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Il codice fiscale del condominio è sempre obbligatorio

Codice fiscale del condominio, a cosa serve, come ottenerlo, quando è obbligatorio. In questa guida, abbiamo raccolto tutto ciò che devi sapere sul codice fiscale del condominio.

Il Condominio, come ribadito dalla Cassazione in Sezioni Riunite (10934/2019), non ha personalità giuridica. Tuttavia, come per le persone fisiche, i neonati o gli stranieri, anche per il condominio è prevista l’attribuzione del codice fiscale.
L’obbligo del codice fiscale condominio continua a sollevare dubbi e incertezze. Soprattutto per i timori legati a sanzioni o inadempienze. Con questa guida, abbiamo voluto chiarire gli aspetti più importanti in materia di codice fiscale obblighi e sanzioni.

Codice fiscale condominio: a cosa serve

Il codice fiscale del condominio è un codice numerico costituito da 11 numeri. I primi sette identificano il condominio, i successivi tre l’ufficio che lo ha rilasciato. Infine l’ultimo rappresenta un numero di controllo.
Il codice fiscale va richiesto, come nel caso delle persone fisiche, all’Agenzia delle Entrate.

Il condominio pur non essendo un soggetto giuridico, possiede una titolarità fiscale. Da qui l’obbligo di avere un codice fiscale (dpr. 605/73). L’utilizzo del codice fiscale si applica innanzitutto come elemento nell’intestazione delle fatture di acquisto di beni o servizi del condominio. Una corretta gestione della contabilità condominiale implica la presenza dei documenti giustificativi di spesa. Dunque fatture attribuite univocamente al condominio con il codice fiscale.

Il Condominio è anche sostituto d’imposta, quindi dovrà versare le ritenute d’acconto sui servizi erogati, per esempio, dall’impresa di pulizie, la manutenzione dell’ascensore o il giardiniere. D’altro canto anche il contratto di fornitura di energia elettrica che alimenti la luce esterna o le scale, necessita di un codice fiscale.

Come richiedere il codice fiscale del condominio?

E’ l’Agenzia delle Entrate ad attribuire il codice fiscale del condominio. La richiesta avviene attraverso la compilazione del modello AA5/6. L’istanza è presentata dall’amministratore pro tempore o da un delegato del condominio. Può essere presentata per via telematica o direttamente allo sportello.

L’attribuzione del codice fiscale è immediato così come il rilascio. Il certificato di attribuzione rilasciato, attesta il codice fiscale del condominio.
Il codice fiscale e il condominio sono sempre associati all’amministratore o al rappresentante del condominio.

Quando è obbligatorio il codice fiscale del condominio?

Tra le maglie di interpelli all’Agenzia delle Entrate e sentenze, abbiamo cercato di ragionare attorno all’obbligatorietà del codice fiscale nel codominio. Ecco cosa è scaturito dalle nostre ricerche.

Il condominio, così come le associazioni, gli enti o le parrocchie, pur non esercitando attività economiche rilevanti ai fini dell’IVA, hanno l’obbligo di avere il codice fiscale. Erroneamente si ritiene che soltanto i condomini con oltre otto proprietari siano obbligati a richiedere il codice fiscale.

In realtà la facoltà di non avere un amministratore per edifici con un numero di proprietari inferiore a nove, non deroga dall’attribuzione del codice fiscale.
Tutti gli edifici costituiti in condominio, quindi anche il condominio minimo, hanno l’obbligo di avere il codice fiscale. Il condominio che non possiede il codice fiscale è soggetto ad una sanzione amministrativa.

D’altra parte, secondo la scrivente, se è vero che non c’è obbligo del codice fiscale per i condomìni minimi, per fruire delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, esso può riguardare altre fattispecie, come nel caso di erogazione di compensi a prestatori d’opera che obbliga il condominio agli adempimenti del sostituto d’imposta.

Codice fiscale condominio senza amministratore

La richiesta del codice fiscale del condominio senza amministratore, dovrà essere presentata da un delegato nominato dall’assemblea.
Quindi l’assemblea dovrà delegare un condomino che, per nome e per conto del condominio, presenti l’istanza all’Agenzia delle Entrate per l’attribuzione del codice fiscale. Ai fini fiscali il delegato è a tutti gli effetti il rappresentante del condominio.

