Nel tuo condominio è variata la destinazione d’uso di una unità immobiliare. Nella fattispecie un appartamento ad uso abitazione è stato trasformato in ufficio. Alla prima assemblea condominiale i condomini hanno posto la questione, richiedendo la revisione delle tabelle millesimali.
Tuttavia la richiesta ha trovato la netta opposizione del proprietario dell’unità immobiliare, oggi ufficio.

L’attenzione dei condomini è rivolta ad un maggior uso dei servizi comuni che la frequentazione dell’ufficio comporta. Ascensore, transito nell’androne e nelle scale, consumi elettrici. Motivi che ragionevolmente potrebbero far intendere una richiesta lecita. Le ragioni del proprietario, che invece si oppone alla revisione, sono di natura giurisprudenziale.

Dunque chi ha ragione? Il cambio di destinazione d’uso di una unità immobiliare da abitazione a ufficio determina la revisione delle tabelle millesimali del condominio?

Che cosa è il cambio di destinazione d’uso

Per rispondere al quesito è importante avere ben chiaro cosa s’intende per cambio di destinazione d’uso.
L’espressione cambio di destinazione d’uso viene utilizzato in campo urbanistico e catastale per indicare una variazione nella finalità di utilizzo di una unità immobiliare.

Dunque non c’è dubbio che è un cambio di destinazione d’uso la variazione di un’appartamento ad uso abitazione in ufficio.

Tuttavia, alfine di dare una risposta al quesito originario è necessario ragionare se tale variazione modifica il valore dell’immobile rispetto alla totalità dello stabile in condominio.

Ricorda: Il cambio di destinazione d’uso segue un percorso burocratico che comprende eventuali permessi a costruire, e solo successivamente si potrà effettuare il cambio all’ufficio del Catasto.

Revisione delle tabelle quando è lecito chiederle

Le tabelle millesimali condominiali sono l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio.

Dunque attraverso dei parametri e coefficienti, le tabelle millesimali indicano in modo direttamente proporzionale il valore dell’unità immobiliare.

A questo riguardo il codice civile ed in particolare l’ art. 69 disp. att. cc. è chiaro nello stabilire quando, non solo è lecito, ma rappresenta un diritto richiedere la revisione delle tabelle millesimali.
Altrettanto chiaro è nello stabilire che  le tabelle millesimali sono obbligatorie quando il numero di proprietà è superiore a 10.

Revisione delle tabelle millesimali prima della riforma

Il vecchio articolo 69 delle disposizione di attuazione al codice civile del 1942 si limitava a dire che:

i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Dunque l’errore è sicuramente motivo della revisione delle tabelle millesimali, così come la variazione di una parte dell’edificio. Tuttavia nulla stabiliva rispetto al quorum necessario per approvare tali modifiche.
Secondo l’orientamento della Giurisprudenza, l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non potevano essere deliberate a maggioranza dall’assemblea condominiale. I Togati ritenevano necessario il parere favorevole di tutti i condomini (unanimità). In assenza del quale provvedeva il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con gli altri.

Revisione delle tabelle millesimali oggi

Con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio (Giugno 2013) pur mantenendone l’indirizzo originario, la normativa è stata integrata e corretta. Il nuovo articolo 69, infatti, parla espressamente di «unanimità». Tuttavia specifica che, in caso d’errore o mutamento delle condizioni dell’immobile anche in conseguenza di «sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari», è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Non solo: il vago riferimento al requisito della «notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano» è sostituito da una condizione molto più chiara. Il singolo condomino interessato a cambiare le tabelle può prendere l’iniziativa quando «il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino è alterato per più di un quinto».

Da abitazione a ufficio il cambio non comporta una revisione delle tabelle

Per quanto detto fino ad ora appare evidente che il mero cambio di destinazione d’uso di una unità immobiliare da civile abitazione ad ufficio non comporta una revisione delle tabelle millesimali in quanto l’unico elemento innovativo nel cambio di destinazione d’uso è la regolarizzazione amministrativa dell’ufficio e non il suo valore rispetto alla totalità dell’edificio.