Cessione del credito d’imposta per lavori su parti comuni in Condominio. Cosa deve fare il condomino se vuole cedere il credito d’imposta maturato? Quali sono i passaggi per cedere il credito d’imposta della propria quota pro-millesimi? Quale è il ruolo dell’amministratore nei confronti del condomino che sceglie di cedere il credito d’imposta?

C’è molta confusione intorno a questo argomento. Il rischio concreto è di perdere in modo irreversibile le detrazioni fiscali. Dunque, abbiamo voluto fare chiarezza su come il condomino può cedere il credito d’imposta maturato.

Lavori su parti comuni in condominio e cessione del credito

Tra gli interventi in condominio per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali, e quindi cedere il credito d’imposta maturato, oltre al tanto discusso Superbonus 110%, ci sono i lavori per il recupero del patrimonio edilizio e quello del recupero facciate. Oggi, dopo la pubblicazione dei decreti attuativi e alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, tutto sembra piuttosto chiaro. Almeno per la parte dei requisiti e i lavori che possono usufruire delle relative detrazioni.

Meno chiaro, è come il condomino può cedere il credito d’imposta maturato con il pagamento della quota di spesa imputatagli dall’amministratore in base alla ripartizione millesimale.

In estrema sintesi il condomino può decidere di cedere (vendere) a soggetti terzi il credito d’imposta maturato su lavori pagati ed eseguiti in condominio. Questo, in autonomia, indipendentemente dagli altri condomini. Dunque oltre ai requisiti per accedere alle detrazioni fiscali il condomino dovrà aver pagato entro il 31 dicembre dell’anno d’imposta la quota pro-millesimi a lui attribuita. E’ su questo importo che il condomino ha diritto all’opzione di cessione del credito. Ma come fare la cessione step by step?

Come e quando si matura il credito d’imposta per il condomino

Sapere come e quando il condomino matura il credito d’imposta è indispensabile per conoscere i passaggi che portano alla sua cessione. Partiamo dai pagamenti che l’amministratore fa all’impresa che ha eseguito i lavori sulle parti comuni.

L’amministratore effettua i pagamenti all’impresa attraverso i bonifici parlanti. Il bonifico parlante contiene alcuni elementi che collegano in modo inequivocabile la fattura emessa dall’impresa ai lavori eseguiti in condominio e alla conseguente detrazione fiscali. La fattura contiene i dati del condominio, codice fiscale, il carattere dell’intervento e il codice fiscale dell’amministratore.
Attenzione: la data del bonifico parlante è l’elemento che determina l’anno d’imposta e non quella della fattura.

Cosa deve fare il condomino che vuole cedere il credito d’imposta

Le normative in materia di detrazioni fiscali sugli inteventi di recupero edilizio e facciate su parti comuni dell’edificio consentono al singolo proprietario (condomino), di poter optare per la cessione del credito maturato, in alternativa alla detrazione fiscale sull’IRPEF. Cosa vuol dire questo. In caso di lavori condominiali i singoli condomini possono decidere di cedere il credito d’imposta maturato sulla spesa sostenuta.

L’opzione, concessa al condomino, di cedere il credito d’imposta e i dati del cessionario vanno verbalizzati in assemblea o comunicati all’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno in cui si sono sostenute le spese.
Dunque per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria su parti comuni condominiali, la scelta o quantomeno la volontà del condomino, di cedere il proprio credito d’imposta, va verbalizzato già nella delibera di approvazione dei lavori. In mancanza di tale adempimento, il condomino ha l’obbligo di comunicare con sollecitudine e prima della scadenza del termine fissato per la comunicazione (28 febbraio), all’amministratore, la cessione e i relativi dati del cessionario.

Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 8 Agosto 2020

Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020

4.8.Per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici:

a) il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario. Nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, i suddetti dati sono comunicati al condomino incaricato di inviare la Comunicazione all’Agenzia delle entrate;
b) l’amministratore del condominio comunica ai condòmini che hanno effettuato l’opzione il protocollo telematico della Comunicazione di cui ai punti 4.3 e 4.4; nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, la Comunicazione sia stata inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, vi provvede quest’ultimo.4.9.
Il mancato invio della Comunicazione nei termini e con le modalità previsti dal presente rende l’opzione inefficace nei confronti dell’Agenzia delle entrate.