La richiesta avviene attraverso la compilazione del modello AA5/6, disponibile in tutte le sedi dell’Agenzia delle Entrate. Al modulo debitamente compilato viene allegato la copia del verbale dell’assemblea di condominio, nella quale si evince chiaramente la nomina del delegato, oltre alla copia del suo documento identificativo.
Contestualmente alla presentazione della domanda, L’Agenzia delle Entrate, provvede a rilasciare il codice fiscale.

Nel caso di un condominio senza amministratore, la sede legale coincide con l’indirizzo del condomino rappresentante. Dunque con l’indirizzo fisico del condominio.

Codice fiscale condominio: costo

Quanto costa richiedere il codice fiscale per il condominio? Marche da bollo, tasse quali sono i versamenti per ricevere il codice fiscale del condominio?
Se la tua preoccupazione sono i costi per il rilascio del codice fiscale, niente paura. La domanda e l’attribuzione del codice fiscale non hanno nessun costo. La pratica per l’attribuzione del codice fiscale è gratuita.

Codice fiscale condominio: cambio amministratore

Così come il codice fiscale delle persone fisiche, anche quello attribuito al condominio è univoco. Non può essere, modificato o sostituito. Tuttavia, non essendo il condominio una persona giuridica, il codice fiscale dovrà essere obbligatoriamente associato all’amministratore di condominio o in mancanza, ad un rappresentante facente funzione.
Chiudere il codice fiscale del condominio

Il cambio di amministrazione comporta l’obbligo di comunicarne la variazione all’Agenzia delle Entrate. L’adempimento di tale obbligo spetta al nuovo amministratore.
Nel caso l’amministratore non provveda alla comunicazione, il condominio è soggetto a una sanzione amministrativa.

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28 risposte

  1. Cristina Bernardoni ha detto:

    Il condomino rappresentante è responsabile del mancato pagamento fatture? Se facciamo lavori, dobbiamo fare anche il modello 770? Grazie

    • redazione ha detto:

      Obblighi e responsabilità di un rappresentante sono le medesime di un amministratore.

      • Ernesto ha detto:

        Vivo in un condominio minimo composto di 4 ville singole confinanti fra loro con cancello di ingresso e con strada carrabile/pedonale interna nella quale sono interrate tutte le utenze ( fognatura, cavi elettrici, tubi per acqua e gas).
        Non c’è Amministratore ed un condomino volontariamente si è intestato al contatore elettrico in comunione per apertura cancello e luce strada interna.
        C’è obbligo di avere il Codice fiscale di condominio ?
        Considerando che ora 1 villa è passata in proprietà al Comune del paese per successione.
        Chiedo cortesemente consiglio se è obbligatorio avere il Codice fiscale oppure no ?
        Grazie

    • Paolo ha detto:

      Non C’è obbligo di fare il modello 770, il solo obbligo è che il condomino delegato deve compilare un quadro in più nel modello unico o modello 730 che si fa annualmente.

  2. Mario ha detto:

    Vivo in un condominio con 4 villini adiacenti..abbiamo in comune il cancello..una piccola stradina interna.
    La fognatura e la pompa della fognatura!
    Premessa che io abito qui da qlk anno e da quando sono arrivato le cose sono le seguenti:
    Non c’è amministratore e c’è un condomine sulla parola e non sulla carta che gestisce le spese! In fine non abbiamo codice fiscale!
    Le spese diviso 4.. almeno presumo perché non ricevo alcuna ricevuta o copia ricevuta e ne di fattura..
    Per tale motivo adesso vorrei anche se mi sembra di capire che sono il solo a volere il codice fiscale per il condominio!
    Possono vietarlo anche se io sono da solo a volerlo e gli altri 3 no?
    Chiedo cortesemente consiglio in merito del codice fiscale o di altri consigli utili grazie!

