E’ possibile convocare una assemblea condominiale da svolgersi a distanza? E’ valida una riunione di condominio in videoconferenza?
Alla luce della nuova normativa “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali” cercheremo di dare delle risposte a uno dei quesiti più attuali del momento.

Assemblea condominiale a distanza: premessa

La necessità e l’utilità di poter svolgere l’assemblea condominiale a distanza in modalità telematiche è emersa già da tempo sia tra gli amministratori che tra i condomini.

Basti pensare alle miglia di case vacanze, seconde case o condomini occupati prevalentemente nei periodi di ferie.
Proprietari che spesso risiedono in altra città o regione, e che parteciperebbero volentieri ad una assemblea condominiale online comodamente seduti sul divano di casa.

Oggi, con l’emergenza Covid-19 e le misure di contenimento emanate dal governo, questa necessità torna prepotentemente di attualità.

Detto questo la legge 220 del 2012, non faceva menzione della possibilità di svolgere le assemblee condominiali a distanza. Tuttavia la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 160/2020 consentirebbe la possibilità di effettuare riunioni di condominio online attraverso sistemi telematici o da remoto.

Premesso ciò il condizionale resta d’obbligo. Vediamo perché e quali sono i punti critici di una assemblea di condominio in videoconferenza.

Assemblea condominiale in videoconferenza

In merito alla possibilità di svolgere le assemblee condominiali a distanza, con l’utilizzo di strumenti telematici (videoconferenza, skype), ed in particolare le analogie delle assemblee condominiali con quelle societarie, ha portato taluni a sbilanciarsi favorevolmente su questa opportunità, ancor prima che fosse promulgata la Legge n. 160/2020.

Si è infatti parlato della possibilità di applicare le norme previste per il diritto societario (teleconferenze),  pensando ad un’applicazione analogica di queste indicazioni anche per le assemblee di condominio.

Tuttavia è opportuno sottolineare un aspetto rilevante, che lo escluderebbe.
Primo fra tutti le normative che regolano le assemblee condominiali.

Proprio l’esistenza di una serie di norme che regolano l’assemblea di condominio, escludono a priori i presupposti dell’applicazione per analogia (Analogia legis).
Infatti nel caso dell’assemblea condominiale non esiste un vuoto normativo.

L’Analogia legis (Analogia in materia di legge), presuppone che il caso non sia previsto.
In pratica si sarebbe potuto applicare l’analogia con le assemblee societarie, qualora quelle condominiali non fossero normate.

In realtà l’assemblea condominiale non manca certo di elementi normativi, soprattutto per quanto concerne la convocazione e lo svolgimento della stessa. Il richiamo di una assemblea in un luogo fisico è stabilito dall’ articolo 66 disp. att. c.c, sia nella convocazione che nel verbale.

Se ciò non bastasse, esistono degli aspetti di criticità per i quali si aprirebbero scenari di impugnazione o nullità delle delibere adottate. Più avanti vedremo quali sono.

Assemblea condominiale in videoconferenza: le nuove disposizioni di legge

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge n. 125/2020 “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali”, nel merito dello svolgimento dell’assemblea condominiale online o in via telematica, l’art. 66 prevede tra le forme di svolgimento delle assemblee condominiali anche la modalità in videoconferenza. Esso recita fra l’altro:

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea puo’ avvenire in modalita’ di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, e’ trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalita’ previste per la convocazione»

Dunque il vuoto normativo che poneva dei grossi dubbi sullo svolgimento delle assemblee condominiali online, con la legge 126/2020 vengono equiparate le assemblee in presenza con quelle in videoconferenza, a patto che il regolamento condominiale lo preveda o in alternativa che tutti i condomini ne diano il consenso.

Assemblea in videoconferenza: le nuove maggioranze

Cambia ancora la maggioranza per il consenso preventivo allo svolgimento delle assemblee condominiali da remoto.

Assemblea condominiale in videoconferenza: le criticità

A questo punto è utile esaminare le criticità che possono emergere nello svolgere una assemblea di condominio a distanza mediante l’utilizzo di strumenti telematici e connessione a internet.

