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Bouns ristrutturazioni in condominio: parti comuni e parti private

Lavori di ristrutturazione in condominio su parti comuni e parti private. Come effettuare correttamente i bonifici per le detrazioni fiscali e non commettere errori nella compilazione del 730.

Un nostro lettore ci chiede chiarimenti in merito a lavori eseguiti in condominio che hanno interessato anche parti private.

“Gentile redazione, il condominio dove vivo e possiedo un appartamento, ha eseguito dei lavori di recupero delle facciate, usufruendo della relativa agevolazione fiscale. L’impresa affidataria dei lavori ha eseguito, nell’ambito dello stesso appalto, degli interventi su parti private che si rendevano necessari per un migliore risultato finale. Premetto che alcuni lavori non rientrano nelle agevolazioni previste dal bonus facciate e parti di queste non sono state realizzate su parti comuni. Il quesito è il seguente: come comportarsi con i pagamenti all’impresa (bonifico parlante).
Come compilare il modello 730/2020 per le spese sostenute? ”

Bonus ristrutturazione parti comuni e private: introduzione

Le ultime Leggi di Bilancio, hanno introdotto consistenti agevolazioni fiscali per lavori di ristrutturazione eseguiti su parti comuni del condominio. Peraltro non è infrequente che nell’ambito di interventi di ristrutturazione in condominio, i lavori interessino anche le proprietà dei singoli condomini.
E’ il caso del nostro lettore che, probabilmente, con il rifacimento della facciata è intervenuto con il rifacimento dei sottobalconi aggettanti, le parti interne dei parapetti in muratura o la pavimentazione dei balconi. Sono lavori che si presentano di frequente nel rifacimento delle facciate, talvolta indispensabili. Queste spese sono a carico dei singoli condomini.

Dunque, nell’ipotesi che i lavori interessino contemporaneamente parti comuni e parti private, sarà necessario redigere una contabilità separata. A maggior ragione se solo uno degli interventi rientra nell’agevolazione fiscale prevista. E’ il tecnico incaricato che provvederà a farlo. Naturalmente, le spese dei lavori sulle parti comuni, verranno ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Mentre quelli eseguiti sulle proprietà private dovranno essere minuziosamente imputate al singolo proprietario.
Ma come fare i pagamenti all’impresa?

Bonus ristrutturazione parti comuni e private: bonifico parlante

Merita un discorso a se il capitolo dei pagamenti all’impresa che ha eseguito i lavori.
Questo è uno dei due aspetti cruciali. L’altro lo vedremo più avanti e riguarda la compilazione del 730.
E’ essenziale che i pagamenti relativi a lavori che usufruiscono di agevolazioni fiscali, siano sempre tracciabili.
Dunque secondo la scrivente l’amministratore o il delegato facente funzione esegue i pagamenti all’impresa esecutrice relativi agli interventi sulle parti comuni del condominio, attraverso bonifico parlante. La fatturazione è al condominio (codice fiscale del condominio).
Mentre i singoli condomini trasmetteranno, sempre con un bonifico parlante, i pagamenti per le spese relative agli interventi su parti private, individuate come tali rispetto alle parti comuni. In questo caso la fatturazione è al singolo condomino (codice fiscale del condomino)f.

In questo senso la risoluzione n. 442/E/2008 dissipa ogni dubbio in merito.

mentre per gli interventi realizzati sulle singole unità abitative la comunicazione ed il bonifico (obbligatorio per i pagamenti) va fatta dal soggetto detentore o possessore dell’immobile, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio, invece, i descritti adempimenti devono essere posti in essere dall’amministratore del condominio ovvero da uno qualunque dei condomini.

Certificazione dell’amministratore

Il passaggio successivo, che peraltro rafforza l’ipotesi che sono solo i lavori sulle parti comuni a dover essere pagati con un bonifico parlante dall’amministratore e non anche i lavori sulle parti private ancorchè inseriti nello stesso intervento di recupero del patrimonio edilizio, è l’invio dei dati e la certificazione delle somme pagate dai singoli condomini per l’intervento sulle parti comuni.

Tale obbligo è in capo all’amministratore o al rappresentante del condominio facente funzioni. Si badi bene che l’omissione degli adempimenti:

può compromettere la corretta attribuzione del beneficio fiscale e la conseguente perdita del diritto.
Una recente sentenza della Cassazione ha attribuito all’amministratore la responsabilità e condannato al risarcimento pari all’ammontare della detrazione fiscale persa. (ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020)

Compilazione del modello 730

Il secondo aspetto, anch’esso determinante, per non commettere errori riguarda la compilazione del modello 730.
Il quesito del nostro lettore è lecito. Difatti, molto spesso, difronte alla compilazione del 730 ci si trova difronte al dubbio sulle regole di compilazione del rigo E41. L’errore più comune è quello di compilare il rigo E41 inserendo la somma delle spese sostenute, sia relative ai lavori su parti comuni che su quelle private.

In realtà la procedura corretta è compilare nella sez. III con i dati e l’importo delle spese sostenute il rigo E41 e il rigo E43. Il tetto massimo di spesa sul quale verrà calcolata la detrazione spettante dovrà essere considerato distintamente per ognuna delle due tipologie di lavori sostenuti.

Sentenze e riferimenti normativi

  • Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 442/E/2008
  • Corte di Cassazione ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020

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