico, a pena di nullità della nomina stessa.
Definisce in modo chiaro ed inequivocabile il compenso richiesto e l’attività ad esso collegata.
Generalmente il compenso dell’amministratore è costituito da un forfeit ad unità abitativa, che comprende la gestione ordinaria del condominio un compenso straordinario per eventuali lavori di manutenzione straordinaria quantificato in percentuale sugli importi di spesa. Infine una serie di compensi per attività extra, come assemblee straordinarie, gestione della ripartizione delle spese imputate al locatore e al locatario, etc.

Compenso straordinario dell’amministratore

E’ lecito dunque, richiedere un compenso extra da parte dell’amministratore in caso di lavori di manutenzione straordinaria in misura percentuale sull’importo della spesa?
Assolutamente si, nessuna norma lo vieta.
Tuttavia per quanto descritto in precedenza il compenso straordinario dell’amministratore riferito ai lavori di manutenzione straordinaria o d’innovazione andrebbero dichiarate al momento della nomina e non successivamente. Una richiesta successiva, stando a quando stabilito dall’art. 1129 c.c.  dovrebbe portare a considerare nulla la nomina a suo tempo deliberata.

Compenso straordinario dell’amministratore è detraibile?

Effettivamente la circolare del Ministero delle Finanze del 24 Febbraio 1998 indicava tra le spese che danno diritto alla detrazione, altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento.

Tra le più recenti vi è la Circolare n°19/E del 8 Luglio 2020 che fa rientrare le spese ammesse alla detrazione anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi in questione.

Purtroppo se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario. Indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007).

La Circolare n. 30/E dell’Agenzia delle Entrate del 22 dicembre 2020 ha definito la questione. “Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici prevista dall’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio)”

Il compenso straordinario dell’amministratore di condominio non rientra in detrazione.
Dunque non può essere oggetto dello sconto in fattura, né di cessione, secondo quanto previsto dall’articolo 121 del decreto “Rilancio”. Come più volte chiarito, infatti, l’amministratore svolge le proprie funzioni in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al Superbonus.


 Direzione dei lavori all’amministratore

Abbiamo visto che il compenso straordinario dell’amministratore non usufruisce di nessuna agevolazione fiscale ne può essere equiparato ad una spesa tecnica.
Tuttavia nel caso di lavori di manutenzione straordinaria, così come nell’ecobonus o bonus facciate, se l’amministratore di condominio viene nominato direttore dei lavori, la spesa tecnica è detraibile.

l’Interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale del Lazio dal quale si evince che l’unica ipotesi in cui il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori. Ossia quando l’amministratore di condominio rivesta anche quell’incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati.  In tal caso, il compenso aggiuntivo in quanto spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale potrebbe essere soggetto a beneficio fiscale.

Una scelta, quest’ultima da valutare con molta cautela. Innanzitutto perchè la figura del direttore dei lavori implica una preparazione tecnica adeguata e non tutti gli amministratori condominiali la possiedono. In secondo luogo potrebbe crearsi un palese conflitto d’interessi.

Sentenze e normative

  • Art. 1129 c.c.
  • Circolare n°19/E Agenzia delle Entrate del 8 Luglio 2020
  • Circolare n. 30/E Agenzia delle Entrate del 22 dicembre 2020
  • Interpello n°915-154/2007
  • Interpello n. 913-471/2020
  • Cass. sent. 30/09/2019 n. 22313

© RIPRODUZIONE RISERVATA

20 risposte

  1. ROBERTO OPPO ha detto:

    Buona sera , il nostro amministratore di condominio , non vuole eseguire la mia dichiarazione di cessione del credito all’ADE , adducendo scuse riguardanti il software e mi ha indicato di rivolgermi ad un commercialista . A quanto mi risulta è solo l’amministratore che può/ deve fare la comunicazione . E’ corretto ? Nel caso non si risolvesse la questione qual’è sarà la strada da percorrere ? vie legali ?grazie per l’attenzione.

  2. Abate ha detto:

    Se l’amministratore viene
    Nominato direttore dei lavori
    Il suo conpenso può essere detrato?

  3. Costantino ha detto:

    Salve,
    Il compenso dell’amministratore di quanto è in %?
    E va conteggiato sull’importo dei lavori, ovvero il 90%, o sulla somma versata dal condominio, ovvero il 10%?
    Grazie

  4. Francesco ha detto:

    Il nostro amministratore è stato nominato responsabile dei lavori bonus facciate 90/100 Tale incarico rientra tra le normali funzioni dell’amm oppure è un lavoro a parte che prevede un compenso extra? Grazie

    • redazione ha detto:

      L’attività di responsabile dei lavori non rientra nelle normali funzioni dell’amministratore e prevede un compenso extra. Generalmente l’incarico andrebbe affidato ad un tecnico terzo, alfine di garantire la totale imparzialità sulla verifica delle opere eseguite e nei rapporti con la ditta appaltatrice.