Quando il condomino può cedere il credito d’imposta?

Il dubbio è amletico, quando il condomino può cedere il credito d’imposta relativo alla detrazione fiscale a lui attribuita? A riguardo il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 al punto 3.2 prevede che:
“…Il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile… “

Diversamente potrà attendere che il suo amministratore comunichi all’Agenzia delle Entrate la sua spesa pro-quota millesimale entro il 28 febbraio. In questo caso procederà alla cessione del credito d’imposta per le sole 9 rate rimanenti. La prima, invece andrà in detrazione IRPEF con il 730 di prima presentazione.

A sostegno di questa ipotesi la Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate recita:

“…L’opzione, inoltre, può essere esercitata, sempre con riferimento alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021, anche sulla base delle rate residue di detrazione non fruite. In tale ipotesi, l’opzione si riferisce a tutte le rate residue ed è irrevocabile. Ad esempio, il contribuente che ha sostenuto la spesa nell’anno 2020 può scegliere di fruire delle prime due rate di detrazione spettante, indicandole nelle relative dichiarazioni dei redditi, e di cedere il credito corrispondente alle restanti rate di detrazione.”

Cessione del credito: la comunicazione annuale dell’amministratore

Un ruolo estremamente delicato è quello dell’amministratore, che è chiamato (obbligato) con il Provv. Agenzia delle Entrate n.283847/2020 paragrafo 4.3 a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla tipologia dei lavori eseguiti sulle parti comuni, oltrechè le spese totali sostenute dal comdominio e le quote ripartite pro-millesimali ai condomini. Per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, l’amministratore si avvale di un software messo a disposizione dell’ente.

La comunicazione ai fini della compilazione 730/2021 può essere fatta dall’amministratore o da un soggetto terzo abilitato a cui l’amministratore o il rappresentate dei condomini delega la comunicazione. La delega può essere per il solo invio dei dati, dunque il modulo già compilato dei suoi dati o per la compilazione e l’invio.

Nel caso in cui il condomino non eserciti l’opzione di cedere il credito d’imposta, successivamente alla comunicazione dell’amministratore, troverà nel suo cassetto fiscale il credito che potrà utilizzare come detrazione fiscale IRPEF nel 730, e decidere di cedere il credito d’imposta rimanente a soggetti terzi , Poste o Istituti di credito. Appare evidente che non essendoci termini obbligatori nella consegna delle certificazione attestanti le spese pro-quota millesimali, la cessione del credito può e deve avvenire prima della comunicazione dell’amministratore del condominio, che altrimenti si troverebbe sempre a poter cedere solo una parte (9 annualità) e non la totalità del suo monte credito.

Comunicazione dell’opzione di cessione del credito

Attenzione: la mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate della scelta di cessione del credito per il condomino che ha ceduto il credito rende inefficace la cessione, anche se già liquidata.

Domande frequenti

• Non trovo nessun credito nel mio cassetto fiscale, è normale?
  Si questo è del tutto normale, infatti i pagamenti relativi ai lavori su parti comuni comuni sono stati eseguiti dall’amministratore.
• Il condomino deve comunicare all’amministratore la cessione del credito d’imposta?
  Si assolutamente. E’ dovere del singolo condomino comunicare tempestivamente la propria scelta di cedere il credito d’imposta, entro i termini di scadenza della comunicazionecancellazione contratto poste
• Il singolo condomino può decidere autonomamente se portare in detrazione o cedere il credito d’imposta maturato?
  Si, il condomino ha diritto a disporre come crede della detrazione fiscale maturata. Nessuna assemblea può obbligare i singoli condomini allo sconto in fattura o alla cessione del credito.

Sentenze e riferimenti normativi

• Provv. Agenzia delle Entrate n.283847/2020
• Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate
• Provvedimento Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017

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