Come bloccare una delibera condominiale chiedendone l’annullabilità o la sua nullità.

Le delibere condominiali sono il fulcro di ogni assemblea di condominio.  Esse tuttavia, richiedono estrema attenzione e cautela. In occasione delle delibere condominiali l’amministratore è chiamato sovente a mediare gli interessi di taluni e la contrarietà di altri. Un costante aggiornamento sulle normative che regolano la vita in condominio, è un elemento indispensabile alfine di ridurre contenziosi post delibere.

Tuttavia ciò non è sempre possibile. Pensate per esempio a delibere per lavori di manutenzione straordinaria che comportano notevoli esborsi economici per tutti i condomini. Non parliamo poi di quando l’assemblea è chiamata ad esprimersi sull’utilizzo di una parte comune. Dunque le occasioni di avere delibere con condomini dissenzienti, è nell’ordine delle cose.

Quanto appena descritto, rappresenta in ogni caso la normalità della vita in condominio. Decisioni che accontentano qualcuno scontentando altri. Fin qui, dunque, una normale contrapposizione democratica di vedute ed interessi diversi.

Ma cosa succede quando una delibera è viziata da errori tale da renderla nulla o annullabile?
Cosa può fare un condomino se ritiene che una decisione, seppur presa dalla maggioranza, leda i propri interessi o è viziata da errori ? Può un condomino bloccare una delibera condominiale? Come e quando è possibile impugnare una delibera?
A queste domande cercheremo di dare una risposta mettendoci dalla parte del condomino che ritiene di dover intervenire per una decisione presa, a suo dire, in modo non corretto.

Che cosa è la delibera condominiale

Prima di vedere come un condomino può bloccare una delibera, è utile comprendere che cosa si intende per delibera condominiale.

Una delibera condominiale è l’atto con  il quale gli aventi diritto (condomini o delegati) esprimono la volontà su determinate questioni. Dunque in primo luogo le delibere sono valide, solo se prese all’interno di una assemblea condominiale regolarmente convocata e costituita. Dalla riunione si redige processo verbale trascritto nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore. Le delibere possono avere carattere:

• Decisorie
• Programmatiche

Facciamo un esempio pratico. Se l’assemblea viene chiamata a deliberare sull’affidamento, per esempio, di lavori di manutenzione straordinaria, scegliendo l’impresa e approvando la spesa da preventivo, tale delibera è definita decisoria. In questo caso vizi nella procedura di convocazione, costituzione o delibera incidono su una decisione, quella di procedere all’esecuzione di lavori su parti comuni.

Se invece l’assemblea, in mancanza di elementi di valutazione come un computo metrico o preventivi di spesa, decide di rimandare l’affidamento dei lavori in attesa di prendere visione dei suddetti, ci troviamo difronte ad una delibera programmatica. Di fatto l’assemblea non ha deciso nulla rimandato qualsiasi risoluzione ad una nuova assemblea.

I due casi di esempio danno l’occasione per riflettere su l’opportunità di impugnare una delibera programmatica che di fatto non decide niente a fronte di una delibera decisoria che si esprime con la precisa volontà della maggioranza, di procedere a lavori più o meno onerosi.

In estrema sintesi appare inutile impugnare una delibera programmatica stante il fatto che la stessa non produce alcun effetto su decisioni che vengono in realtà rimandate.

Come bloccare una delibera condominiale

La disciplina che regola l’impugnazione di una delibera condominiale sono raccolte all’interno degli art. 1136 e 1137 del codice civile.
In particolare L’articolo 1137 approfondisce le ipotesi per cui una delibera è annullabile.
Mentre la Giurisprudenza ha avuto modo di chiarire quando una delibera è da ritenersi viziata e dunque Nulla.
A questo proposito vogliamo rimandarti all’approfondimento sulle delibere condominiali nulle e annullabili.
Comprendere fin da subito la differenza tra una delibera nulla da una annullabile è fondamentale.
Sia per gli effetti che ne conseguono, ma anche e sopratutto per i termini temporali utili per agire.

Chi può impugnare una delibera condominiale

Anche in questo caso occorre distinguere se l’ipotesi d’impugnazione si riferisce ad una delibera nulla o annullabile.
Nel caso di  una delibera nulla, può essere impugnata a prescindere dai requisiti soggettivi dell’art 1137. Qualsiasi condomino può impugnare una delibera a prescindere se questo era assente, dissenziente o astenuto. Non vi sono termini entro i quali è necessario impugnare la delibera, ne tantomeno decorrenze.

Sospensione degli effetti di una delibera

In considerazione del principio per il quale le delibere dell’assemblea condominiale si presumono legittime, esse sono vincolanti per i condomini anche se sono state impugnate fino al momento in cui il Giudice accerta la loro illegittimità.
Tuttavia l’esecuzione immediata di una delibera può causare ai condomini dei danni difficilmente rimediabili.
Per questo motivo la legge consente di richiedere al Giudice di sospendere l’efficacia delle deliberazione.

La richiesta può essere effettuata:

• dopo o contestualmente all’impugnazione della delibera mediante una istanza allo stesso Giudice che deve decidere sulla validità della decisione dell’assemblea
• prima della proposizione dell’impugnazione attraverso un ricorso al Tribunale per ottenere, in via cautelare, la sospensione della delibera in attesa di presentare l’impugnazione. In questo caso, però, il termine di 30 giorni non viene comunque sospeso.

Bloccare una delibera condominiale: obbligo della mediazione

Il c.d. “decreto del fare” (d.l. 21.06.2013, n. 69), convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 fra le quali sono comprese quelle condominiali.

Art.71 quater disp.att. C.C.

1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.

2. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

3. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Quanto costa impugnare una delibera

I costi per impugnare una delibera condominiale deve, in primo luogo tenere conto della mediazione obbligatoria , argoemnto trattato nella sezione precedente.

Questa prima fase ha un costo che può variare dai 40 ai 110 euro. Ad esso va sommato l’onorario dell’avvocato.
Quest’ultimo può variare da 270 euro a salire a seconda del valore della controversia.

Per la fase giudiziale, facendo fede ai parametri ministeriali, si va dai circa 1000 euro per il giudizio davanti al giudice di pace a salire per i procedimenti dal valore più alto (solitamente non oltre i 3500 – 4000 euro).
Il costo come chiarito può variare di molto, ma al cliente spetta il diritto di chiedere ed ottenere un preventivo scritto.
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