  3. Gianluca ha detto:

    Buongiorno,
    sono il proprietario di un appartamento in una palazzina di tre appartamenti.
    Vorremmo fare richiesta del codice fiscale del condominio, che costituiremmo per provare a fare interventi di ristrutturazione tramite bonus statali. Non prevediamo la costituzione di un amministratore, ma mi sono proposto come rappresentante per la presentazione della domanda.
    1 – Il fatto che fino ad oggi non abbiamo mai fatto richiesta del CF è un problema? Andremmo incontro a sanzioni per la mancata comunicazione?
    2 – Non ho chiaro come procedere, in pratica, alla richiesta: chiedo agli altri due condomini una delega scritta a rappresentarli, unitamente a una fotocopia del loro documento d’identità e poi compilo il modello AA5-6? Oppure c’è bisogno di un verbale comune con le firme di tutti e tre?
    Grazie mille!

  4. Teresa ha detto:

    Salve se facessi domanda del codice fiscale per il pagamento a turno della bolletta delle scale, se qualcuno non pagasse chi ne risponde? Chi pagherà la bolletta?

  5. Giovanni Scognamiglio ha detto:

    Salve vivo in un edificio di 2 scale x6 condomini a scala senza amministratore dobbiamo richiedere il codice fiscale per il condominio mi hanno fatto responsabile amministratore vorrei sapere se in futuro potrei avere problemi amministrativi e che responsabilità aggrava sulla mia funzione grazie

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, il vostro condominio costituito da più di 8 proprietari ha l’obbligo ( e non la facoltà) di avere un amministratore. Dunque la sua nonima è a tutti gli effetti in qualità di amministratore pro-tempore. Responsabilità e oneri sono a suo carico fin dal giorno della sua nomina, come un normale amministratore condominiale.

  6. Andrea ha detto:

    Sono rappresentante legale di una palazzina di 4 appartamenti. Se dovessi cambiare residenza in futuro e nessuno degli altri condomini fosse intenzionato ad assumersi questa responsabilità, come potrò fare ?

    • redazione ha detto:

      Nel caso in cui nessun condomino dovesse assumersi questa responsabilità, sarà l’autorità giudiziaria ad imporlo, a seguito del ricorso che presumibilmente farà il rappresentante dimissionario.

  7. Lucia ha detto:

    Buonasera,
    Vivo in un condominio composto da 6 appartamenti.
    I proprietari di due appartamenti, non vivono nello stabile e sono totalmente disinteressati a tutto cioè che riguarda il condominio e addirittura non rispondono al cellulare.
    È possibile richiedere il codice fiscale anche se non si presentano alle riunioni condominiali e quindi senza il loro consenso?

    • redazione ha detto:

      Buongiorno, convocare corretta assemblea condominiale con raccomandata A/R verso tutti i condomini. Tra i punti all’ordine del giorno richiesta del codice fiscale e nomina rappresentante del condominio. Corretta delibera e successivo invio verbale con raccomandata A/R. Se non avete ben chiare le norme che regolano il tutto, affidatevi ad un amministratore professionista.

    • Nicola ha detto:

      Salve sono proprietario di un appartamento, sito in una palazzina di 3 condomini, dovremmo fare il bonus facciate,,visto che non abbiamo C. F e amministratore, mi hanno proposto di fare da rappresentante per la presentazione della domanda, vorrei sapere a che rischi vado incontro. Grazie

      • Angelo ha detto:

        Avrei un quesito da sottoporvi .Come posso fare? Palazzina di 3 appartamenti con entrate ognuna con per conto proprio. Separate da una piscina con altri 3 appartamenti uguali ai precedenti . Quanti codici fiscali ci vogliono? Tre? Grazie

  8. Elena ha detto:

    Buongiorno,
    vivo in uno condominio di 4 appartamenti, ad oggi abbiamo l’amministratore il quale ha istituito codice fiscale del condominio; conto bancario intestato al condominio; e contratti di manutenzione per il cancello elettrico. é possibile rimuovere l’amministratore tenendo comunque quanto sopra indicato? (CF, conto bancario e contratti) come bisognerebbe procedere? grazie molte Cordiali Saluti

  9. paolo ha detto:

    buonasera,
    devo creare un condominio minimo con 3 unità immobiliari per lavori 110. volevo chiedere se è obbligatoria la registrazione presso l’agenzia delle entrate e se posso registrare il condominio senza codice fiscale. grazie

  10. Giuseppe ha detto:

    Buongiorno. Sono un proprietario di una casa al mare in una palazzina di 4 appartamenti estivi. Per pagare la bolletta della luce del vano scala consigliate la creazione del codice fiscale del condominio o di intestare la bolletta ad un singolo proprietario e dividere le spese? Nell’ultimo caso se un proprietario non da la quota è perseguibile comunque?