• Tutti i condomini devono possedere adeguati strumenti per il collegamento (connessione internet)
• I soggetti convocati alla riunione condominiale a distanza devono essere in grado di utilizzare al meglio gli strumenti telematici necessari.
• Tutti i condomini devono avere uguale accesso a internet.
• La maggioranza dei condomini devono preliminarmente acconsentire allo svolgimento dell’assemblea condominiale in videoconferenza qualora il regolamento condominiale non lo prevedesse.

Gli aspetti critici di una assemblea condominiale a distanza mediante strumenti telematici risiedono principalmente sulla capacità di utilizzo degli stessi e dell’accesso alla rete da parte dei convocati.

Ipotizzando una assemblea condominiale online dovremmo essere certi che tutti gli aventi diritto a partecipare alla riunione siano in grado di utilizzare gli strumenti preposti al collegamento: dispositivo di connessione (computer o tablet), piattaforma di teleconferenza. Pensiamo a proprietari molto anziani che potrebbero avere poca familiarità con i dispositivi elettronici.

Dovremmo essere altresì certi, che la connessione internet sia stabile per tutta la durata della riunione, per tutti gli intervenuti. Purtroppo questo è difficile da prevedere.

Immaginiamo per esempio cosa accadrebbe se per uno o più intervenuti venisse a mancare la connessione internet.
Nella migliore delle ipotesi, la discussione dovrebbe riprendere dal punto in cui il condomino ha perso la connessione.
Se la mancanza di connessione si protraesse a lungo senza che essa possa essere ristabilita in tempi brevi, la riunione andrebbe cancellata e riconvocata.
Analogamente se il regolamento condominiale non preveda la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza, è necessario che tutti i condomini diano il loro assenso prima della convocazione.
Il dissenso di uno solo di essi, renderebbero annullabili le delibere espresse dall’assemblea.

I vantaggi dell’assemblea condominiale online

Come sottolineato in precedenza, il vantaggio precipuo di svolgere una assemblea condominiale in teleconferenza è indiscutibilmente l’abbattimento delle distanze.
La comodità di seguire una assemblea dalla propria abitazione senza doversi spostare.
Possibilità di registrare tutta la sessione della riunione e poter redigere il verbale anche in un secondo momento.
Potenziale opportunità di partecipazione della totalità dei condomini/proprietari.

Validità deIl’assemblea condominiale in videoconferenza

E’ chiaro che poter svolgere una assemblea condominiale a distanza mediante strumenti telematici ( teleconferenza, videoconferenza, skype) ha degli innegabili vantaggi.

Le normative più recenti consentano lo svolgimento delle assemblee condominiali in videoconferenza. Tuttavia la modalità per la sua natura presenta delle criticità. L’art. 66 valida l’assemblea di condominio in videoconferenza a patto che ci sia una pre autorizzazione almeno della maggioranza dei condomini.
Un nulla osta che deve pervenire non una tantum, perché sarebbe necessario in tal caso, modificare il regolamento condominiale all’unanimità, ma ogni qualvolta l’assemblea in videoconferenza venisse convocata.

Che cosa è una piattaforma di videoconferenza

Il software di videoconferenza consente la comunicazione online di riunioni audio, video, con funzionalità integrate come la chat, la condivisione dello schermo e la registrazione. Queste applicazioni sono implementate per consentire la comunicazione a lunga distanza, migliorare la collaborazione e ridurre i costi di viaggio.

Le soluzioni di videoconferenza eliminano la necessità di partecipare di persona sia agli incontri  veloci che alle riunioni importanti, aggiungendo comodità agli orari giornalieri per tutti gli interessati.

Per poter essere incluso nella categoria delle videoconferenze, una piattaforma deve possedere determinate caratteristiche, in particolare:

• Fornire una comunicazione video e audio online tra due o più parti
• Consentire agli organizzatori di videoconferenze di modificare le specifiche e invitare gli ospiti alle riunioni
• Offrono funzioni come la condivisione dello schermo e la chat all’interno di conferenze individuali
• Offrire capacità di registrazione per future referenze o presentazioni

© RIPRODUZIONE RISERVATA