  5. Francesco Raccosta ha detto:

    Salve, In una assemblea nel mio condominio si é deciso di fare una ordinaria manutenzione utilizzando la detrazione del 50%. L’amministratore, dopo alcuni preventivi fatti dalle ditte di competenza, ci convoca per una assemblea straordinaria e inviandoci il bilancio preventivo. Compenso gestione straordinaria: “Compenso su fatture fornitori 3%.” La mia domanda è: questo compenso è legale? Grazie

    • redazione ha detto:

      Se la delibera di nomina dell’amministratore stabiliva un compenso extra del 3%, per lavori che esulano dalla gestione ordinaria, questo è assolutamente corretto e legale. In linea di massimma tutti gli amministratori prevedono nel loro onorario un eventuale compenso extra che va dal 3 al 5%.

  6. Isabella ha detto:

    Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento in un piccolo condominio (senza amministratore). Ho incaricato un geometra di rimettere a posto delle incongruenze in catasto, riferibili all’intero condominio. Posso portare in detrazione questa prestazione professionale come “lavori condominiali”, anche se lavori veri e propri non ci sono? Grazie

  7. alfredo gravina ha detto:

    nel nostro condominio si intende intervenire per ripristinare i fascioni in c.a. dei balconi mediante rasatura, stuccatura e tinteggiatura senza modificare l’esistente, conservando la facciata senza alterarne l’aspetto e le caratteristiche. L’amministratore ritiene che trattasi di manutenzione straordinaria chiedendone il relativo compenso. Il condominio ritiene che trattasi di manutenzione ordinaria e al massimo vorrebbe concedene un surplus da contattare.

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, grande confusione nell’utilizzo dei termini tecnici. I fascioni in C.A. sono i frontalini dei balconi. La manutenzione di quest’ultimi che può essere ordinaria o straordinaria a seconda che si intervenga o no sulle parti in ferro presumibilmente ammalorate non incide sul diritto dell’amministratore a richiedere il compenso straordinario, espresso e pattuito al momento della sua nomina. Tali interventi infatti non possono essere considerati compresi nella gestione ordinaria, alla stregua ad esempio della manutenzione e pulizia delle scale o del giardino. Dunque assolutamente corretta la richiesta dell’amministratore, che dovrà adempiere, peraltro, a una serie di obblighi e comunicazioni al fine di consentire le corretta fruizione delle detrazioni fiscali in essere.

  8. Francesco Golino ha detto:

    Il mio amministratore di condominio in ordine ai lavori di ristrutturazione stabile “frontalini e facciata” ha calcolato la sua percentuale per lavoro straordinario sul riparto di tutte le spese in quanto ha asserito che per il riparto movimenta soldi ecc. Io gli ho ribadito che dette operazioni già fanno parte delle sue competenze ordinarie di amministratore per cui deve calcolare la sua percentuale solo sull’importo dei lavori escluso l’iva. Faccio presente che la percentuale è stata calcolata anche sull’iva dell’importo dei lavori, sulla fattura del tecnico direzione lavori ecc. In pratica si tutto l’importo delle spese dei condomini. Alla mia constatazione mi ha risposto che non ci sono norme che regolano la percentuale, e, siccome gli è stato approvato in assemblea non posso appellarmi. Posso avere una risposta in merito ed eventuale normativa che mi possono dare ragione.

    • redazione ha detto:

      Buongiorno Francesco, quanto detto dal suo amministratore è corretto, non esiste una norma che stabilisce come il compenso extra dell’amministratore debba essere calcolato, tuttavia la prassi indica una percentuale tra il 2 e il 3% sul netto dell’importo dei lavori deliberati,(iva esclusa).

  9. Raffaella Rosalbo ha detto:

    Buona sera, il nostro condominio ha usufruito del bonus facciate. Al momento della delibera dei lavori in assemblea l’amministratore aveva dichiarato che il suo compenso sarebbe stato dell’1% sull’importo preventivato. Ad oggi i lavori sono stati conclusi e l’amministratore ha comunicato che il costo dei lavori è cambiato in corso d’opera, con un sostanziale aumento, e che quindi il suo compenso risultava più che raddoppiato rispetto alla prima stima. A noi condomini non è stata temepestivamente comunicata questa variazione. questa cosa è corretta? Siamo tenuti a pagare la nuova somma?
    Grazie

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Don`t copy text!