  11. Daniela ha detto:

    Buongiorno, Chiedo scusa ma avrei necessità di alcune delucidazioni.
    Il mio compagno ed io abbiamo appena acquistato casa in bifamiliare.
    Al piano di sopra abita una coppia di Signori anziani. Esiste un contatore condominiale che al momento è staccato.
    Bisogna dividere però le spese di luce scala, luce esterna cortile, cancelletto di ingresso e autoclave per acqua che proviene da un pozzo interno alla proprietà. Non abbiamo ovviamente amministratore, e so che non è obbligatorio in contesti condominiali così piccoli. Vorremmo riattivare il contatore condominiale per dividere le suddette spese perché i Signori iniziano a far storie (ci eravamo accordati con una somma annua).
    Il mio problema è… non voglio attivare il contatore a nome “nostro” ma bensì legato al codice fiscale condominiale, ma nel caso in cui i Signori poi rifiutassero di pagare la metà, ci troveremmo ad esser gli unici a pagare la somma intera, oppure non possono sottrarsi al pagamento?
    Ed infine, i fornitori di elettricità mi pare di aver capito che non sanno nulla di tutto ciò, quindi come fare per intestare il nuovo contratto al condominio?
    Vi ringrazio moltissimo per l’aiuto e la disponibilità.
    Cordialmente
    Daniela

    • redazione ha detto:

      L’attivazione di un contratto di fornitura elettrica condominiale presuppone, nel condominio minimo (2 proprietari), il consenso unanime dei condomini. Dunque anche il suo vicino dovrà essere d’accordo. D’altra parte anche l’attribuzione di un codice fiscale del condominio prevede la nomina di un rappresentante del condominio e dunque di una delibera all’unanimità. Se entrambi i requisiti sono rispettati, i condomini sono certamente obbligati al pagamento della loro parte pro quota o pro millesimi, anch’essa stabilita e deliberata all’unanimità. Tuttavia l’obbligo di pagare la propria quota di spesa non elimina una eventuale morosità. Di fatto chi ha interesse a mantenere la fornitura elettrica dovrà farsi carico del pagamento ed eventualmente procedere al recupero del credito.

  12. Scampini luigi ha detto:

    Il nostro amministratore convoca le assemblee con un codice fiscale condominiale errato.
    È corretta la convocazione?

  13. Dado71 ha detto:

    Buon giorno,
    rappresento un condominio (regolarmente eletto in assemblea) formato da 10 proprietari; sono un condomino dello stesso stabile (interno). Ho registrato a mio nome il codice fiscale condominio. Non riesco a capire se posso considerarmi Amministratore o Rappresentante Legale o come qualcuno vorrebbe (dicendo che è un escamotage per non aprire il conto corrente condominiale in quanto costa troppo) il Facente Funzioni. Quali differenze ci sono tra queste diciture (se ce ne sono) e soprattutto, se sono “Amministratore” ho anche l’obbligo del Conto Corrente? Consultando il Web sembra di aver capito che non esista una norma ma che la pratica sia obbligatoria; come al solito alla faccia della Semplificazione.

    • redazione ha detto:

      Il vostro è di fatto un condominio con obbligo di amministratore, obbligo di conto corrente, bilancio etc, tutto regolato da norme del codice civile. Lei ha assunto, probabilmente in modo inconsapevole, tutte le responsabilità civili e penali di un amministratore. Faccia molta attenzione.

  14. Fiorella ha detto:

    Può un condomino non d’accordo impedire la richiesta di codice fiscale di una palazzina di 4 appartamenti con tetto in comune e numeri civici differenti?

  15. Buccheri angela ha detto:

    In un condominio di 20 alloggi popolari in cui i proprietari sono 3 e gli altri 17 sono dell’istituto chi ha l’obbligo di iscriversi all’agenzia delle entrate per il codice fiscali e voglio sapere se è obbligatorio

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