Capita sempre più di frequente che all’interno di un condominio il proprietario di un appartamento decida di avviare una attività di B&B. Affitta camere e Bed and Breakfast sono un fenomeno in grande espansione, che non tutti i restanti condomini accolgono con favore.

Ma è possibile impedire l’attività di affitta camere o di B&B in un appartamento in condominio?
Al quesito cercheremo di dare una risposta nel nostro approfondimento.

Bed & Breakfast in condominio

E’ un dato di fatto, l’offerta ricettiva turistica negli ultimi anni è notevolmente cambiata.
In questa rivoluzione i Bed and Breakfast e gli affitta camere sono i protagonisti indiscussi.
Se nel recente passato, questa forma di attività ricettiva era limitata quasi esclusivamente alle località turistiche stagionali, oggi anche nelle grandi città d’arte o nei piccoli borghi è tutto un fiorire di iniziative.

Tuttavia la presenza di un B&B o di un affitta camere in un condominio, può sollevare malumori negli altri condomini. Non di rado, i malumori, sfociano in liti condominiali.

Dunque a chi sta pensando di avviare un B&B o chi lo ha già fatto è rivolto l’approfondimento che stai leggendo.
I primi troveranno tutte le indicazioni per evitare problemi con i vicini, i secondi alcune risposte a problemi che forse già stanno avendo. Stiamo parlando della possibilità che i condomini si oppongano all’attività di B&B o affitta camere svolta in un appartamento in condominio.

Bed and Breakfast e regolamento condominiale

Se il proprietario di un appartamento in condominio sta pensando di avviare una attività di B&B è indispensabile innanzitutto che raccolga informazioni relative al regolamento del condominio.

In particolare se esso vieti espressamente l’utilizzo di un appartamento per l’attività di B&B o affitta camere.
Tuttavia solo il regolamento contrattuale può imporre limitazioni in tal senso.
Nel caso in cui, per esempio, un regolamento condominiale e non contrattuale vieti la destinazione delle unità abitative ad affitta camere o B&B, questo non avrà alcun effetto, sempre che questo non sia trascritto all’Agenzia delle Entrate.

D’altro canto le limitazioni devono essere ben chiare ed indicare in modo inequivocabile l’attività per la quale s’intende il divieto.
Dunque un regolamento contrattuale che vieti di adibire l’unità immobiliare a hotel, locanda o pensione non ha effetto sull’attività di Bed and Breakfast o casa vacanza.

Bed and Breakfast in condominio: Il regolamento può vietarlo?

Alla luce di alcuni pronunciamenti della Corte di Cassazione in particolare con la sentenza 21024/16, pubblicata dalla seconda sezione e la sentenza 24707/14 il condominio può vietare la destinazione di un appartamento a B&B solo se nel regolamento condominiale è chiaro a quale destinazione diversa dalla civile abitazione, ufficio o studio professionale e che questo sia regolarmente trascritto all’Agenzia delle Entrate.

Dunque se la trascrizione del regolamento condominiale all’Agenzia delle Entrate è un aspetto fondamentale per impedire che appartamenti in condominio vengano adibiti a Bed and Breakfast, non da meno lo è la chiarezza del divieto. Infatti perché il divieto sia valido, questo deve essere chiaro, esplicito ed univoco.

Cosa vuol dire?
Vuol dire che il divieto deve essere chiaramente riferito ad una specifica attività.
Non può in ogni caso indicare generalmente una attività ricettiva ne tanto meno è possibile intrepretare in modo estensivo un generico “attività ricettiva” se non specificato il divieto di destinazione a bed and breakfast o affitta camere.

B&B in condominio: il dubbio resta

Tutto chiaro dunque? Affatto.
Se è vero che alcune sentenze indicano chiaramente che la destinazione di un appartamento a civile abitazione non è in contrapposizione con l’attività di bed and breakfast o affitta camere, altrettante dicono il contrario.

Ne è un esempio una recentissima sentenza della Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 21562 del 07-10-2020. Secondo i Giudici Supremi l’attività di affitta camere è assimilabile a quella alberghiera seppur si differenzi per le dimensioni più modeste, presenta una natura analoga. Infatti la fornitura di biancheria da bagno e da letto, nonchè il riassetto della camera rappresentano servizi personali riconducibili ad un servizio alberghiero.

Dunque se una clausola del regolamento contrattuale vieta espressamente la destinazione dell’immobile ad attività commerciali o genericamente ad hotel, nessun condomino può svolgere attività di affitta camere e/o bed and breakfast.

Domande frequenti

• B&B in condominio, il regolamento di condominio può vietarlo?
  No. Il regolamento condominiale non può vietare di destinare uno o più unità immobiliari ad attività ricettive come B&B o affitta camere, a meno che questo non sia trascritto all’Agenzia delle Entrate.
• Il regolamento contrattuale può vietare di avviare un B&B in un appartamento in condominio.
  Si a patto che sia specificato in modo inequivocabile che il divieto sia per affitta camere o B&B, non è infatti sufficiente nominare attività ricettive in genere o hotel , pensione etc.
• L’assemblea condominiale può inibire l’apertura di un bed&breakfast in condominio?
  No, solo il regolamento condominiale trascritto all’Agenzia delle Entrate o il regolamento contrattuale può impedirlo.

Sentenze e riferimenti normativi

Corte di Cassazione II sez. civ. sentenza n. 21024/16 del 18-10-2016
Tribunale di Roma sentenza n. 4419/16 del 3-03-2016
Corte di Cassazione – II sez. civ. – sentenza n. 21562 del 07-10-2020

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